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随着人们的购房理念越来越成熟,人们对居住环境的重视程度越来越高。SARS疫情之后,环境优美、生态良好的郊区低密度住宅成为人们对居住需求的向往。来自近期楼市的信息也表明:容积率低、人口密度低、绿化率高的郊区住宅一路看涨。翡翠城、北京奥林匹克花园、观筑等大量低密度楼盘持续热销。然而,业内人士指出,在楼市形成“郊区住宅热”的时候,购房人不能盲目跟风,除了项目本身因素外,一定还要重点考虑交通、配套、物业管理三个不得不面临的必要因素,如果不考虑这三个问题,将会给入住后的生活带来许多麻烦。
交通:
从理论上讲,如果选择郊区住宅作为第一居所,无论是有私家车还是乘公交车,正常的交通时间不超过40分钟是可以接受的,超过40分钟,对于上班族来说是比较辛苦的。从本市目前郊区住宅项目的分布格局来看,主要分布在高速路的沿线及周边。京昌路沿线、机场路(京顺路)沿线、京通路东端的通州区是形成比较早的别墅区和郊区住宅区,俗称“老三线”,这三个区域的路网相对成熟,公交车比较多,交通比较方便。京沈高速路沿线、京津塘高速路沿线(亦庄开发区)、京开高速路沿线(黄村开发区)是新形成的郊区住宅区,虽然现在交通条件还不完全成熟,但发展潜力很大,俗称“新三线”。京承高速沿线、京石高速沿线目前的市政、交通都不是很方便。
配套:
配套对于郊区住宅,就像软件与电脑的关系一样,没有软件的支撑,电脑只是一个空盒子。没有配套的郊区住宅,只能说是“一套房子”,而不能真正称其为“住宅”,配套有许多内容,包括超市、幼儿园、中小学、银行、邮局、医疗机构、运动娱乐场所等。一般来说,所有的郊区住宅都会或多或少地设置一些配套,但许多郊区住宅项目的配套只能说是“卖点”,实际住进去之后,非常不实用。比如有的小区有超市,但一是品种不齐,二是比较贵,三是质量很难保证,买东西还是需要到城里,这种配套形同虚设。
之所以会出现这种现象,与开发商是否负责任有关,更重要的是与社区的总规模和周边环境有关。可以想象,一个总规模二三十万平方米的小区,不可能设置齐全的配套,如果该小区周边环境不成熟,居住生活就很不方便。因此,建议购房人买郊区住宅时,尽可能买有实力的开发商开发的大社区,比如翡翠城。打出“新市镇计划”的翡翠城,总建筑面积近100万平方米,各种配套非常齐全:网球场、羽毛球馆、篮球场、华润超市、翡翠小厨、书店、咖啡吧、幼儿园等已经或即将投入使用。社区内56000平米主题公园也已绿化完毕,不日将对外开放。
如果买小规模社区的话,就要考虑社区周边的环境是否成熟。目前配套比较齐全、发展比较成熟的郊区住宅区,除了通州、黄村等老城镇外,只有亦庄的配套条件比较好。
物业管理:
对于任何地段、任何档次的住宅,物业管理都是非常重要的,但目前的开发商和购房者中普遍存在着对物业管理认识不足的现象。相对来讲,随着房地产市场的发展与人们购房观念的成熟,城区住宅项目的开发商和购房者对物业管理的重视程度比郊区住宅项目的开发商和购房者要高一些,而实际上,郊区住宅项目对物业管理的依赖更强,要求也应该更高,比如安全问题、保洁问题等,尤其是一些中高档的郊区住宅项目。
人们花比较高的价格买离城里比较远的郊区住宅,主要是图郊区住宅密度低、环境好、舒适度强,而如果物业管理工作不到位,居住的感觉会非常糟糕。城北的一个低密度项目就曾因为物业管理问题闹过纠纷。该小区刚入住时感觉还不错,房子与园林都很漂亮,居民的整体素质也很好,但入住一段时间后,小区居民发现,经常有一些民工和农民在小区中溜达、喧哗,小区里的花草有很多都枯干了,院子里常有瓜皮、纸屑没人扫,一些人骑着自行车在院子里横冲直撞,小区里的公共娱乐设施缺胳膊短腿……安全感、舒适感一扫而光。相反,如果物业管理做得好,郊区住宅的舒适度会大大高于城区住宅,比如万科城市花园,从1993年一期开发到现在已经有10年了,但走在社区中仍感觉很舒适,很放松,这与物业管理水平是密不可分的。因此,在选择郊区住宅的物业管理公司时,选择有品牌的大公司,是保证居住品质最简单、最直接的方法。比如翡翠城就是由华润置地下属的物业管理公司与世邦魏理仕联合管理的。
虽然不能说,把上述分析的交通、配套、物业管理三个问题解决了,选择的郊区住宅就一定没问题。但这三个方面是决定郊区住宅是否舒适的基本条件与必要条件。没有这三个方面的保证,郊区住宅就会成为一座美丽的孤岛。