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日前,北京华远地产公布一套耗时一年多研究出来的“业权分配实施方案”。该实施方案主要包括:《物业权益(业权)分配办法》、《〈北京市商品房买卖合同〉之补充协议》、《业主公约》、《业主守则》、《物业管理财务管理办法》、《物业管理委托合同》。目前,华远地产已经在其开发的尚都国际中心、盈都国际(暂定名)项目中试行按业权份额分配办法进行销售与物业管理的方案。
华远地产与北京市建筑设计研究院、李文律师事务所的有关人员对房地产开发中商品房物业权益(“物业权益”简称“业权”)的归属及其对应责权利进行研究。这项研究力图从根本上界定物业产权及其相应的责权利,彻底解决现存的物业管理阶段的矛盾与纠纷,保护并约束房地产开发商、物业管理机构、业主各方的合法权益及应尽的义务。
任志强观点:实行业权分配解决了买房人面临的户内外所涉及的所有问题。并使开发商与业主、开发商与物业公司、业主与业主间的关系得以明晰。
实行业权分配,首先使开发商的角色转换得到明确,从项目开始建设到第一份销售合同签订之前,开发商对项目负有全部的责任并拥有全部的权力与利益;当项目开始销售,开发商的责权利相应逐步转移给业主;当项目建设工作完毕并办完必要的交房手续后,开发商不应对建设项目再享有任何特别的权力、利益和责任。其次,物业管理机构的地位更加明确,报酬的取得更加合理。再次,由于规划设计将直接影响到将来业主的利益,开发商及设计师们将更注重设计理念的更新。另外,收益分配明确肯定了“谁投资谁受益”的社会公认的公平准则。业权分配不能一刀切
-如果将这种方法绝对化进行推广,采取单一方法解决复杂的物业问题,这不符合市场经济的准则。
北京华远地产进行的“房地产开发中物业物权归属及其对应责权利”研究,不失为一种规范房地产市场销售和物业管理行为,解决房地产物业权属和物业管理纠纷的有效方法。
这个人们所称的《业权分配方案》中有关每个可售单元按可售面积比例确定土地权益、公用建筑权益即物业权益,并在房地产证上注明的提法,量化明确了业主的物业权益,这不仅有利于业主行使自己的物业权益,而且有助于开发商、物业管理公司对业主物业权益的尊重。
《业权分配方案》将小区的土地权益,公用建筑的物业权益都按份出售给了业主,在当前业主与开发商就物业权益你争我夺的今天,华远地产的提法表现出了其开阔的胸怀和非凡的气度,可敬可贺。
但在市场经济中,开发商与业主是平等的民事主体,双方买卖行为应本着平等自愿的原则进行。开发商卖什么,不卖什么;卖那些,不卖那些。业主买什么,不买什么;卖那些,不卖那些。这是双方自愿的事情,而不能采取一刀切的方法。将土地权益、公用建筑物业权益按可售面积比例进行出售,只是解决物业纠纷的一种方法,而不是唯一方法。如果将这种方法绝对化进行推广,采取单一方法解决复杂的物业问题,这不符合市场经济的准则。
在市场经济中,主体是多元化的,不同的市场主体其追求也不完全相同,比如大的开发商除以营利为目的外,还追求企业品牌、成就,而小的开发商或许只追求合法的营利。
市场经济不仅主体多元化,而且市场的交易行为、交易方式也应是多元化的。大的开发商为了追求品牌声誉,可将物业权益附同房产一并出售,小的开发商为了降低成本,获取更大收益,在保证业主享有政府规定的基本公用设施等物业权益的前提下,也可保留部分物业权益如停车场、外墙面和楼顶的使用权及除基本公用设施外增加的公用设施。开发商就保留的物业权益,单独进行销售或租赁,这样可以充分利用物业资源。
但开发商要保留部分物业权益不得侵害业主的物业权益,并应履行一定手续。
1、开发商不得保留小区的道路、绿化、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或政府规定的其他公用设施的权益。
2、开发商应在首次转让合同中保留停车场、外墙面和楼顶等项物业权益进行特别约定,并在房地产登记机关初始登记时,就其享有的以上物业权益进行登记。
这样开发商根据不同企业目的和经营目标,即可选择采用可售面积比例将全部物业权益附同房产一同出售的房地产销售方式;也可选择采用在保证业主享有政府规定的基本物业权益的前提下,保留部分物业权益的房地产销售方式。(作者系广东深亚太律师事务所律师)业权都卖了?好!
-我认为,任志强做的事已经超出地产商的权力与义务范围,准确地说是跨行业包办了物业管理
我对任志强先生明确物权关系、维护业主权益的总体思路持赞成态度。“业权‘都卖了’”好!
作为一名物业管理人,我们在物业管理与服务的实践中感触也很深。据我了解,不少物业管理企业从地产开发商手中委托接管楼盘后,由于地产开发商的种种遗留问题没解决,如物业产权不明晰、配套设施不齐全、房屋存在质量问题等,业主都会迁怒于物业管理企业,从而给物业管理企业造成极为不利的被动局面,大大增加物业管理与服务的难度。
《方案》中称将对如地面停车、会所、人防以及锅炉房、变电室等等的所有权与使用权归属业主。无论从理论上还是道义上,确是应该把这些设施设备的所有权与使用权都归属于业主。目前的现实是,不少开发商确实将诸如地面停车、会所、人防等公共配套设施、设备及其产生的利益大部分归为巳有。如某物业管理企业在某小区代业主经营管理社区内的公共配套设施、设备时,地产商要拿走60%的利润,这对该小区广大业主来讲损失不小,而夹在中间为难的就是物业管理企业了。
为什么物业管理行业的不少企业至今仍然处于亏损经营状态呢?除了物业管理费标准偏低这一大因素外,另一大重要原因就是如地面停车、会所、人防包括电梯、顶楼广告的收益等等,本可以用于冲抵物业管理费从而弥补物业管理经费的不足,但被一些缺乏诚信的地产开发商装进了自己的口袋。
任志强的“业权分配方案”有很多条款很多内容涉及物业管理,如其中有一款称可采用佣金制制约物业公司等,我认为,任志强为代表的华远新时代公司做的事已经超出地产商的权力与义务范围,准确地说是跨行业包办了物业管理!这源于过去“地产开发领导物业管理”、“地产商是老子,物管企业是儿子”观念。事实上,采取何种物业管理模式,如一体化的物业管理模式、分项委托的物业管理模式(对冶安、机电、卫生、绿化、交通车辆等分别委托专业公司),以及佣金制甚而业主自治等等,应该由全体业主自行选择。
从行业分界的角度看,严格地说地产开发与物业管理是两个不同的独立的行业。地产开发商没有任何权力和道义对物业管理进行越权安排,特别是也没有任何法规条例的支持。地产开发商对物业只有前期入伙时的临时代业主向社会公开选择专业物业管理企业的权力及义务,而这些权力义务在物业管理法规中已有明确的规定。开发商只有也必须承担物业因建筑开发质量欠缺所发生的售后维修服务的责任和义务,准确地说其与物业管理没有任何联系。必须引起物业管理深思的是,任志强作为地产商确实有权也可以把业权“都卖了”。
任志强作为地产商,却是无权也不可以插手属于业主的权益的物业管理。可以看出,任志强的作法还是没跳出“物业管理这‘肥水’(相对地产开发是名副其实的瘦水)不流外人田”的观念(地产开发商与物业管理企业是父子关系的情况目前依然很普遍)。因为,深究任志强的做法,很大程度源于落后的物业的自己开发自已管理观念,这正是近年来被广大业主、物管行业及社会所诟病的。(作者系深圳万厦居业总经理)到底谁是当家人?
-现在,不仅业主想实现这种业主委员会的功能,连开发商也意识到了这一点对房地产市场的重要性了
在人们传统的观念中,物业公司是当然的小区“主人”。物业费收取物业公司说了算,有事情找物业公司,要看他们的心情好不好……令人不胜其烦。
随着人们法制意识的增强,越来越多地人懂得了用法律的手段维护自己的合法权益。以前是福利分房,物业管理由单位组织,也是作为一种福利,大家都心安理得地接受着、享用着。当商品房作为市场的主体越来越多的出现时,为了解决物业管理的“真空”,由开发商组织物业公司就成为一种现实。当业主对这种服务不满的时候,冲突就不可避免地出现,甚至暴力流血也成为一种必然的代价。在这个过程中,大家都忽略了一个关键的问题:到底谁才是小区真正的主人?
北京置业专家刘宏诚认为,物业管理首先应该是业主自己的事情。只有在这个前提下,所有的事情才能迎刃而解。这样,在提请的物业管理法议案中,就不存在规定物业公司的权利和义务了,因为物业公司只是业主委员会雇佣的。另外,业主公约、业主委员会的成立和经费问题,都应该在这个框架内解决。只有这样,才是解决物业纠纷的根本途径。
现在,不仅业主想实现这种业主委员会的功能,连开发商也意识到了这一点对房地产市场的重要性了,他们也在做种种的尝试,其中最有名的要数任志强的“业权分配”了。“谁投资,谁收益”是华远地产此次业权研究的根本原则。实施业权分配,物业管理机构对所管物业的财务管理形式不采用包干制,而实行报账制;对所管物业区域管理服务的报酬提取实行佣金制。
公用部分物业管理费用收取及公用部分收益分配依据如下原则:1、所有公用部分产生的费用按各单位业主份额进行分摊,并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。局部公用部分产生的费用由所服务范围内的业主负担,即按相应各单位的局部业主份额进行分摊,并考虑不同物业缴纳物业管理费的比例关系。2、所有公用部分产生的收益余额全部用来冲抵下一年度的物业管理费,如仍有余额积累至托管账户中的相应个人账目。局部公用部分产生的收益余额归此部分业主所有,余额大于支出的部分按局部业主份额分配,预存入托管账户中的相应个人账目。
其实,归根结底任志强的想法就是小区配套人人有份、物业收费实报实销、经营收益人人有份。任志强用这种“转嫁”的方式避开了物业纠纷的投诉热点。他表示希望通过明晰责、权、利,不使自己陷入纠纷的漩涡,这也许是任志强不按常规“出牌”的初衷。