|
||||
去年春季房展会最为火爆的要数SOLO小户型了。三天几乎卖完了所有大改小的积压产品。小户型、零居室概念天天翻新,小户型项目大量涌现,有媒体甚至提出2003年是小户型年。
但目前,炫特区、后现代城、SO-LO2这三家最为活跃的小户型项目先后表示,我们不玩了!业界疑问接踵而来:规则是你们定的,是玩赢了还是玩输了?是不好玩了还是玩不起了?是当真不玩了还是想玩花样?
市场决定下一步
不玩了有很多原因,其中产品的市场反映决定了下一步该怎么走。
炫特区总经理张卫克透露,今年3月推出炫特区时,总体销售情况非常好。但往细了说,其多达50%的主力户型30-40平方米零居室的销售最为缓慢。可以说,这种产品以总价低为特点应该是被业界反复证明了的,但比较起来,没有50-60平方米的一居室户型卖得好。这样张卫克他们开始筹划后来产品升级。从1.0到2.0时间不过3个月,炫特区已经过渡到50-60平方米的主力户型。户型的改变确实让炫特区得到益处,目前1.0、2.0版均告售罄,3.0版也售出了70%以上。
同样的事情也发生在后现代城。去年10月1日开盘的一期里,也是30-40平方米的小户型占到50%以上,而仅占10%的50-60平方米却不到半个月卖完了,相比之下,30-40平方米的超过1个多月。开发商新松集团销售总监陈宁认为,这样的销售业绩表明客户需求趋向,所以我们必须要改变。两个月后,50-60平方米户型成了主打,依然火爆。
再行升级有难度
现在两个项目又都要改变。以炫特区为例,从最开始的1.0版到目前的3.0版,炫特区一直在做面积递加、均价递加的简单算术题,直到递加到一户120平方米,均价也从5700元每平方米递增到6380元每平方米。张卫克表示,将小户型推下去的话,全部卖完肯定是没有问题,问题是卖完的时间和速度,他想加快这个速度。按他的想法,年初推出炫特区时是抓住了市场空白点,现在东区同类项目多了,炫特区就必须再次拿出新的产品来,再次找到市场空白点。
SOLO2的策划经理徐炎表示,与SOLO1相比,SOLO2在产品很多细节上都有改进,但改进终归有限度,到了一定程度就需要尝试改变形式了。
产品升级有难度了,不能摆脱与周边同类产品的雷同,是不再玩小户型的原因之二。
攒够人气聚财气
事实上,销售量并非是决定三家小户型转型的原因。这三家销售量都很大,后现代城卖了1000多套,炫特区销售超过2000套,据称SOLO2的880套也卖得差不多了。可以说小户型们攒够了人气。
陈宁认为,总价上,他们卖两个小户型可能只相当于卖一个标准户型。看似套数巨大但总销售额并不高。所以他们定的方针是利用小户型和低价门槛聚人气,再利用形成的口碑聚财气。
这个思路似乎是通例,在不论是后现代城还是炫特区或SOLO2都形成了庞大的业主组织,大家集体活动,一起敲开发商的竹杠出去郊游,踢足球赛。有了良好的人气自然有助于树口碑,张卫克说,非典期间项目没有打任何广告,但还是把一期卖完了,靠的就是业主们的口碑。
怎样聚财气,改变产品形式应为重要手段。
小户型真不行了
实际上让小户型们痛下决心谋求改变的最重要的原因是在于市场竞争日趋激烈了。目前京城小户型项目遍地开花,竞争异常激烈。入夏以来近十个小户型新盘接踵而至,现已展开数轮营销大战。徐炎表示,太多的大改小、太多的抄袭混杂其中,小户型市场正在走向无序竞争。
相反,也有正在做小户型的开发商反诘道:“你们是把小户型卖得差不多,想转型了才说小户型不好卖,新的产品好卖等等,这纯属炒作!”
小户型是真不行了吗?业内人士认为,客观地说,今后两年之内,在中关村或CBD这些特定地区,小户型依然有较强的生命力。他预计,到明年上半年还将有一批小户型出来。它的优势依然明显,即保持适度舒适的青年前卫时尚生活。
流行小户型三种模式
目前的小户型究竟要如何变化?以下是较为流行的三种:
1.酒店式公寓:如果把目标人群锁定为高级白领和商务人士,把产品的品质和档次提升到星级标准,做酒店式公寓不失为提升项目整体形象的另一种选择。据有关资料显示,上海小户型市场已发展到第四代酒店式公寓,销售情况非常不错。
2.回归标准户型:把户型做大,是另一种可能。SOLO2的开发商就打算在广渠门内一块储备地推出具个性的80平方米两居室;而恋日国际70平方米的一居也可以把居住的舒适性体现得更好。
3.SOHO小户型:后现代城和远洋德邑都推出SOHO产品,东部拥有北京最多的SOHO一族,因而SOHO的市场空间也应该是最大的。
目前最为头疼的还算炫特区。它打算8月底推出XP版,价格定在6800元,但至今还没有决定采取何种产品形式。