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不少业内人士认为,当前房地产的风险隐患主要来自房地产行业的结构性失衡,最主要的就是商品住宅的高档化或者说高价化已大大超越了目前大部分家庭收入水平和购买力,造成了供给与需求的不对接。就连央行在其防范房地产金融的措施中,也将此作为房地产存在风险的根据之一。在6月份的一份关于加强房地产信贷管理的文件中,央行明确提出,商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面,扩大住房贷款的受益群体。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的,首付款比例仍执行20%的规定。对购买第二套以上(含第二套)住房的,应适当提高首付款比例。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外),商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行;购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的,商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
不难看出,央行政策将更多的笔墨放在了对房地产市场的供给以及消费需求的调整上,其平衡市场的用意十分明确。而其中从供给和消费两个方面同时重点限制的大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目,其共性就是高房价。显然,央行和相当一部分的业界人士认为,供给与需求脱节风险的核心在于,作为供给与需求的链接点的房价过高,而房价越高,不仅会引发大量的市场投资甚至投机需求,还会致使真实的需求对供给的支撑难以为继,积累到一定程度之后,将致使房地产项目死盘以及相关投资破产。因此可以推测,央行或者有关方面将更多地寄希望于相关政策能够促动价格有所调整,以求房市的供给与需求对接。那么,这个调整对于房市的需求和供给究竟会产生哪些实际的影响呢?
◆新政策对需求方面的影响不会太大。
从市场方面来讲,影响需求的因素要远比供给复杂得多,而占据了家庭大部积蓄的住房需求更要复杂些,如人们的收入水平、税费和信贷政策、以及价格为主的供给状况等,其中人们的收入水平和供给价格是两个最重要的因素,信贷只是其中的因素之一。而人们的收入水平在特定时段内是相对稳定的,因此影响需求的,就是房价的变动了。
有关业内人士认为,尽管央行新房贷政策出台后,会出现短期的价格下调。一方面是因为迫于还款压力,如商业银行必然要按照央行的新要求调整自身的房地产信贷政策,对房地产开发商新发放的贷款要更加严格地审查,同时商业银行将对已经发放的贷款按照央行的规定进行检查。商业银行在清理违规贷款的过程中,仍会执行已经与房地产开发商签订的合同,但对于已发放的贷款特别是流动资金贷款,商业银行在贷款到期后是不会给予展期和续贷的。流动资金的贷款期限通常少于1年,由于新政策的出台,房地产开发企业在短期内的还款压力突然增加。迫于还款压力,房地产开发企业必然要将已经建成的住房加速变现以获得资金,在这种情况下,降价促销是最常用也是最有效的方式。另一方面迫于开发周期延长的压力,由于新政策规定“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”,房地产开发企业在开发新项目时必须要使用自筹资金来取得土地,由于我国的房地产开发企业普遍资金紧张,其新项目的资金往往依赖上一个项目的销售回款。而新政策又规定,“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”,而此前对个人发放个人住房贷款的条件是,多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。由于目前按揭贷款是购买住房的主要形式,这就造成了房地产开发企业销售回款的滞后。开发企业要承担更多的市场和政策发生变化风险,房地产开发企业必然要通过降低房价,来加速资金周转,以归避风险。
但是这种短时间内的价格下调并不会成为房价的主要走势。主要是因为银行的资金支持不能顺利到位,开发商开发时间长,资金占用时间也加长,导致开发成本加大,这很有可能分摊到房价上,从而转嫁给购房者。同时,由于商业银行信贷政策的调整,房地产开发企业将普遍出现资金短缺的情况,相当部分的房地产开发企业因没有资金支持使大量的项目缓建或不建,从而造成房地产市场供应量的减少,导致需大于求,造成现房价格的攀升,这也会使房价上扬。这一进一出之间,可以看出,房偏离了市场平稳状态中由供求决定的均衡线。
而从个人住房贷款的角度来看,央行的政策并没有比过去更优惠,只不过因为提高了高档房及第二套住宅贷款的门槛,而使得普通商品房贷款相对优惠了。而真正意义上的普通老百姓关心还是房子的总价,而银行无论如何使首付款或者利率有多么优惠,既不增加购房者的购买力,也不会减轻房子总价带来的负担。因此新的信贷政策并不会调动起更多的新需求兴趣来。
◆对供给方面影响将体现在企业重新排阵上
相对于需求,央行此次对供给方面的调整力度要大得多。在房地产企业方面,明确提出房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业,对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。甚至进一步控制到了施工企业,严防银行贷款通过施工企业垫资流入房地产开发项目。
我国房地产真正意义上的市场化不过十来年的时间,房地产企业论是从国有企业转产而来还是民营经济涉足新人,其发展历史都非常短,资本金的积累明显不充足,而作为资本密集型行业其项目启动和经营所需的资金又非常大,再加上融资渠道的单一,因此绝大部分的房地产企业必然也只能过多地依赖银行贷款。据有关调查资料显示,房地产开发企业的负债率普遍在70%以上,高的甚至达到了90%以上,都是从银行借来的钱。然而正因为过多的依赖银行贷款,因此银行政策的任何风吹草动都会引起房地产企业界的轩然大波。这也是此次央行文件引起业内大量争议的原因之一。
而央行的一系列措施表明,今后房地产行业的准入门槛和“经营成本”将全面提高,无论是新来者意欲跻身房地产,还是“老企业”已身处其中,只要没有足够的资金储备和实力,将难以继续下去。而实力强大的房地产商不仅自身将有充足的资金支撑,还较容易得到银行的贷款支持,进一步看无论在土地资源还是市场客户方面,银行还帮助这部分房地产商肃清了相当部分的竞争对手。而在“信贷考验”中胜出的地产商又如何提供市场供给呢?我们知道企业是以盈利为目的的组织。在取得绝对的竞争优势又处于市场发展初期,企业对高利润项目的吸附是阻止不了的。而人们所希冀的大众产品、薄利多销则是商家在市场发展到一定阶段的竞争中不得已而为之的选择。因此,在目前的市场条件下,央行的信贷政策还难在以源头上抑制所谓高档房的生产,也难以刺激中低档房的立刻增多。从这个角度说,央行信贷调整的真正意义与其说是调整市场结构,不如说是对房地产企业的一个重新排阵,将进一步强化强者愈强弱者愈弱的市场格局。