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销售广告可以成为合同内容
销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段,广泛存在于商品房交易市场。但由于我国商品房市场管理机制尚不健全,对销售宣传广告缺乏有效的规范管理,出卖人为获取最大利润,在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传,从而导致大量的纠纷出现,但法院在处理相关纠纷时常常因争议的事项在合同中并未规定,判决结果大多是业主败诉。为依法及时公平地解决此类纠纷,《解释》第3条根据《合同法》第15条规定,对商业广告原则上认定为一种要约邀请(要约邀请指的是希望他人向自己发出订立合同的意思表示,如寄送的价目表、一般的商品广告等),一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中,如果就其开发出售的商品房及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的,根据《合同法》第14条关于要约(要约是希望和他人订立合同的意思表示)的规定,《解释》明确规定应当将该内容视为要约,在这种特定的情形下,即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中,也应当认定为合同内容,当事人违反该内容的,应当承担违约责任。这一解释显然有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为,建立和维护市场诚信制度。
在实践中一定要掌握几个要点:首先是出卖人的相关说明和允诺要以一定的形式表现出来,如楼书、沙盘、样板间等;其次是该说明和允诺要对购房决策和房屋价格有重大影响,如周围环境、地下停车场等。
惩罚性赔偿责任不同于《消法》的双倍赔偿
惩罚性赔偿责任制度是来源于英美法系国家的一项民事制度,最早主要适用于侵权责任,但后来逐渐被广泛适用于合同纠纷。在我国,人民法院审理合同纠纷案件特别是商品房买卖合同纠纷案件能否适用惩罚性赔偿责任的问题,学术界和实务界往往将此归结到是否适用《消法》第49条的争论上来。不可否认,《消法》第49条确立的双倍赔偿开创了我国惩罚性赔偿责任制度的立法先河,有力地保护了消费者的合法权益。1999年订立的《合同法》也已突破了传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的理念。这次最高法院根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则,结合商品房买卖合同纠纷的业主一方处于弱势的实际情况,在《解释》的第8条、第9条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈,致使买受人无法取得房屋的,可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(天津市无“预售许可证”,期房和现房统一使用“销售许可证”,期房还是现房需以其他方法判断);四是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;五是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于制裁和遏制欺诈、恶意违约等严重摒弃诚实信用的行为。
但应注意,这里的适用条件和法律后果均不同于《消法》第49条的规定。《消法》规定经营者提供的服务或者商品只要有欺诈行为的,法律责任明确为增加一倍的赔偿额;而该《解释》规定的五种惩罚赔偿责任的情形都以买受人最终无法取得房屋为前提,法律后果是不超过已付购房款的一倍,这里赋予了法官很大的裁量权。
此外,《解释》还作出了面积误差绝对值超出3%部分的房价款实行双倍返还的惩罚性规定,但提醒购房者,开发商提供的合同相关条款对面积误差大都有“多退少补”的约定,在签约时一定要注意将其画掉。