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现如今老百姓买房已不是只注重环境、房型、价格,购房者除了详细了解项目的情况外,还要了解今后小区的物业管理是个什么样子,包括物业收费,物业服务等等,“买房也是买物业”的购房理念已开始成为新的维权形式。
日前,记者与市房管局物业处联手检查本市房地产开发企业在销售新的楼盘项目时向购房者明示《前期物业管理服务合同》的执行情况,从检查的8家开发企业售楼现场的情况来看,仅有两家开发企业能够向购房者明示《前期物业管理服务合同》,并认真与购房者签订《业主公约》,但其余的6家开发企业在销售楼盘项目中不能向购房者明示《前期物业管理服务合同》。
负责检查的市房管局物业处有关人士认为,一些开发销售楼盘不明示有关《前期物业管理服务合同》的规定,其原因很多,但问题主要出在企业对前期物业管理的重视程度不够,将精力大都放在了销售上,忽略了其真正的重要性。加之购房者的自我保护意识薄弱。许多购房者在没有知晓楼盘项目今后的物业管理情况和相关信息的情况下,而盲目地与开发销售企业签订《业主公约》,实际上是失去了自我维护的权利,这样只能将问题留在入住时爆发,而最终真正受害的还是购房者。同时开发销售企业也会在项目办理入住时遇到诸多“剪不断,理还乱”的各种棘手问题。
据有关方面介绍,此前在第一季度对全市已办理前期物业管理备案的51家项目的抽查和暗访的情况来看,35%的开发销售企业执行双确认的制度不规范,没有向购房者明示《前期物业管理服务合同》的内容,只是提供了《业主公约》让购房者书面确认,有45%的开发销售企业没有严格执行双确认制度,为今后项目入住后的物业管理工作带来了后遗症。
某些在本市较有名气的开发销售企业的楼盘销售人员对《前期物业管理服务合同》的执行规定根本就不知道,并混淆为是项目的前期开发,此外,对于签订的《业主公约》中业主签订的“确认书”存根保存缺乏行之有效的妥善保管程序,这样对今后与业主之间的关系和对发生的物业管理问题都存在隐患。
据有关人士介绍,物业管理双确认制度是指购房人在签订商品房买卖合同时不仅要对项目的质量、价格进行了解和选择,还要更多地了解未来社区物业管理服务事项,要知道该项目今后的物业管理公司是哪一家,物业管理服务的内容包括什么,因此,开发商与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》一定要在售楼现场向购房者明示,以便更好地落实购房者享有的知情权。当购房者了解了相关的物业管理服务内容后,销售现场要与购房者签订《业主公约》,在保障业主和开发企业及物业管理公司合法合理的权益的同时,完善今后的社区物业管理制度,为全体业主提供优质的服务。这种制度是香港“第一契约”的天津化版本,该制度有效地指导开发企业在商品房销售之前选择好今后的物业管理公司,做好物业管理服务方案。从根本上解决了楼盘项目建、售、管不衔接以及物业管理内容不规范,服务标准不健全,收费不透明的问题。
一位多年从事房地产开发的经理对本市实行的双确认制度表示了极大的兴趣,他认为在商品房销售的同时,让购房者了解今后社区的物业管理服务事项,能够避免楼盘销售人员在销售过程中的一些虚假承诺,同时开发企业通过与物业公司签订相关的物业管理服务合同,增加了项目的稳定性,有效地避免了在项目竣工后出现的许多麻烦。而对于今后的物业管理也奠定了良好的基础,购房者在确认了项目今后的物业管理服务条款后,签订的《业主公约》成为约束某些业主以各种理由拒交物业管理费的情况发生。此外更好地引导购房者增强在选房的同时选物业的观念,使购房者在购房的同时就有了长久的打算。
大部分购房者对时下在购房中实行双确认制度十分满意,读者刘先生在给记者打来的热线电话中称,过去人们选房、购房主要是向销售人员了解项目的情况,看楼书,看沙盘,所有的精力都用在讨价还价上了,根本不去考虑今后的生活状况和物业管理服务内容,只有到办理入住时才开始与物业公司打交道,而每到这个时间段,开发商基本上已经将相关的问题遗留给物业管理公司,于是从这一时间,业主与物业管理公司就成了“冤家对头”,业主有事就质对物业管理公司,而物业管理公司又往往将问题推向开发企业,因此拒交物业费问题,物业不负责任等问题开始出现,造成了解不开的困扰。在购房中首先了解今后的物业管理服务内容,就如同化解了日后出现的问题,满意的居住环境,未必就有满意的物业管理,而满意的物业服务势必会赢得购房者对项目的钟情。
市房管局物业处的孙处长认为,推行前期物业管理双确认制度不仅能有效地保护购房者的权益,在购买了放心房的同时还要买到透明的物业管理,并且对商品房今后的违规承诺现象加以有效的约束,从源头上界定了当事人的责任,有效地减少了物业管理纠纷。