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倒 台
近日,随着广州“商铺代理王诚安地产关门”这一惊人消息迅速传开,全国各大中介行的老总们,心情却变得有些沉重了。据报道,5月21日下午,诚安地产若干高层管理人员在事先没有任何解释的情况下,匆匆收拾物品,从位于广州市环市东路广东国际大厦的公司总部“悄然溜走”,第二天有员工上班时即发现公司大门紧闭,所有高管均无影无踪!
作为20世纪90年代初第一波进入内地市场的港资地产中介公司,诚安在广州已有超过10年的发展历史。1996年广州市房管部门首次评定中介机构资质时,它成为主攻二手业务的同行中第一家一级中介,此后的鼎盛时期里,它一度拥有13家分行,远远抛离竞争对手,因此理所当然地被业界公认为“大哥大”。尽管当时诚安高层出面辟谣,称此次人事变动对业务虽造成一定冲击,但不至于伤筋动骨,同时又坚决否认将因此被同行收购,不过现在看来事实并非如此。
在此之前的2月,曾位居香港5大中介行之列的鸿运地产突然全面歇业,引起当地市场哗然。香港中原地产掌门人施永青曾撰文指出,这是“20世纪90年代中前期中介业过度扩张的必然结果”,并警告说由于楼市萎缩,现有中介行至少一半以上将无法继续生存。
激 烈
“诚安”的关门,反映出目前房地产经纪中介行业所面临的形势是十分严峻的。据一业内人士表示,就二级市场而言,由于土地供应量减少,政府对房地产市场的调控与监管力度加大,开发商的压力与风险意识增强,多数经纪公司的代理项目不仅越来越难做,而且利润还越来越低,有的项目甚至连1%都拿不到。
在三级市场,中介公司更是僧多粥少,竞争激烈。据统计,在深圳注册的房地产中介公司有200多家,而有房地产二手房交易的地铺则多达400多家,其中包括品牌中介在内只有20%的公司略有赢利,50%只能保本经营或惨淡经营,30%则处于亏损状态。业内人士分析认为,2003年最起码30%的亏损公司要被淘汰,惨淡经营的部分公司也难逃厄运。
一级市场的代理也好不到哪里去,最典型表现就是收入来源受到了来自开发商的阻截。就北京市场而言,虽然像伟业、中原、戴德梁行等国内外知名的代理行在帮助开发商创造出较好的销售业绩的同时,也获取了高额的市场回报。但与此同时,他们的操作经验也在不可避免地被复制和模仿,而对于相当一部分开发商而言,这样做显然更利于降低推广成本,于是出现了近年内众多大型开发商纷纷自建销售公司的风潮,如华远、天鸿、太合、万科都是不甘落后者。
长期从事房地产投资顾问和咨询策划业务的广州同创卓越总经理赵卓文认为,现在大家都在拼命加大投资赌一把,看谁能支持到最后谁就是赢家,就能成为垄断市场的寡头,支持不住的,只有黯然退出。据他判断,已持续多时的地产经纪市场的高速增长期将在3年~5年内基本结束,在此之前,陆续会有处于市场中游位置的中介行,或遭淘汰或被并购或无奈转型。诚安的倒闭,某种意义上说也许成了这一重大变局的早期信号。
出 路
房地产开发与销售的分离,是房地产业走向成熟的一个重要标志,从这个意义上讲,专业地产经纪公司的存在显然更适合市场细分的要求,一些已经具备一定规模的地产经纪公司对未来的市场表现得很是自信。北京伟业顾问公司副总经理刘田显曾表示,开发企业成立销售公司不会对代理行业产生太大影响。因为专业的代理公司不仅仅是做销售,而是要将工作提前到产品规划阶段。而大型开发企业成立销售公司实际是将代理的门槛提高了,这将预示着中小代理行今后很难成势,而不具备成立销售部的中小开发企业依然会需要专业代理行。
地产经纪代理业的竞争是越来越激烈已是不争的事实。按照我国政府对加入世贸组织后的承诺,房地产经纪服务方面包括房地产中介代理允许外商成立合资、合作企业,5年后允许外商成立独资企业。在这样的背景下,境外的一些地产经纪公司已在开始抢滩中国,其先进的技术和管理,必然会对国内经纪机构带来不小的竞争压力。