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违约责任条款是商品房买卖合同的主要条款,鉴于违约金的约定事关守约方能否获得充分救济和救济程度,买卖双方对该条款大多会予以充分关注,但由于购房者实际处于弱势地位,在签约时难有平等的协商机会,所以,常常出现约定的卖方的违约责任明显低于买方的违约责任,形成显然不对等的违约责任条款,最常见的体现在迟延交付房屋和迟延付款的违约金约定上,因此,如果购房方违约,按照约定要承担数额很大的违约金;相反,开发商迟延交付房屋的违约责任则很轻,甚至会出现违约程度越重(如迟延交付房屋的时间越长),承担的违约金越少甚至不承担违约金的极不合理情况,这种约定也常受到一些法院的判决的支持。《解释》的相关规定会杜绝这种情况的发生,《解释》规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额,合同如果没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照两种标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定;逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
也有一些开发商出于市场竞争力的考虑,消除购房者对迟延交付房屋的顾虑以便尽早作出购房决策,在购房合同(尤其是早期的期房合同)中规定较重的迟延交付房屋的违约赔偿金。但对于约定违约金过高的情况,由于《合同法》的相关规定过于原则,法院应违约方之请求,会做出不同程度的调整,又因调整范围并无量的限制,最终导致性质完全相同的案件的判决结果相差甚远,有的案件甚至相差数十倍。这严重背离了法律的统一性和严肃性,也使当事人、律师或法官处于无所适从之境地。对此,《解释》有了重大突破,并明确规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。对该条的理解应结合《合同法》第一百一十四条进行。举个例子:假如合同约定的违约金为100元,实际损失为[(100—10)×30%]=27元,实际应支付的违约金为100—27=73元,依此类推。由此可见,约定较高的违约金获得赔偿的额度也相对较高,而此前在10元到100元之间都属于法官或仲裁员的自由裁量权范围。因此,《解释》限制了司法人员的自由裁量权,维护了法律的统一性和合同的稳定性。
不按时办理产权证将承担相当于预期贷款利息的违约金
不动产物权包括占有、使用、收益和处分四项权能,而是否拥有产权证是能否充分行使这四项权利的标志,在没有产权证的情况下,业主行使房地产权利是有显著瑕疵的,具体表现在不能正常地将房屋抵押、出租及转让等交易形式上,因此,没有产权证极大地影响了房屋价值的充分实现。
对于广大业主来讲,虽然上述权利的行使因没有产权证而受到影响,但如果起诉到法院要求开发商承担相应违约赔偿责任,又往往因为难于举证实际损失额而不被法院支持,《解释》第十八条的规定完全解决了业主举证难的问题,即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。目前实行的标准为日万分之二点一(年利率为7.665%)。
但业主在行使赔偿请求权时一定要慎重,不可贸然起诉,应分不同情况区别对待,重点应了解产权证未能办理的原因是否是开发商造成的。多数情况下开发商未能及时办理初始登记的原因是进件不全或有些费用没交齐,房管局依法不予办理,这些情况显然是开发商的原因。但有些是业主的原因造成的,如没交契税、房屋尾款没交齐,开发商依法行使抗辩权等。