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今年以来,北京的精装修项目越来越多,这本是房地产市场进步与发展的重要体现,但记者近日在采访中发现,由于装修问题比较细碎,《商品房销售合同》中不好制定相关条款,买房人对精装修房补充合同怎样签又没有经验,精装修房项目在装修问题上存在着很大隐患,应当引起有关部门、开发商及买房人的重视。
精装修房最大症结:货不对版
有业主曾对记者说,他买过京城一个有名的精装修项目,每平方米12000元。看样板间的时候,卫生间的马桶是一个非常豪华的科勒产品,但交房时,马桶虽然还是科勒的产品,但号儿小了,档次也下降了,跟样板间的产品完全不一样,于是他理直气壮地去找开发商理论,然而样板间已经拆了,没有证据,又没签合同,他只能吃了哑巴亏。
据了解,这种“货不对版”的事情在以前的精装修项目中不在少数,随着精装修房越来越多,这种现象更是无法避免。
补充协议抵御精装修弊端
精装修房容易出问题的地方有两个方面,最主要的是上述提到的以次充好、以小充大的“货不对版”问题,还有一个就是装修质量问题。
怎样才能避免这两个问题呢?
北京汇源律师事务所的魏晓东律师说,由于目前房地产市场卖的都是期房,目前避免“货不对版”和装修质量问题的最好方法,也是惟一的方法就是签订一份周详的补充协议,或再和开发商另签一份《北京家庭居室装饰装修合同》。
魏晓东律师解释说,有的业主在补充协议中就简单地签一条:精装修标准与样板间一样。这样签一则会出现上述样板间拆了,业主死无对证的问题;二则业主看到的样板间只是装修表面,里面是什么样并不清楚,比如地板下面的龙骨是什么材质的,上了混油了木料原本是什么样的……如果业主不清楚,出了问题业主就会吃大亏,因为鉴定这些问题都属于“破坏性鉴定”,一旦掀起地板、擦去混油,东西就没法用了,而如果这些材质和样板间一样,业主又得不到赔偿。
因此,业主签精装修问题的补充协议一定不要一笔带过,要对精装修标准、材质、品牌做一个全面的约定。如果业主不知道该签哪些内容,可与开发商另签一份《北京市家庭居室装饰装修合同》或参考该合同签订补充协议。
有关部门负责人对现行制式《商品房销售合同》中为什么没有相关精装修的条款解释说,因为目前北京房地产市场中精装修房提供的精装修档次差别很大,装修内容又多、又细碎,很难用一个统一的、规范的条款来约定,现在只能通过补充协议来解决。
开发商应自觉维护精装修质量
虽说精装修房容易出现“货不对版”、装修质量等问题,但也并不是说每个项目都有这样的问题,而且有的项目在相关方面做得比较到位,值得借鉴。鉴于国家在这方面还没有统一的标准,所以好的精装修完全靠开发商的自觉意识。
京贸国际公寓二期共有六种户型,但装修方案非常丰富,每种户型均可选配三种地板,五种厨房方案,六种卫生间方案。为了避免“货不对版”的问题,京贸国际公寓把精装修样板间做在了实楼里,并将把样板间一直保留到业主入住,其中6个交房标准样板间,6个超标准样板间。样板间内的变更细节,如实际交房时某户型阳台窗台从1200毫米降至900毫米、某户型阳台推拉窗改为上悬窗等,已明确贴条注明,明确告诉买房人。
另外,京贸国际公寓向业主承诺的装修方案非常细,每个户型的装修方案均单独签署,包括“装修位置、做法描述、型号”等,内容细化到户型中的每一个房间,包括房间里的墙面、地面、顶棚、门、门套及踢脚等。为保证装修质量,京贸国际公寓所选的装修、装饰公司都是拥有国家资质,并做过许多高档项目的公司。
因为精装修的材料即使是一个品牌,也有高、中、低档之分,同一品牌高档和低档产品的价差在几十元到几千元不等。为了避免样板间和实际交房材料“货不对版”的纠纷,后现代城在和业主签精装修部分的补充协议时,把材料的品牌细分到档次上,如橱柜采用科宝银狐系列、抽油烟机采用科宝博洛尼或同档次产品。