|
||||
在经历过去一年的豪宅对决战、海湾鏖战后,深圳地产又一场战争已在“让利”风暴中开始酝酿。尽管市场对“降价”二字讳莫如深,但不可否认的一个事实是,“让利”风潮已席卷全城,种种降价或者变相降价的事实都表明,面对越来越激烈的市场竞争,房地产开始暴露本来的面目,在利润空间随之压缩的同时,价格战便不可避免的爆发了。据深圳市规划与国土资源局公布的全市商品房销售最新统计数据显示,从价格方面看,4月份,每平方米6000元以下住宅均价为3972元,与一季度均价为3973元基本持平。该月,每平方米6000元~8000元住宅均价6743元,与一季度均价6787元相比,下降了0.6%。
激烈的竞争是早期促进市场发展的最有效动力,而一旦市场发展到相对成熟的时候,竞争也就开始“逼迫”商家做出适当的让步了。深圳地产市场的众多开发商们正面临着这种激烈竞争下的“无奈”,最直接的表现便是楼价上的让利。从2002年底金地翠堤湾率先降价引发楼市潮后,百仕达推出了八折酬宾,加州地带送一成首期降低门槛。百仕达君逸华府4月份成交200多套,成交额逾6000万元,这样一组数字最能说明的是,楼市的降价并非自贬身价。“非典”的阴影即将过去,在楼盘销售旺季,广告的发布渐次多起来,从各家平面媒体上的广告来看,市场让利性的特征非常明显。自去年以来部分中小项目掀起的这股“让利”风暴,目前已有席卷全城之势,众多的品牌发展商也开始受到波及,万科、金地、长城、沙河这样的大发展商皆不能幸免,让利已成为近期楼市的主旋律。在竞争压力越来越大的今天,面对日趋理性的置业者,在明确了置业者讲求实惠的心态后,以让利吸引目标客户,是此次“让利”风暴大行其道的原因之一。也有业内人士认为,价格回归的导火索就是SARS。受SARS冲击,房地产企业在工程进度、销售回款上所受打击比较明显,资金链受到影响,开发商在压力增大的情况下,不得不采取价格放宽政策。而产品的同质化在过去一年中新推盘的量之大,才是这次“风暴”的主要原因。不管让利是缘于何种原因,深圳以往动辄每平方米7000元的价格却使得无数普通打工者望而却步,因此,对很多人而言,楼市的让利表明,深圳在以更博大的胸怀来容纳各地移民。
其实,除了早些时候万科王石断言楼价将降20%左右,实际上今年以来,深圳的总体楼价确实有所回落。买房送多年物业管理费、送全屋豪华装修中央空调、送管道煤气宽频入户、送全屋契税巨额家电礼券、送家居保险智能防盗系统、送会所金卡甚至超大露台私家车位等,此外还有诸多折扣优惠等等,这七折八送的一算下来,楼房价格其实也已降了一大截。新楼盘仍会低价入市,老楼盘在市场压力下,则会采用技巧性的明升暗降,如一方面维持较高价格,另一方面打出多种优惠,或以甩尾盘的方式降价,甚至会采用高开低走的方法进行项目运作,总的下降幅度在十几个百分点。据政府有关部门最近公布的信息显示,4月份深圳楼市销售面积又创出一个记录。这其中,让利销售应是功不可没的,看来,最终的结果是开发商与置业者都成了赢家。从某些新盘的营销推广策略上可以看出,与去年的相比,今年部分新推盘售价有所下降,价格更为平实。
业内人士认为,当前房价下调有三方面的原因,首先是结构性矛盾,开发商仍热衷于开发销售已经减弱的高价位住房,而经济适用房却不能引起他们的兴趣,供给与需求结构失衡;其次是现在实行的土地有偿使用公开招投标拍卖对房价的影响也毋庸置疑。让土地运作进入市场,由市场决定土地价格,减少政府部门的行政干预和审批行为,开发商也可以通过公平竞争获得土地。但众多外地、外行业的房地产企业进军深圳房地产市场,使得本地企业为了应对激烈竞争,奋起反击,走让利之路;此外,政策面对房地产偏重整顿规范也对楼价下降有一定的影响,近期银行对房地产金融贷款政策的调整,楼盘销售面临前所未有的压力,深圳开发商纷纷调整推盘档期,削减推广费用,以让利方式开始调整房价。与上半年相比,深圳普通商品房价格有继续向中档价位集中的趋势。以金地、百仕达为首的实力派品牌商率先擎起“价格竞争”这面大旗,宣告深圳楼市的价格战已全面开打。
真正值得关注的是供求失衡,由于这个原因,导致让利的楼盘所占比例达30%左右。目前,有些片区的供应量集中上市,区域范围内的供求关系严重失衡,且楼盘间的同质化现象严重,因此价格成了最常见的竞争利器。让利的情况一般分为四类,第一类就是片区市场供应量大,导致区域市场内竞争激烈,开发商有选择降价手段出击的需要;其次是楼盘销售情况差,前期市场定位失当,致使楼盘销售压力巨大,降价成为推售的必要手段之一;再就是楼盘销售进入尾盘销售阶段,临近入伙时期或者楼盘已入伙处理存货的,都力求降价尽快出手;最后一类就是楼盘开盘日、节假日的正常让利促销。在让利促销的楼盘中,让利原因比例最大的是后两种情况,约占60%左右,即扫尾盘和开盘节日促销比例最大,是近三个月“让利风”的主流。
还有一些楼盘的降价原因也不容忽视,由于定位不符合市场的需求,导致后期的销售难度巨大,这类有销售“内伤”的楼盘约占让利促销楼盘的10%。而更易降价的另一个原因就是房地产行业在目前仍属暴利行业,有不小的让利空间。虽然从今年开始,针对性地控制特区内房地产市场的新增供给,成为政府调控房地产市场供给的重要手段。但特区内还有大量的存量土地掌握在企业手中,这些土地由于不是通过拍卖竞价而来的,所以有成本优势,一旦销售遇到困难,就很容易考虑降价。通过拍卖等手段获得土地的项目利润平均在15%—25%之间,一些地价便宜的项目更是暴利惊人,有些卖七八千元每平方米的项目楼面价每平方米不超过400元,甚至更低。
有地产界权威人士认为,楼市降价是在房价上升过快背景下的一种隐性回归,当前,商品房性能价格比的上升和开发商项目收益率的下降,是房地产市场的现实,降价也是一种市场策略,这“一升一降”反映出房地产市场的必然趋势。价格面向价值回归,对市场朝着健康的方向发展是一件好事,是走出市场迷雾的一条正途。