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2003年2月18日,国土资源部发布紧急通知(45号令),对别墅用地供应叫停。这一消息立刻牵动了楼市神经,包括townhouse在内的别墅市场陡增变数。那么,今明两年的别墅市场将会呈现什么样的态势呢?
叫停别墅只因占地多
国土资源部在“清理园区用地、加强供应调控”的紧急通知中明确规定,停止别墅类用地的土地供应,过量供应的地方,要认真进行清理。
据了解,不符合用地政策是别墅类土地供应的主要原因。国土资源部有关人士表示,我国是一个地少人多的国家,人地矛盾日益突出,而别墅类居住用地一般容积率较低,占用土地多。据他们调查发现,近几年来,一些地方别墅建设过多,而满足中低收入者购房的住宅供应压力还很大。
对此,作为房地产业界的人士又如何看待呢?北京蓝石顾问公司总经理李春平认为,应当冷静看待。我国人均土地资源较少,人口密集,政策上不会大力倡导这种低密度、低容积率的住宅,特别像在北京这样的大城市里,在现有土地紧张的情况下,不主张建更多的别墅应该是正确的。但同时也应该看到,它的确有市场需求,所以可以在城乡接合部建造一批,建太多了可能会卖不动。
众人关注封杀令影响
国土资源部的封杀令对townhouse市场带来多大影响?康城的开发商董青认为,这将取决于北京市房屋土地管理局如何转发这一政策。据了解,某些城市在转发国土资源部文件的时候,明确规定,容积率在0.5以下的别墅项目用地暂不供应。这样一来,对市场反而影响不大,因为纯townhouse社区的容积率通常都在0.5至0.65之间。董青的意见代表了目前京城楼市绝大多数业内人士的观点。
美林香槟小镇的开发商韩莉进一步分析,这一政策的出台,很可能对已经获批并上市的town鄄house是一大利好,因为新政策的实施,将使纯别墅类项目逐渐进入奇货可居的状态,其价格也有望持续上涨,一些客户有可能转头瞄向townhouse市场。
有别于董青和韩莉的另一种声音是,45号文件不会对今后两年的楼市产生较大的影响,因为北京至今已经获批的别墅类用地数量已经足够多,这些地块在今后两年将陆续进入开发销售期,所以说,今后两年townhouse市场仍将持续供销两旺的局面。
已批别墅用地成香饽饽
45号令的发布,使得已批别墅用地顿时成为了香饽饽。
康城的发展商董青告诉记者,由于康城的规划用地是100万平方米,而目前只开发了近一半,因此45号令发布后的短短数周内,就先后有中国期货公司以及山东、上海等地的投资或是开发企业来找她谈合作开发事宜。但董青却表示,目前她们还是想自己开发。这是因为从现在的开发速度和开发量来,每年推出20万平方米左右,应该没有问题,而且从市场来讲,消费者的反应和接纳能力还可以,再加上资金方面也不存在特别大的问题,因此项目整体运作比较顺畅。
李春平分析说,减少了别墅的增量,一些购买者会将目光转向现有的别墅,甚至转而购买中高档公寓产品。而目前这些恰恰是空置率较高的住宅产品,有利于降低空置率。一个有力的佐证是:据华润置地旗下翡翠城项目的营销总监姜鹏介绍,45号令发布后的一周内,他们单日的销售量是往常的近乎3倍。
不少握有别墅土地出让合同的开发商也认为这意味着新的市场机遇的到来。记者了解到,一些房地产开发商已经准备启动原定继续搁置的别墅项目。
价格总体涨幅不会太大
董青表示,什么东西一叫停或者是不批了,无形加给它的价值就增上去了。如果别墅叫停,或者是0.5容积率以下不批的话,对我们整体townhouse项目来讲应该是一个利好的消息,但不应该因为考虑到会叫停,而把价格叫高。
另外,不能孤立地看town鄄house项目,还要看整个的楼市。从整体上来讲,北京的楼市供应量还是很大,从这一点上来讲,虽然是有利好消息,但也不宜把价格拉深得过高,认为别墅可能奇货可居。康城不会因为这个文件,而把价格无限制地上涨。
姜鹏也表示,别墅除了改善生活方式,还可以使购房者在土地拥有方面产生满足感。虽然,土地逐渐成为稀缺资源,但供求关系变化不大,因此价格短期内也不会出现太大变化。由于别墅的客户群是比较固定的,数量也有限,他们都比较理性,不会因为一点点价格调整就冲动购买。