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盲目跟风要不得 提前还贷收取违约金应缓行
据悉,从5月起,上海的8家银行要对住房贷款中提前还贷的“违约”行为收取违约金了。同日,又见一报道《没还清贷款的二手房慎买》,笔者不禁为那些还没有还清银行贷款的二手房心存担心,同时认为,银行对“提前还贷”收取违约金应缓行。
因为,在我国,银行还没有开展“转按贷款”等业务。
所谓“转按贷款”是指:当借款人想把已经办理了按揭贷款的住房转让时,未偿付的按揭贷款在经过贷款人的同意后,可以随住房一起转让给新的买房人,也即由新的买房人担负起偿还按揭贷款的义务。在“转按贷款”的支持下,购房人可以很便利的将手头的未还清贷款的二手房出卖,转而买入更大更好的(可能附带按揭贷款)的房产,从而使房产能随着经济能力的变化而相应的变化。
但在我国,这项业务还没有开展。建设银行北京分行某支行信贷部负责人说:“如果借款人要出售还没有还清贷款的房子,那么就要由开发商或新的购房者还清剩余的银行贷款。”也就是说,在我国,由于没有“转按贷款”的支持,房地产管理方面也没有正式开展“背书转让”业务,所以借款人只能选择“提前还贷”。而问题在于,借款人在借款的一定年限之内“提前还贷”是要被判“违约”而收取违约金的。
众所周知,现在的二手房交易是越来越火暴了。先买套二手房安家,等有能力了再换大房子的思想已经被绝大多数的年轻人所认可。所谓二手房是指:非第一次参与交易的房子,不论房子新旧程度如何,也不论原房主买卖该房子的目的如何。二手房的概念即如此之大,当然也包括那些贷款年龄很短(在银行的“提前还贷”年限之内)且还没有还清银行贷款的房产了。这些房产,往往由于其建成时间不长、成新率较高、设计较好、房价适中且没有其他的附带条件等而受到年轻人的喜爱,成为活跃二手房交易市场的重要因素。然而在上述两种原因的夹击下,这些房产还是否能受到购房者的青睐就很难说了。
事实上,受银行这一措施影响的不仅仅是这些二手房的买卖,还有其他众多的购房者和潜在的购房者。例如:据北京电视台报道,一位65岁的老人买房向银行申请按揭贷款,银行以申请人年龄太大为由不予放贷,而对老人的稳定收入远远超过申请贷款月还款额度这一情况不予理会。可见,银行拒绝老人的原因并不是怀疑他按时还款的能力,而是因为担心在老人去世前不能还清贷款,又没有诸如“转按贷款”等业务使该房产的受继人可以接着还贷。
在国外,根据不同的原因,处理“提前还贷”的措施一般都有很多种。例如:前面提到的针对房产的转让而实施的“转按贷款”业务,中长期住房抵押贷款采取浮动利率等,使借款人可以有多种选择。同时,银行也会积极创新,利用抵押贷款的证券化等方法把因为利率下降等原因造成的提前还贷损失转移出去,从而更好的保护自身。而对“提前还贷”采取罚款只是众多措施中的一种而已。
“提前还贷”当然是贷款人的一种违约行为(如果贷款合同中约定了不能提前还贷的话),银行按照国际惯例收取一定的违约金也有其理。然而,笔者以为,在没有更好的配套服务和业务种类时,在贷款者还没有更好的、更多的选择的时候,各大银行对“提前还贷”收取违约金实在应该缓行。