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房贷银行两种房贷被“曝光”出来后,人们已经由当初的激愤变成了冷静地思考:利息之差是否意味着两种房贷孰优孰劣?银行之间缺少竞争导致服务意识差、产品种类少?按照收入、房型确定不同的房贷形式到了需求旺盛的时候?
今天的“地产茶馆”邀请购房人代表、银行和按揭律师房贷主要环节的人士再次讨论这个问题。
商业银行:银行更愿客户采用“递减还款法”
金富祯(民生银行北京管理部住房按揭中心主任)
在银行贷款产品说明书上,一直都注明了“等额本金还款”(即“递减还款”)和“等额本息还款”(即“等额还款”)两种方式。对于不同还贷方式的特点,银行的信贷员都会对客户进行详细的说明。现在几乎所有的房贷都是通过代理律师来办理,但专业素质好的律师也会对客户进行分析。
总体来看,“等额还款”是会比“递减还款”多付一些利息。以1万元20年期贷款为标准,前者会比后者多支付800多元的利息。40万20年期的贷款,则要多支付800×40=32000元的利息。看似银行多收了利息,但实际上,银行更愿意客户采取“递减还款方式”,这样可以加速还款,尽快回笼资金,降低经营风险。
在实际操作中,其实有很多客户在进行比较后,还是选择了“等额还款方式”,因为这种方式月还款额固定,便于客户记忆,还款压力均衡。如果客户愿意,民生银行也可以为客户免费变更还款方式,只要事前提交一份还款变更申请书就行。
按揭律师:银行没有形成房贷市场化机制
王建文(建元律师事务所)
作为按揭律师,我们在审核借款人资格的时候,都要制作一本长达十几页的询问笔录,其中有一项是:“你是否知道还贷方式有两?{3郑俊钡谑导校芏嗫突Р⒉蛔邢冈亩梁脱柿秸叩降子惺裁辞稹?/p>
可对购房人来说,是拿钱换时间还是拿时间换钱的问题。等本递减的方式在计算上很麻烦,每个月还款额都不一样。而一般的按揭族习惯做法是信用卡里放上多少钱,几个月里不必有逾期还款的担心,比如每月还3000元,卡里放10000元,至少够三个月的还款。可等本还款需要拿计算公式套每次一遍,借款人是否有这个时间和愿意花这个工夫。
我认为银行并不是想多赚利息,很可能只是嫌麻烦,负责具体工作的人员不愿意每月逐个计算还款额,因为多增加的工作量与他们的收入没有直接联系,因此他们一定希望大家采用相对省事的等额还款方式。这暴露出银行一个问题,能不能更加负责任,增强服务意识,而不要图省事或陷入以牺牲收益为代价的争夺客户大战中。现在,有的银行搞车贷的优惠贷款,有的进行贷款抽奖,这些都是以牺牲收益为代价,与其这样,不如将贷款服务做精做细,把等额和等本递减两种方式的还贷情况列出表来,让客户真正自己选择,既不损失利息,又赢得客户。
同时,客户也应该有投资和精于算计的成熟心态。银行在借款合同中标明,按揭律师也在办理中明示,客户并不认真研究,一旦另一种还贷方式暴露出来,很多人有被愚弄的感觉。
之所以产生这样的问题,主要是机制问题,开发商指定银行,银行指定律师所,没有形成市场化的竞争。现在有一家银行推出了“不指定楼盘贷款”,让购房人自己选择银行和按揭律师,如果规模扩大,必然形成银行和律师为争取客户而开辟和提升新的金融服务,那时候,这些问题将迎刃而解。
购房人:这其中银行没有错
舒可心(购房人代表)
购房人应该知道什么叫公平,什么叫生意。从购房付款来说,按揭贷款并非是惟一的付款方式(可以采用一次性付款),银行是商业性的,并不是“为人民服务”的慈善机构,如果觉得不合适,可以不贷款,或者觉得银行提供的合同是格式合同,对其不公平条款也可以起诉要求修改,但要考虑为此产生的风险和诉讼成本。当然,这是玩笑话,可道理是这样的。
其实,人们在认识这个问题上有些误区,认为两种贷款有利息差,其实没有。比如贷款60万元,20年,如采取等额还款方式,每月还4000元左右,注意,每个月都是这么多。而等本递减方式第一个月要还5000多元,开始还得多,越往后越少,最后一个月大概是2500多元钱。
银行建立一套新的还贷系统,就是在生产一种新的产品,需要大量的计算机软件程序支持。而在目前按揭贷款指定项目和律师行的情况下,市场化的程度非常低。银行、律师都没有动力去把服务做得更好,同一项目中没有其他银行竞争也造成了银行的懒惰。所以,人们内心的期望和产品的供应是两回事,购房人不要一看到问题就认为银行是“黑心”。其实,并不是现在的等额还款法不公平,而是没有满足那些想“前期多还钱,后期少还钱”的贷款人的需求,其实只是缺少更适合不同人士需要的金融服务产品而已。我们现在了解的这两种贷款方式,只不过是国外银行房屋贷款众多方式中最常用的而已,就是说,还有更多适合不同需求的还贷方式。所以,我们有理由相信,在市场条件下,只要有需求,一定会产生供给,不供给就丢生意;只要有竞争,就一定有变化,不变化就失去市场,这是规律。
首席记者莫春记者袁满/文
专家评点:资金的价值不是利息简单相加
中国人民大学金融研究所副所长:赵锡军
贷款人与银行就两种贷款模式争论焦点表明,对于资金的价值计算,双方有着不同的评判标准。银行的标准是遵循经济定价原则,把不同年限的钱折成当时某一刻的现钱来计算,这意味着越往后的钱折成现钱时越不值钱。形象地说,第五年的100元钱与第一年的100元的价值肯定不一样,而第10年的100元与第五年的100元的价值肯定也不一样。所以,在计算资金的现金价值时,不能是简单的利息相加。
从专业的角度来讲,银行会对两种贷款的现值进行比较,并计算回报率,只有在二者差不多的情况下,才会推出。银行今年所收的1万元利息与七年后收的1万元利息肯定是不等值的。现在的钱肯定比以后的钱值钱,因为通货膨胀率会让钱贬值,而如果还款人早些把钱归还,银行还可以用这笔钱进行其他投资,获得回报。所以,由于占用银行资金的时间较长,采用等额还款方式的贷款人所归还的利息会显得多些,但实际上,资金价值上来看,两种贷款方式是一致的。
不过,很多贷款人是在不知道有两种贷款方式的情况下而采用“等额还款方式”,这体现了中国金融市场普遍存在的信息不对称问题。我国的金融市场发展很低,金融知识薄弱。解决这个问题是两方面的责任,作为金融服务的提供者,银行应加强产品宣传与推广;作为产品的购买者,银行客户应自行对产品进行全面的了解。