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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于6月1日正式实施后,本网接到了大量读者的来电。其中一些读者反映,他们所购买的房子因为这样或那样的原因均不同程度地出现了一些问题,却长时间无法得到妥善解决,因而想提出退房,但却又搞不清自己是否符合退房条件。为此,记者日前采访了高地律师事务所的蔡继律师。蔡律师翻阅了大量的有关法律资料后,告知广大购房者,凡遇到以下七种情况,您有权提出退房。
1迟延交付房屋
出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人一方可以要求解除合同,但当事人另有约定的除外(例如合同中有约定)。法律没有规定或者当事人没有约定,经买受人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。买受人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
2开发商无证或缺证
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“司法解释”)第九条约定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息并赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明(以下略)”。
该条款的意义在于当事人双方在订立商品房买卖合同时,如果均未提及商品房销售许可证明,或者买受方无法提供出卖方故意隐瞒的证据,则该合同视为有效合同,不得撤消。
3擅自变更设计
在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。
4面积误差
面积误差绝对值超过3%,如果合同有约定的、非退房的处理方式,应依从合同约定。合同未约定的,买受人可以选择同意继续履行合同或退房。
5房屋质量
依据《天津商品房管理条例》的规定“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用”。而取得住宅商品房准许交付使用证,要件之一就是竣工验收报告。
依据“司法解释”:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。以及“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”。
6房产抵押
如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。
7一房卖二主
商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现,根据“司法解释”第八条,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息并赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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以下为秦兵律师撰写的“204条商品房买卖合同”中有关退房的条款,谨供广大购房者参考。
“新204条”退房程序
第167条基本原则:双方通过协议或者判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的,应当按照本规定的程序进行;双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的,均以总房价为依据。
第168条退房通知:买受人提出退房要求的,可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出;有一名证人(与买受人的身份关系不受限制)证明的,也应当认为买受人通过口头提出过退房要求。
第169条退房程序:买受人提出退房要求后15日内,出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款,并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续,在所述手续或者文件尚未签订前,出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后,出卖人除承担前述条款的义务外,还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其他相关费用。
第170条退还房款:出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人,并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容,则自买受人发出退房通知后第16日至买受人取得全部房款之日,出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。
第171条个人房款:出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款;不能支付的,则出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。
第172条银行借款:自买受人发出要求退还房款的通知后,出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务,并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同;对于公积金贷款的比照此条进行。
第173条借款合同:出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务,如不能解除,则由出卖人承担向银行归还借款的义务;同时出卖人向买受人按日支付违约金,违约金标准为总房价的千分之一。
第174条退房赔偿:出卖人还应当向买受人支付双倍定金,并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金。其他费用:出卖人支付上述钱款后,买受人有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失,此种损失包括但不限于各种直接损失。
第175条退房责任:如果在X年X月X日无法退还房款,应双倍返还定金;每延迟一日,出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。
第176条禁止行为:在出卖人没有向买受人还清上述款项前,出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人;如有前述行为的,则视为无效;买受人依然享有本合同规定的各项权利,直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部债务。
第177条精神损害:如果双方协商退房的,且出卖人能够在15天内办理完毕全部退房手续,买受人并不要求精神赔偿的,可不考虑精神赔偿。否则出卖人将按每天500元的标准向买受人支付精神赔偿金。
第178条责任担保:无论是否经过诉讼或仲裁,如出卖人无法归还房款,或无法赔偿买受人的其他损失时,则应将尚未售出的房屋或在建工程或其他财产作为担保提供给买受人。