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5月20日,中国人民银行要求金融系统要适当控制对高档房地产开发项目和“五小”企业的贷款,以防范房地产行业局部过热现象。
建行:积极响应央行号召
5月25日,中国建设银行出台了一些新措施,严控房贷资金流向别墅、大户高档住宅等豪宅。
这些措施包括:加大对普通商品住房和经济适用住房的支持力度,并支持以自用为目的的个人住房贷款,严格控制个人商业用房贷款;从严控制向别墅、大户型等高档住房及宾馆、写字楼、商场等商业用房项目的贷款发放,并严禁向违规开发的房地产项目发放贷款。
建行还将一些房地产开发项目列为贷款禁区:以大学城、旅游度假区、主题公园等各种园、区的名义取得土地变相进行房地产开发的;利用集体土地变相进行房地产开发的;房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地进行房地产开发的;在近期没有安排建设计划的地区圈占土地搞房地产开发的;不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”;不符合政府有关部门规定、违规开发的其他项目等。
银行界:对购房者影响不大
建行北京市分行的有关人士向记者证实,该行将严格执行总行新规定。此举可望对遏制房地产泡沫膨胀产生有利的影响。房地产的“圈地”确实有泡沫、投资过热、消费超前的现象。
人行北京分行有关人士也表示,建行此举除了为了防止房地产泡沫的发生,减少银行的放贷风险,对购房者而言,不会产生任何影响。甚至一定程度上将促进普通商品住房和经济适用住房的开发,惠及广大购房者。
据介绍,业内人士担心最多的高价房,其受“非典”的影响已经开始显现。因为高价房的购买者以投资者居多,而且以外地或境外人士为主,近期的销售势头有所减缓。
目前我国房地产市场存在的问题,主要是结构性供需矛盾加剧,房价较高。产品结构与市场需求失衡,是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前,我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比重过高,低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系,房地产开发企业为了追求高利润,热衷于高档商品房的开发,造成了高档商品房供过于求,价格虚高。同时,市场上低价位房屋供不应求,导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。
据悉,1998年-2002年;全国房地产企业年均资产负债率约75%,远远高于国际上50%的警戒线。
SARS对消费者心理产生较大影响,尤其对外籍购房人的冲击较大,从而使北京、上海、深圳等地的高端市场受到较大的冲击,促使市场结构调整进一步加快。
大摩亚洲的首席经济学家谢国忠就认为,这场疫情主要通过房地产、股市对金融业造成损失。金融业很多钱都套在里面,房地产特别是高档外销的广东、北京市中心、上海市中心三大区域,虽然量少,但销售额基本占到全国房地产总销售额的1/3,而这些高档房地产对港台资金的依赖性都比较重,上海有一半以上的销售额来自港台商户,深圳的依赖性则更大。
中房协:房地产需银行继续支持
对于央行可能出现的房地产信贷政策变化,专家认为应该充分考虑到房地产业的发展,对整体经济发展的拉动作用。
中国房地产业协会的秘书长顾云昌表示:“我认为不是在严格控制整个贷款规模,中国还要靠投资来拉动经济,对于那些销售业绩好的,真正市场需求的的那些项目,应该还是支持的。不是全面收紧金融。”顾云昌介绍说,目前房地产市场已经进入了一个大众消费的时代,尽管局部地区存在过热现象,但整体来说房地产投资和需求的快速增长仍是理性的。顾云昌还认为:“整个房地产对经济的拉动作用不能低估了,不能说有些项目出了问题,全面对房地产进行打压。”
开发商:为引导作用叫好
“经历此次”非典“的冲击,自住型的房屋销售并不会受太大影响,而相对投资型的住宅将会受到比较大的压抑。这也是一件好事,因为这种情况会抑制相当一部分投资型住宅的市场泡沫,政府此前对地产业的泡沫担忧自然也会消退。对开发贷款进行适当地限制,对房地产市场的良性发展有利,也有利于降低银行风险、控制房地产泡沫”,今典投资(集团)有限公司董事长张宝全就此表示,“这些限制也有利于规范房地产行业,加速不具备开发资质的杂牌公司淘汰出局。”
SOHO中国董事长潘石屹为中国人民银行出台的相关意见叫好。他说,不仅是对高档房地产,而且应该对所有房地产的开发贷款慎重处理,否则它们很可能成为房地产泡沫和银行不良贷款的源头。
北京市嘉鸿房地产开发有限公司董事长黄建堃认为,大众才是当前房地产市场的消费主体。经过5年的发展,中国房地产市场销售重心已经从富裕人群转移到了普通百姓,央行和建行出台的这些措施符合这一趋势,控制高档住宅贷款,发展普通住宅对目前房地产市场的积极引导作用显而易见。
同时,房地产开发商对目前尚未明确的高档房贷的划分标准表示密切关注。
张宝全说,高档房的标准界定,必须包含面积、单价、总价等因素,因为如果只有单价标准,一套只有六七十平方米,单价在7000/平方米的房子算不算高档房呢?显然不算。科学地制订“高档房”的标准,应该是央行调控措施能否落实的关键。
潘石屹说,“如果银行对高档房制定不出一个明确的可执行的标准,对其开发贷款的限制就会成为一纸空文。”
对此,央行的工作人员表示,央行正在制订“高档房”的标准,来自央行、建设部、国土资源部等几个部门的有关专家已经展开专题研讨。尽管现在还不能确定相关标准的出台时间,但就目前的情况来看,经济适用房已经有了比较明晰的定义,对“高档房”的最终界定,将以经济适用房的定义作为参照。
此外,北京某实力雄厚的开发商对建行“除弱扶强”的做法拍手称快。他说,用集体土地建房价低是由于省下了土地成本,实际上构成了楼市的不正当竞争;房子由地方“官商”建造,消费者维权也处于劣势,建行的“断粮”做法净化了市场,扶持资金雄厚的企业实际上也促进了市场的规范。有一公寓开发商也表示,用房贷打击豪宅、清除不规范开发行为,两者“一高一低”,将有助于调整房地产发展的方向。