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天津房地产正处在一个在调整中快速发展的时期。波澜壮阔的大规模城市危陋房屋改造与深入人心的住房制度改革所形成的物质与精神力量,在释放中从生产力发展和制度创新两个方面推动着市内房地产业持续成长。“九五”末期,特别是“十五”开始以来,标志着房地产业升级和产业综合素质提升的结构性调整加快。这一调整,归纳起来主要表现在以下十个方面:
1物业结构上,公建比重上升,住宅比重下降
“九五”天津房地产累积完成投资518.9亿元,其中,住宅385.9亿元、竣工2624万平方米,公建133亿元、竣工251万平方米。1996-1999年,天津公建与住宅比,规模为14.6:85.4,销售为11.6:88.4,市内公建比重的两个指标均低于全国平均水平。“十五”期间,天津房地产计划投资850亿元,建设面积3600万平方米,其中住宅650亿元、3000万平方米,公建200亿元、600万平方米,“公建与住宅比”将逐步提升,接近全国的2:8水平。今年以来,受入世及申奥所产生的预期影响,商业用房开始复苏,特别是具备新型业态的大型超市物业颇受青睐,滨海新区的工业厂房和仓储用房租(售)量明显增加。
2交易内容上,存量比重上升,增量比重下降
“九五”天津商品房出售累计1338万平方米,住宅二级市场成交510.92万平方米,合计1848.92万平方米,存量交易占整个销售量的27.63%。“十五”期末,天津住房交易中存量与增量之比计划达到0.6:1,即存量占整个成交量的37.5%,期内,二级市场交易计划1100万平方米。2001年上半年,私房成交75.9万平方米、交易额8.3亿元,较去年同期分别增长87.2%、50.9%,2001年1-8月份,私房成交和公房置换面积之和比去年同期增长25%,金额之和比去年同期增长17.5%。
3购买主体上,私人置业上升,集团购买下降
2000年,天津个人购买商品房比重为98%,比“八五”期末的44%增加了54个百分点。个人买房增加的政策动力主要来自于两方面,一是住房信贷推动,2001年1-8月份,银行共发放个人购房贷款55.8亿元,支持个人买房320.4万平方米,占全市个人购买商品住宅总成效额的50.8%;二是货币分房推动,2001年1-6月份,全市共有9个局、64个独立核算单位实行了住房货币化分配,共向近6000名职工发放住房补贴1.46亿元,带动个人(在住房消费方面)出资2.7亿元,购买住房24.7万平方米。与此相适应,全市私有住宅建筑面积,“九五”期末为4060万平方米,占全市同期存量住宅面积8285万平方米的49%,住房自有率比“八五”期末增加10个百分点。
4需求性质上,改善居住上升,基本居住下降
2001年上半年,户型100平方米/套建筑面积以上的商品房销售量比去年同期增长17.4%,其中,单套面积在120平方米/套以上的成交量比去年同期增长30.8%;户型100平方米/套建筑面积以下的商品房销售量比去年同期减少9.8%,其中,单套面积在60平方米/套以下的成交量比上年同期减少29.5%。从销售价格看,平均价格在2000元/套以下的商品房销售量比去年同期减少9.7%,2000-3000元/套的商品房销售量比去年同期减少4.3%,3000元/套以上的商品房销售量比去年同期增长27%。2001年1-8月份,每建筑平方米3000元以下的商品住宅销售量39340套、347.8万平方米,比上年同期分别下降4%、1.4%;每建筑平方米3000元以上的商品销售量8057套、100.4万平方米,比去年同期分别增加21%、7%。
5施工规模上,竣工面积上升,开工相对下降
2000年,天津全市住宅施工面积1503万平方米,比上年1599万平方米减少96万平方米,下降6%。其中,新开工面积497万平方米,比上年630万平方米减少133万平方米,下降了21.11%。同期,住宅竣工面积604万平方米,比上年596万平方米增加8万平方米,增长了1.34%。2001年1-6月全市住宅累计开工面积296万平方米,比上年同期减少20万平方米,竣工251万平方米,比上年同期增加46万平方米。2002年1-8月份全市住宅累计新开工面积368万平方米,比上年同期减少61万平方米。同期,住宅竣工面积385万平方米,比上年同期增加61万平方米。
6供求关系上,销售增长上升,供给相对下降
2000年,全市商品房销售630万平方米,同比增长80%,实现了历史性突破。2001年上半年,商品房销售341万平方米,同比增加5万平方米、增长1.5%,销售额同比增加3.7亿元、增长4.7%。2002年1-8月份,商品房成交448.2万平方米、成交额110.9亿元,分别比上年同期增长0.4%、1.7%,商品住宅销售已完成全年计划的74.7%。2001年1-8月份全市土地供应总量506万平方米,比上年同期减少50%。2002年上半年,全市居住用地供应量204万平方米,比2000年同期381.2万平方米下降46.5%。2002年前8个月,批准上市商品住房333.4万平方米,同比下降30.4%。截至6月底,住宅空置面积379万平方米,由于销售形势趋好,商品房空置率较以往有所下降。
7危房改造上,拆迁面积上升,开工面积下降
2001年,全市共拆迁房屋127.8万平方米,提前完成了年初安排的全年拆迁100万平方米计划指标。特别是“四沿”(沿河、沿桥、沿路[街]、沿校)地区景观改造和学校改造的拆迁是今年拆迁规模扩大的重要力量。2002年1-8月份所下达住宅投资计划中,累计危改比例为39.7%,比去年同期计划比例40.3%减少0.6个百分点。与此相联系,同期,同一指标中,经济适用房比例为29.4%,比上年同期计划比例32.8%减少3.4个百分点。2001年1-6月份,经济房、商品房、危改房三类计划开工比例分别为57.1%、46.1%、45.6%,危改开工比例最低。这一情况的出现,一方面反映了居民住房选址优先点,由城中至上向外围区转移的转变,另一方面也说明随着危改面积的缩小,成本相应上升,危改开发回报空间愈来愈小。
8开发重心上,外围楼盘上升,城区面积下降
“十五”天津全市安排住宅建设3000万平方米,其中,外环线内的新区部分新建住宅1313万平方米,滨海新区新建与改造共建住宅396.1万平方米,以上二者合计共1709.1万平方米,占“十五”整个计划的57%。如果再加上外环线外四县一区住宅意向开发用地安排497.5公顷(按容积率1计算),非中心城区“十五”期内住宅建设规模可达2206.6万平方米,相当于全市计划的73.55%。“十五”计划新建村镇住宅1500万平方米,建设大寺、新立、杨柳青和咸水沽四大(郊区)组团。2001年上半年,天津城镇集资建房面积171万平方米,是上年同期的2.9倍。城市周围开发和小城镇开发正在成为今后住宅开发的重点,有可能成为新的开发增长点。
9土地供应上,有偿出让上升,无偿划拨下降
1989-2001年上半年,全市共出让土地2469幅,面积6823.81万平方米。1999年,天津全市有偿使用土地数量,占全部出让土地总量不足10%。2000年,全市土地有偿出让上升到占供地总量的46.7%,中心城区土地出让占供地总量的比重也由过去的10%上升为22%。1999-2001年上半年,天津中心城区先后以招标拍卖出让土地7幅,面积89866.2平方米。2001年1-6月份,全市土地供应中无偿划拨地块60宗面积254万平方米,比上年同期下降70%。实现了土地出让面积与土地出让金同步增长。2001年1-8月份,全市土地供应总面积506万平方米,其中,出让面积169.8万平方米、金额1.32亿元。
10产业组织上,企业实力上升,公司数量下降
天津全市具有开发资质并在工商局注册的房地产开发公司,1998年为1800多家,至2000年底还有997家,三年来净减800多家。现存900余家房地产开发公司中,非国有民营企业占83%,但市内开发企业“20强”中,国有开发企业仍占主导。开发项目个案规模普遍提高,2000年全市项目用地的平均面积为3公顷,根据预测,明年新开工的项目中,规模达到10万平方米以上的就有30项之多。在项目开发中,进一步注重了质量管理和小区环境建设,更多地采用了环保、智能等先进技术、新材料和新设施。新的投入相应提高了成本价格,2000年,全市住宅项目建安成本平均每平方米比1999年提高了59元,2001年上半年,又比上年同期提高20元左右。这从一个侧面反映了房地产业综合素质的提高。
现实中,已经、正在和将要发生的房地产业快速调整,是多种因素共同作用的结果。结构调整引起的产业变化是明显的、长远的,它反映了产业的活力所在和发展空间的广阔。同样,带给人们的启示也是深刻和具体的:其一,房地产业要发展,市场机制是根本的力量。结构调整的原动力来自市场,来自市场的资源配置功能。其二,在产业发展中,作为市场失灵的矫正器??政府的调控不可缺少,相应的产业政策是产业、尤其是支柱产业健康成长的重要保证。其三,天津房地产业乃至中国房地产业,还处在发展的初期阶段,要成为真正的支柱产业,还有许多问题需要解决,仍需要全民族的共同努力。