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契税中所涉及的契约,包括两类:一类是土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让。另一类是房屋所有权转移,更规范一点讲,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。
近两年,国内市场“冷了股市,热了楼市”。房地产市场这块风水宝地,引得淘金者纷至沓来,都想一展身手,大快朵颐,竞争空前加剧。于是,开发商便标榜楼盘的“黄金地段”,宣传楼房的“经典设计,时尚品味”,甚至还有房地产商打出“买房免契税”的广告,宣称由开发商代购房人缴纳契税。
那么,房地产商为何要在契税上做文章呢?
契税,是指对契约征的税,属于财产转移税,由财产承受人缴纳。对不动产买卖和典当征收契税,最早可追溯到东晋,当时叫估税,此后,历朝历代延续下来。
契税是一种重要的地方税种,在土地、房屋交易的发生地,不管何人,只要所有权属转移,都要依法纳税。
目前,契税已成为地方财政收入的固定来源,1998年,天津契税收入1600万元,伴随着房地产市场的活跃,契税收入节节攀升,1999年已达1.3亿元,到2000年高达2.7亿元,在全国,地方契税收入呈迅速上升态势。
契税中所涉及的契约,包括土地使用权转移,如国有土地使用权出让或转让,房屋所有权转移,应该称为土地、房屋权属转移,如房屋买卖、赠送、交换等。
除了买卖、赠送、交换外,房屋所有权转移的方式还有很多种。前段时间,拍卖刘晓庆在北京亚运村的房产,充抵其涉嫌偷税的1458.3万元。根据国家有关规定,以房屋所有权抵债,与房屋所有权转移,视为同类契约。也就是说,在刘晓庆房屋拍卖中,中标一方,也要缴纳契税。外资老板到某市办厂,当地居民以房屋作价入股,也要缴纳契税。
此外,还有两种常见的房屋权属转移,按规定要缴纳契税:因特殊贡献获奖,奖品为土地或房屋权属;或预购期房、预付款项集资建房,只要拥有房屋所有权,就等同于房屋买卖。
上述各类土地、房屋权属转移,方式各不相同,契税定价方法,也各有差异。
契税的计税依据,归结起来有4种:一是按成交价格计算。成交价格经双方敲定,形成合同,税务机关以此为据,直接计税。这种定价方式,主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二是根据市场价格计算。土地、房屋价格,绝不是一成不变的,比如,北京成为2008年奥运会主办城市后,奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时,定价依据只能是市场价格,而不是土地或房屋原值。
三是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起,房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元,B房40万元,A、B两方交换,契税的计算,自然是两房差额,即10万元。同理,土地使用权交换,也要依据差额。等额交换时,差额为零,意味着,交换双方均免缴契税。
最后一类是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年,国家以划拨方式,把甲单位土地使用权给了乙单位,3年后,经许可,乙单位把该土地转让,那么,乙就要补交契税,纳税依据就是土地收益,即乙单位出让土地使用权的所得。
在税率设计上,契税采用幅度比例税率。目前,我国采用3%-5%的幅度比例,这是国家定下的政策,各省、自治区、直辖市,在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。
上海把契税税率确定为3%,北京在2002年7月1日之前,税率为4%,之后,重新修订税率为3%。
近年来,为了扩大内需,引导个人住房消费,启动房地产市场,各地纷纷从契税上做文章,契税的税率出现了下调的趋势。上海从1999年开始,对个人购买普通商品住房减半征收契税。减半后,契税比例为1.5%。
如50万元一套的住宅,减税后,仅契税一项,就可节省7500元。不过这项优惠,只针对普通住宅,至于高档住宅、别墅、度假村等,属于高收入者的奢侈消费,不属于国家政策的倾斜对象。
税率下调后,由于减税极大地刺激了房地产市场,税收总量往往不降反升。北京将契税税率下调一个百分点后,7个月的时间,房屋土地交易面积达1709万平方米,交易金额157亿元。北京地税系统征收契税9.7亿元,同比增收2.4亿元,增幅高达32.33%。
和其他税种一样,契税也有减免税规定。如对国家机关、军事单位、事业单位、社会团体承受的土地,当其房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的,免征契税。这项免税政策的背后,与这些单位经费大多源于预算拨款有关,但更重要的是,免税措施配合国家产业政策规划,与发展教育、医疗、科研,加强国防力量有关。
80年代后,住房制度改革逐渐铺开,为鼓励职工购买公房,减免税收,不失为一招好棋。国家适时出台措施,规定城镇职工第一次购买公有住房,免征契税。此外,因不可抗力损失住房,而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征。
当然,税收部门还可根据宏观调控的需要,适时调整减免税的范围、幅度。在契税征收管理上,交税时间有着明文规定。这个时间,税法称之为纳税义务发生时间。
房地产交易形式多样,情况复杂,有时频繁易手,多次成交。如不及时收缴,难免造成税源流失。正因如此,1997年政府颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税交税时间为合同签订当天,或者是经政府部门确定后,取得契约当天。倘若土地、房屋改变用途,需要补交契税,交税时间指用途改变当天。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,到土地、房屋所在地的契税征收机关,办理纳税申报,并在其核定的期限内缴纳税款。