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装修不再是高档房的专利,西部市场开打装修牌
全装修概念是如何诠释的
广厦网络对消费者的调查显示,90%以上的购房者购买毛坯房自己进行装修后,其满意度并不比购买装修房的满意度高。越来越多的购房者开始认识到“成品房”的好处了。
在国家关于取消毛坯房的规定出台以前,发展商通常交给业主的房子都是毛坯房,此前,精装修住宅似乎一直以来就是高档物业的专有名词,因此在某种意义上,消费者对精装修赋予了极高的期望值,但是就目前的精装修住宅而言,却又是那么不尽如人意。于是,在高期望值的“泡沫”破碎以后,消费者心理产生落差的同时,自然而然地对发展商的精装修概念产生了异议,而相对于消费者的异议,发展商也只能无可奈何。那么,全装修房的概念能解决购房者的疑问吗?
众所周知,房地产市场正在从毛坯房时期向个性化装修时期转变,在这个过程中,无论是政府部门、开发商、装修商,还是普通购房者,都在积极探索行之有效的模式、措施、方法,这里面除了政府明确出台的政策法规外,开发商无疑发挥着承上启下的作用。近几年来,市场上出现了诸如“责任建筑师”、“米娅计划”等个性化装修服务的概念,或多或少地推进了装修服务的个性化进程,时至今日,开发商到底应该交给业主什么样的装修房?装修商在项目开发链条中处于一个什么样的角色?普通购房者的个性化需求能在多大程度上得到满足?开发商、装修商、业主、物业管理公司等环节能否在一个互动的平台上达成多赢的共识?
为海开公司提出全装修概念并付诸于行动的上海港联建筑装饰工程有限公司总经理任崇光介绍说,随着北京城市建设的迅猛发展和中国加入WTO以后,以及2008年奥运会北京申办成功,来自海内外的房地产开发商纷纷涌入北京这块热土,因此房地产市场竞争的激烈程度也在急剧增加,从过去纯粹地段房型、价位的选择,到如今的地理位置、周边环境、交通便利、商购休闲等要素比较,说明房地产开发商除了必须在硬件上投入之外,还必须在软件方面下功夫,如文化氛围、医院就医、绿化率、小区的人文景观也得重视和考虑。为此,发展商转变开发理念,变简单的购地、建房、卖房的开发过程为策划、定位、营销、营造、使用、增值这样一个完整的开发过程。视购房者的最终需求为目标,提供全方位、全过程的产品和服务,这应该成为发展商的经营理念。
他认为,房地产开发应该是一个完整的开发过程,其本身也是一个市场整合的过程,需要对策划、设计、土建、装修材料供应、物业、营销等专业公司进行市场整合,形成价值链,其中每一个环节都应该是一个增值的过程,并使环节间的成本下降,过程中的总成本降低,只有这样,才能提升服务的附加值,取得市场核心竞争力。因此,他们提出了由具有专业资质土建设计、施工单位和监理、装饰、物业管理公司,严格按市场规范运作,充分体现楼盘业主的个性特点和需求,形成专业企业协同运作,可以认为是目前有特色、可操作性强,又兼顾多方利益的“SMIT装修房”运作模式。其模式的核心是,由开发商会同装修商、监理、物业公司等专业单位在发挥各自专业特长、分工协作、相互配合、协调一致的基础上进行整体运作的模式。
海开选择全装修的理由
据了解,以往的毛坯房销售,往往把住宅装修排斥在房地产开发的过程之外,使得开发商提供的产品服务不完整,反而增加了市场总成本,也由此限制了一部分物业的使用功能和增值空间,毛坯房只能是中国房地产市场发展初期的一种过渡性形式。近期,政府有关部门和各大媒体以及房地产开发商从不同角度和层面来探索试点全装修模式,而有志于品牌开发的房地产开发商也正在积极关注着全装修房的推进。从北京市取消毛坯房销售和上海市三年内取消毛坯房的举措,可以看出这种模式已经是政府中期规划的市场发展趋势。因此,对于全装修的概念而言,谁推进得早,谁的模式更贴近市场,那就是抢占了市场的制高点,从而赢得市场占有率。
对此,海开总经理杨建平认为,他们公司所开发的玉阜嘉园和天秀花园之所以选择全装修的概念,其主要原因就是,作为开发商要达到的最终目的就是房子质量越来越好。在销售过程中,他们考虑到有几种因素,其中一个主要因素就是带装修的房子比较好卖。实践表明,海开与港联实行全装修模式的合作以后,房子销售的价格比较稳定,同时也得到了客户的认可。
杨建平认为,海开有20年历史成熟的开发公司,也希望经过市场的锤炼形成自己的企业品牌。在做玉阜嘉园和天秀花园这两个项目的时候,他们是通过逐渐的摸索和扩大服务范围的,目的不仅是扩大销售和推广,更重要的是重新树立海开作为开发商一个良好的社会服务者的形象。所以,全装修概念更多的目的不在于推销,而是树立自己的品牌,这是公司的根本目的。他说,从精装修本身,应该重新确立理论上的概念,人们过去在谈论一个房子,可以卖的房子,可以带精装修或者全装修。
最重要的一点是向社会出售的商品它到底是一个什么样的交易状态,就是说在房地产发展的初级阶段,或者市场从供和求都是初级阶段,人们更热衷于买毛坯房。但是随着市场的逐渐成熟,人们对房地产商品的成品概念的变化越来越了解,而毛坯房对房屋使用者来说,其实是一个半成品,需要购买者再次进行加工才能投入使用,本身并不是真正的使用品。对消费者购买一个消费品来说,商品房是为了使用的功能而购买,并没有达到目的,开发商随着市场的成熟,把这段工作做完,也是顺其自然,建设部公布这个内容,也是一个必然的历程。而海开实行全装修的概念,就是为了适应市场的进步。
全装修能否成为标准
就我国现阶段的房地产行业而言,人所共知的是,它是一个发展初期的行业,因此就如同微软公司一样,谁制定了市场游戏规则谁就获得了最大化的市场份额。任志强提出了房屋物权的所有制就已经被政府有关部门所采纳,那么,海开的全装修理念能否成为行业标准呢?
对此,作为代理公司,成业行总经理张寒燕认为,海开是顺应了市场潮流的发展,随着购房者消费观的成熟,一定会走到这个阶段,目前只是一个过渡阶段而已,因此存在有人认可,有人怀疑的可能。这个时候,全装修概念能不能进一步走向成熟,除了取决于客户的走向成熟,还取决于开发商是不是把这个事情做得更完整,也取决于服务商、装修商能不能把装修的服务过程做得更细致、更统一的标准。
北京住宅合作社负责人刘志硕认为,对于全装修概念而言,第一个感觉就是标准的意识,相对精装修,“精”是一个形容词,是比较而言的东西,不是客观的评价,但是全装修体现了一个标准的意识,随着建设部有关政策的推进,如果真的成了标准,对整个行业的发展和社会的进步都是贡献。
清华大学建筑系教授金笠铭则认为,从西方发达国家的住宅发展来看,也经历了初期的发展阶段,但是发展到今天,全装修就已经是住宅销售的基本条件。建设部有关部门之所以制定取消毛坯房的政策,是基于调查的基础之上而实行的政策,完全符合市场发展的规律,下一步所面临的就是标准的更加统一和完善,总之,全装修是市场发展的趋势。?
购买装修好后的房屋已经不再是高档公寓的专利,一些中低档的项目也在纷纷引入精装修的概念,尤其在战火激烈的东部市场。然而近日在京西,两个价位在5300元和6500元左右的装修房正全力进入一种全新的概念———全装修。据说采取这一新概念后,两个项目的销售反映还相当不错。近日本报专门邀请相关人员,对这一新概念进行了研讨。
据两个项目玉阜嘉园和天秀花园的发展商———提出全装修房概念的海开房地产股份有限公司介绍,所谓的全装修,主要特点有两个:第一,提供个性化服务,把装修的服务过程和发展商楼盘开发的整个过程以及它的销售结合在一起,进行一体化运作。客户在项目提供的菜单和基本装修方案的前提下,参与进来。第二,打造一个一体化运作的平台———以往可能很多发展商把装修后期的环节忽略掉,或者不列入,使其成为服务系统之外,在这个体系中,将这个环节列入开发过程,同建筑设计、土建施工、现场监理成为一个整体。还将装饰装修的造价与房价做捆绑。