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随着北京房地产市场逐渐步入成熟与稳定的发展阶段,郊区住宅越来越被人们所关注,显现出勃勃的生机,具有广阔的发展前景。
郊区化与郊区住宅
按照北京大学经济地理学家周一星教授的观点,郊区化简单地说,就是人口,就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化的过程。
从上世纪20年代以来,西方发达国家的大城市发生了一次又一次从城市中心推向郊外的浪潮。第一次浪潮是人口的外迁,增加了对住宅的需求。房地产开发者们通过改善进出城市的交通设施,加速在地价相对便宜的郊区投资开发,使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的中产阶级首先逃离环境不断恶化的市中心。此后,又发生了第二次浪潮是工业的外迁;第三次浪潮是零售业的外迁;近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展,形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上,郊区化只是城市化总进程中的一个阶段,即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。
由于郊区住宅首先是城市中产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所做的一种选择,那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此交通便利、环境优美、布局分散、低密度和户型舒适是这类住宅的特点。
北京作为一个发展中国家的首都,近年来城市发展建设很快,居住问题也日益突出。在市区可开发用地越来越有限的情况下,郊区化似乎是一个必然的选择。但目前北京的郊区化还处于第一个阶段(第一次浪潮)我们可以称之为“居住郊区化”。
与发达国家不同,北京的居住郊区化面临两个限制条件,一是道路等市政配套滞后,二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多。因此,现阶段北京居住郊区化的原因有两个,即主动郊区化与被动郊区化,前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活,后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。与之相对,北京的郊区住宅也存在两个层面,一是低密度的高档住宅,即别墅(这里泛指独栋、双拼和Townhouse);二是低价位普通住宅。
郊区住宅走两端
近年来,北京的郊区住宅一直处于稳步发展的态势,表明郊区化的概念日益为人们所熟知,郊区住宅也日益被人们接受。
从近几年推出的郊区住宅来看,主要是由两大类项目同时并存。一类是高价位、高品质的别墅类项目,这类项目多数位于传统的别墅聚集区,具有较高的均价和总价以及较多的外籍人士客源,例如温榆河沿线的香江花园、莱蒙湖别墅等,以及散布于其它远郊区的湖光山舍、玫瑰山谷等。另一类是低价位的普通住宅项目,这些项目由于地处城市边缘地带,具有较低的均价和总价,同时也拥有着北京最广泛的客户群体———中低收入家庭,例如分布于各远郊区的格兰晴天、清城、平佳园等。
但近年来开发的产品中不乏一些非常有特色、性价比较高的项目。如2000年曾经风靡一时的Town?house,就是在郊区住宅中兴起“低密度住宅热”的代表类型,例如橘郡、康城、金地house.sina.com.cn/exhibit/1044.shtml target=_blank>house.sina.com.cn/exhibit/1044.shtml target=_blank>格林小镇、新新小镇等。此外,还有一些品质较高又非Townhouse的低密度住宅,代表项目例如万科青青家园、月桂庄园等,迅速填补了郊区住宅的中间层次。
根据伟业顾问多年来对北京房地产市场的监测,目前北京郊区在售项目共有300余个,占全部在售项目的32%左右,而这些郊区项目主要集中在通州、大兴、昌平等区,尤其是通州区由于更接近CBD,成为郊区商品房销售的主要区域之一。
在价格上,郊区项目要比相同品质的城区项目低很多,但从伟业指数的走势可以看出:几个主要郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势,说明郊区住宅正处于一个上扬的发展阶段,伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。
从新盘推出情况来看,2002年全年新推出的郊区住宅项目近60余个,多数为单价2500—4000元/平方米,不带装修的多层板楼;而新推出的郊区别墅类项目档次较高,以独栋为主,但也出现了一些创新产品,例如宽HOUSE。2003年前两月已有6个郊区新项目正式推出,占年初新项目总数的近20%。相信今年将是郊区住宅大发展的一年,预计郊区项目的供应量还将持续加大。
郊区住宅前景光明
郊区住宅能够得以快速发展并保持这种发展势头,是多方面因素共同作用的结果,一方面是人们置业观念改变的主观因素,另一方面是郊区环境不断变化的客观因素,这些因素不仅决定了郊区住宅的发展速度,而且也决定了郊区住宅的产品发展方向。
置业观念的改变:随着北京经济不断发展,居民收入不断提高,居民的居住和置业观念也随之发生改变,不论是解决住房需求的首次置业型,还是改善居住条件的二次置业型,都逐渐接受了郊区置业的观念。对于首次置业型的购房者来说,郊区住宅更舒适、更便宜、环境更好,而随着城市铁路的开通和公交车线路的延长,避开了城区堵车的烦恼,交通时距甚至更短,选择郊区住宅何乐而不为呢?而对于二次置业型的购房者来说,他们往往收入较高,工作、家庭比较稳定,在城区已有一处不错的住房,交通方式主要依赖私家车,更希望在郊区拥有一套舒适的第二居所,改善一下生活居住品质。
交通条件的改善:一直以来,交通问题作为制约北京郊区住宅发展的一个瓶颈,是许多人心中挥之不去的痛。但近几年北京交通设施得到飞速的发展,多条城市快速路、高速公路特别是轨道交通的建成通车,极大地扩大了居民的出行范围。如京承高速路一期的通车,带动了整个北京东北方向居住类项目的快速发展,其中受益最大的莫过于别墅类产品。而在2002年秋天,北京终于迎来了第一条城市铁路的正式开通。这不仅意味着北京与“国际大都市”的称呼更加贴近,更使北京在走向郊区化的进程中迈进了一大步,同时也极大地带动了郊区普通住宅的发展,让许多中低收入家庭有了在郊区购房的可能。
有利政策的扶持:郊区住宅的发展既有市场导向的因素,也有政府宏观调控的作用,近几年郊区住宅的发展有了比较好的政策扶持。特别是绿化隔离地区建设的政策以及加快小城镇建设的政策,使得开发商对郊区住宅的开发更有积极性。
日前,国土资源部在“清理园区用地,加强供应调控”的紧急通知中明确规定,停止别墅类用地的土地供应,过量供应的地方,要认真进行清理。这对于今后郊区住宅的走向有着重要的引导作用。可以预见,今后郊区将出现更多的普通住宅以及大量低密度产品(Townhouse、叠拼等)。