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将使别墅开发由快趋稳
京、沪、粤三地作为国家经济发展的重点区域,同时也是别墅开发的热土,意识理念和建造水平都接近国际水平,并成为国内整个别墅市场的发展导向。从三地别墅市场的发展来看,今年市场更多地表现出了理性和成熟。
“禁令”将使别墅开发由快趋稳
截至去年年底,北京别墅项目达到了160个左右,4万多套别墅占北京所有楼盘数量的5%,而总金额约占到北京住宅总投资金额的一半,总建筑面积达到1000万平方米以上,今年估计有5000-8000套新增别墅。
有关数据表明,上海别墅市场每年以11%的涨幅攀升,至今上海在建的各类别墅项目约170多个,开发用地近2万亩,占到了上海住宅开发总面积的1/3,市场年供应量在1.5万套左右。
一向领先的广东别墅,主要集中在经济发达的深圳(占47.7%)、广州(43%)等地。截至2002年底,深圳市面上共有在售的别墅项目1000多个,总建筑面积为38万平方米,每年销售的豪宅总量平均大约在50万至80万平方米之间。
消费格局更趋细分
细分京、沪、粤三地别墅的客户群,由外籍转向国内、由高端向中高端发展已成为趋势。据统计,目前北京别墅客户中国人的比例由几年前的20%上升到了目前的80%,其中北京籍人士占到了35%,非北京籍的占到了30%,而境外人士的需求量大大减少,由1997年的70%降到20%左右。上海的别墅市场上海籍人士占到了37.18%,国内其他地区的买家占到了26.8%,港澳台人士则占到了28.35%,其余少量部分为外籍人士购买,占总体比例的7.68%。广东的别墅本地人、港人、潮汕人占到了总量90%以上,珠江三角洲地区的置业者、澳门、台湾人、日本人、新加坡人等境外人士、华侨等占到了10%。
从客户人群的层次上看,也有下走的趋势,与几年前别墅消费者相比,当前的消费者范围更宽更广。其中中高层管理人员比例最高达到了43.92%,技术人员占27.85%,私营企业主占15.3%,自由职业者为6.10%,其他占6.77%。
中低价位别墅将成市场主力
从三地别墅销售进程来看,中低价位的别墅项目都出现了热销,并有成长为别墅市场主力的势头。
北京一些高档项目由于产品单一、缺乏新意,销售不是十分理想。同时售价在每平方米5000元人民币以下的别墅增长较快,已和售价在每平方米10000元人民币以上的别墅数量相当,共占取了70%的市场份额,其余为中间价格。
广东对豪宅的定义比较务实,价格相比与当地的经济水平也很合理。一套150万元的别墅,其价值品位不低于上述两地一套500万元别墅。尤其是当地一些经济型别墅非常畅销,由于地价比市区要低,一套价格在90万-150万元之间,用于购买市中心公寓的钱就可以住上别墅。
而上海别墅虽然均价以每年11%的涨幅攀升,但别墅市场的主流价格依然在每套150万-120万元,占到供应总量的71%,其中150万-180万元的占到37.3%。