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中国人民银行近期的一纸《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称121文件)令中国房地产业风云突变,对银行依赖程度很强的北京开发企业更是五雷轰顶。但无论怎样,开发贷款全面受限已经是板上钉钉的事情了,眼下惟一能做的就是:接受现实,寻找资金来源。
筹资暗潮涌动
进入6月以来,为了珠江帝景的上市,合生创展北京地区公司常务副总经理李作照已经非常忙碌了,但是最近,他不得不抽出原本就很紧张的时间来接待找上门来的同行。自从央行的121文件出台后,负责合生创展北京地区融资事宜的李作照,就成了面临资金短缺的中小开发商的大红人,谈项目合作者有之、谈公司并购者有之、谈企业收购者有之……加上合生创展本身面临的资金计划调整,这些都令李作照有些分身乏术。面临同样烦恼的不仅仅是李作照,地产界有名的大腕们都面临着同样的问题,忙于应付找上门来寻求资金援助的中小开发商。
除了地产市场,资本市场也不太安静。北京的几家信托投资公司近期都频频接到房产开发商的咨询,希望能做房地产信托。与此同时,据业内人士透露,一家香港的基金公司已经悄悄进入北京,正在寻求合适的投资项目,但因为对项目要求较高,而且加上10%的利息,不少地产公司都与之无缘。
所有的动作只有一个目的:筹资。当地产商们发现自主筹资如此艰难时,心中最恨的就是有钱却不拿出来的银行了。
开发商与“小偷”
在房地产商纷纷指责银行只顾自己“逃命”,不管他人死活时,对121文件的冷静思考者依然不乏其人。
当记者提到“该如何解决地产商目前面临的严重资金空缺问题”时,国务院发展研究院市场经济研究所副所长陈淮博士,用了一个非常极端的例子来形容开发商和银行以及此次121文件之间的关系。“这就好比一个小偷不断在偷一户人家的东西,有一天终于被户主制止了,户主用不用考虑一直依赖偷窃生活的小偷今后的生存问题?”在陈淮的比喻中,开发商就是小偷,央行就是户主,而121文件就是禁止偷窃的命令。因为,在房地产开发企业开发资金中,大部分都是从银行获取的。
房地产开发是一个资金密集、高风险、高收益的行业。但是,开发商依靠银行贷款、依靠建筑商的垫资、依靠消费者的按揭贷款,将开发风险转移到了银行、建筑商、消费者身上,银行、建筑商、消费者在承担了开发商开发风险的同时,却没有获取相应的收益,完全不符合市场经济中承担风险与收益成正比的规律。
这种不合理的游戏规则已经被银行叫停。
陈淮说:“对于银行来说,第一重要的是资金的安全性,第二重要的是资金的流动性,第三才是盈利,不可能为了保证盈利而放弃资金的安全性和流动性,因此,银行限制房贷没有任何错。”
至于开发企业如何才能筹到资金,陈淮认为,一切要靠公平的市场秩序,发展市场化的投资主体,同时,金融企业应该提供更多的金融品种。
资金缺口年底见分晓
房地产资金链断裂后会出现什么样的情况?
潘石屹写了一篇《央行政策带来的二十种可能性》的文章,有人认为是危言耸听,但有一些可能却已经迫在眉睫。比如“由于资金的缺口,一部分房地产公司资金链条断裂,公司破产,项目成为‘烂尾楼’”。北京嘉鸿房地产开发有限公司总经理黄建堃预测,如今至少70%的房地产开发公司都面临资金的问题,今年年底明年年初,首轮资金竞争下失败者就会显现,近两成的楼盘将出现烂尾。
北京金茂润业投资顾问有限公司董事朱凌波则预测,今年和明年将成为地产重组年。一方面,中小企业的资金压力为大企业收购、并购提供了一个很好的时机;另一方面,资金压力将迫使中小房地产企业联合起来,将各自手中的资金和资产组合起来,成立联合体,共同抗击风险。