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在上海,私家轿车的停放区域除了居住小区内有限的车位外,很难在居住小区以外寻找到合适的停车地方。不少小区门口已挂出免战牌:“非本区居民车辆一律不得入内!”显然随着买车家庭的不断增加,以及一户数车的出现,居住小区车位紧缺是意料之中的。随着汽车热的进一步加剧,居民小区的汽车停放将成为难以回避的大问题。有车族的日益扩容与小区车位的稀缺,将持续成为上海今年乃至未来4年住宅小区的一对矛盾。
记者在采访中了解到,许多新楼盘的车位与居住户数配位在1:2到1:5之间,也就是说几套房才能配备停放一辆轿车的车位,这些车位部分是建造在完善的地下或地上车库内,部分则是在绿化地带旁的边角区域。老楼盘相对而言车位更是紧缺,许多小区仅有自行车库而没有设施完善的汽车库,少量的露天车位分散排布在小区的边角区域内。虽然根据上海住宅规划,未来5年内新建小区的车位配比将在1:0.7~1:1之间,但在已有的居住小区内增加车位并非易事,这就注定了汽车热后产生的副产品——车位紧缺成为必然。
据了解,在台湾过去的十年中房价涨了三倍,而部分车位价格却涨了十倍。上海有没有可能出现这样的状况?不少投资者认为,由于土地的稀缺性和不可再生性,今后车位势必呈现紧张局面。所以车位具有极大的升值潜力。一些眼疾手快的投资者前两年抢先下注,如今已是回报丰厚。业内人士分析,带有车位或者车库的住房将是今后投资楼市的重点。
目前沪市租赁车位行情是:露天车位100元~400元,室内车位300元~800元不等,出售车位大概在8万元~25万元之间。在车位紧俏的预期下,租售车位的价格必定有上涨的趋势,现时车位的每平方米出售单价已经远远高于相应的居住房产单价,不排除在不远的将来,车位的价格将高于中高档汽车价格的现象出现。为此,对于购房者来说,选择车位充分和车位价格较低是当前买房的附加条件。可以预料,随着汽车热的不断深入,政策的逐步开放,不久将来有车位房的投资价值将会远高于无车位住房,有车位房的转让出手可能会快于无车位房屋。
但从目前的情况看,要投资小区车位,尚有两大瓶颈难以逾越:
一是法律瓶颈,存在车库产权获得与转让的尴尬。一种情况是地下车库的建筑面积未分摊,只是开发商单独取得车库产权,转让时就比较麻烦,且根据今年初上海市房地资源管理局下发的《关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定》的通知,已购地下车库(位)的房地产权利人需转让商品房屋的,地下车位应一并转让;需分别或单独转让的,应转让给该商品房小区内的房地产权利人;需出租的,应按规定出租给该商品房小区内的房地产权利人或承租人。第二种情况是地下车库作为共有部位,建筑面积已进行了分摊,此种情况下,车库归该车库所在的整幢房屋的全体业主共有,投资更为困难。
二是资金瓶颈。要投资车库,首要条件是购买该小区房产,根据年初的政策,附属地下车库(位)仅供该商品房小区内的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。事实上要投资一个15万元的车位必然要面临以下问题:首先是银行没有设针对小区车库的贷款项目,要投资车库只有足额付款,还要加上购买房产的购房款或者首付款,投资者自有资金支出比较大。
投资车位者要想获得满意的回报,在选择前还要考虑以下问题:一是车位与住宅数目的比例,比如小区约100平方米以上的大单元数目多,车位的需求量就大,这直接导致了车位的升值。如果物业附近的轨道交通发达,车位的升值空间就非常有限。二是楼盘与车位的比例。市中心高价楼车位较强的升值能力来自于住户的高消费需求;远郊中低价公寓交通主要靠轨道交通来解决,车位需求不足;档次较高的远郊楼盘的交通主要靠快速公路来解决,车位的需求量较大;在豪华住宅地区购买车位,一定要将相连车位一起购买,否则很难有余位供应。
值得指出的是,相对公寓车位而言,别墅的性价比由于车位的充裕而得到优化;别墅和联体别墅由于车库独立,每户至少有一个车位,每平方米单价等同于别墅住房面积单价,远低于公寓小区的车库单价,有的甚至不计在建筑总面积内,买了联体别墅等于无偿得到了一个车库或车位,这就对投资者更具诱惑力。