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西北板块握指成拳
天津市西北地区,由于长期积淀的区域经济和基础设施落后的局面,给人们留下了区域居住价值低的“阴影”。然而,近年来,这一地区随着城市规划建设的深入和区域经济的启动,区域的潜在发展机会,已经开始被越来越多的投资及开发建设企业所认识。
以瑞景居住区和新咸阳路NO.1地块为代表的新一代中高档大型居住区的面世,就是西北板块开始发生“变盘”的标志。
生态环境奠定新价值
非典的爆发,引发了人们对房屋价值的重新认识。居住区空气环境及小区低密度价值再次升级。因此,西北部良好的生态环境,奠定了西北板块价值的基础。
西北板块从空气质量和地区绿化前景的角度来看,西北部是本市秋冬季主导风入口,在秋冬季具有最优的空气质量。由于西北部不与春夏季的西南上风口相对,且夏季风本身污染较小,因此,其全年空气质量可与华苑居住区媲美,来自安居办的环境评价数据显示,目前综合指标略高于华苑。
西北板块空气质量前景,主要依自周边无工业污染源以及西北部大型植物绿地和运河水系的维系。在《天津市中心城市生态保护圈规划》中,西北部有205公顷的刘园苗圃,152.8公顷的植物园及屈家淀风景区等有“城市绿肺”功能的大型绿化基地;区域内有多条楔形绿地,新鲜空气从此源源涌入;外环线内侧是50米绿化带和外侧500米绿化带,绿化带内有活水形成水面和由乔木、灌木、观赏木等形成的四季绿化植被。同时,以海河三岔口为中心伸向西北居住区的南北运河、子牙河水域的分布,也很好地调节了这一居住区的空气湿度。
低地价有利于投资
西北板块是本市平均地价较低的地区,过去开发的商品房多为中低价危陋房改造项目,因此,地价和房价都低于城市平均水平。正是这种同一城市内的低洼效应,才产生了较有想像力的投资开发空间,特别是在城市建设总体水平提高的形势下,低价区就更有吸引力。很多参加西北部大型商业及住宅项目开发的外来企业来此聚集,就是看中了这一点。
从另一角度来说,中体产业、联想等企业的到来,也起到了很好的示范和聚集效应。其一、建设中高档房,提高了区域平均价,为今后这一板块的全面升值打开空间。其二,他们的到来,也可以吸引更多的类似企业来此投资,进而弥补区域中高档项目少的问题,又促进了区域价值的提高。因此,西北板块具有建设中高档住房的机会。
交通改善提速地段升值
交通是消灭地段差异最有力的武器。有关统计表明,一条轨道线路的开通,可以使受益地段价值升值以倍数计算。因此,2005年通车贯通天津南北的地铁一号线,是促使西北边缘地区价值升级的一大潜在力量。因为地铁的通车带来的不仅是交通的便利,更将以人流、物流的变化,产生人们居住和生活形态的变化,而这一潜在能量将在地铁通车后逐渐释放,这必然会推动地段升级。
同时,在建中的由外环线和中环线的大部分路段、东南半环、西北半环组成的两个快速环线,与11条放射线共同组成了中心城区快速路系统。也在拉近西北居住区与市中心距离的同时,起到了平衡区域价值的作用。另外,西北交通网络的重要新线路———新咸阳路也将在疏通区域交通的同时,为地段升级助力。
商业圈形成集合人气
西北板块以红桥区三大商业圈建设为契机,加快了城市基础设施和经济建设。据红桥区政府人士介绍,目前,这一地区已形成以大胡同、西站、丁字沽三个商贸服务业为龙头的发展态势,总建筑面积达100多万平方米的各类服务设施已经建成或正在实施之中,初步构建起了辐射面大、种类齐全,颇具外向型特点的大型商业服务功能区域,服务业增加值已占全区经济总量的80%以上。未来五年,按照区内经济发展规划,要继续做大大胡同商业区规模,使其成为北方地区最大的商品流通中心,成交额要达到100亿元;结合西站铁路改造,进一步带动西站周边商业布局调整,构建商业服务设施群体;在人口密集的丁字沽地区规划建设大型商业设施。同时,根据红桥区的实际情况,大力发展高科技含量的都市型工业企业。
河流改造展现文脉财富
历史上西北部是南漕北运的源头,曾有过辉煌的历史,这也从另一角度说明了这一地区有特殊的地理位置优势。因此,目前北运河和子牙河的治理,老城区历史文化的交流,可以使这一区域的历史优势得到重新展示和发展。为这一区域得到现代人的承认打下基础。同时,也将为这一区域房价创造广阔的升值空间。以海河开发为契机的区域内水系改造治理以及运河文化商贸区的建设,都将促进这一地区环境的改变和对老城文脉的挖掘。据了解,红桥区的建设规划构想是:利用三岔河口地区自然、人文环境优势,以城市发展历史文脉为主线,综合开发、理水造园、以文促商,把三岔河口地区建设成为具有天津地方特色又富有时代气息的集文化、商贸、旅游休闲为一体的运河经济、文化、商贸区,进而提升整个西北区域的居住价值。
西北板块现状
沿河边缘商品房:沿河项目大多数已进入清盘,由于沿河环境变化等因素,目前一般都有2%-4%的涨幅,这些房屋,一般都是两年前开工,居住小区环境一般。但是有现房优势。目前这些房屋2层、5层两室已基本卖完,大户室和顶层房型剩余较多。
中部中低价商品房:红桥区中间地段,是中低价商品房密集区,目前商品房主要是为危陋房改造项目,大部分已经到了清盘期,因为可选房型很少,因此一般没有上涨余地。但是一些空置房较多的项目,一般都以取消或降低折扣率的形式暗长2%左右。
边缘区域强手云集:中体产业、联想、顺驰、富山等著名企业聚集瑞景,这么强大的阵容在天津大型居住区的开发中,尚属第一次。万隆公司今年在西北部新咸阳路区域启动了一千多亩的大盘,锁定“自然生态”主题。
西北地区楼市优劣势分析
优势
★自然条件好,处于城市上风口,有良好的生态环境。
★交通改善力度大,地铁一号线是最大卖点。
★兴建文化商贸区,创造了新的经济增长点。
★现有楼盘项目价格相对于其他地区明显偏低,有较大的上升空间。
★好楼盘少,对好楼盘是个机会。
★新建大型项目起点高,规划先进,起到了提升区域价值的作用。
劣势
★原有楼盘普遍档次较低,聚集了低消费人群。
★大型城市基础设施有待继续改善。
★相对高收入人群较少。