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地价高,导致房价高,还是房价高,促动地价攀升?这个话题,成为房地产业界与管理层一直没有定论的争议。
杭州房价涨幅连续多年居全国前列。西湖边的有些高级楼盘,卖到几万元一平米,照样供不应求。大部分楼盘还在图纸阶段已经一抢而空。上半年同比涨幅达4.8%,在全国35个大中城市中的排名持续上升。在6月举行的浙江省10届房交会上,房价再创新高,比上届房交会上升了6.2%。
地价和房价一样持续走高,最贵的地价已经达到1800万元每亩。2003年上半年,杭州市区土地出让价格同比上涨33.2%。7月17日下午的一次拍卖中,位于文教区的一块地拍出了让业内人士惊呼的10.55亿元高价。
房地产的“好形势”促使各路英雄竞相角逐,连温州的一些低压电器企业也开始考虑:到哪里去弄块地……
鉴于此,不少业内人士认为,地价在房产开发投入所占比重越来越大,开发商将土地成本转嫁到购房者头上,直接抬升了房价。
倍感压力的杭州国土系统的同志认为,这恰恰颠倒了因果关系:正是因为杭州的房子供需关系紧张,才促使开发商看好土地前景,愿意高价竞标。他们认为,在市场经济条件下,不是成本而是供求关系决定房价。一位部门负责人说,假设我们对土地强行限价,请问在市场上能卖5000元一平方米的房子,开发商会因为成本降低而只卖4999元吗?这样做只能是政府让利开发商,土地不能体现出真正的市场价值,导致国有资产流失。就算开发商也限价,那就是让利给炒房客,最终入住者还是要以达到张力极点的市场价购入。
有人综合双方观点提出——地价对房价有影响,但并不是决定房价的唯一因素。
所有这些观点的交汇点,就是近年时兴的“经营城市”理念,具体到杭州就是该市在全国最早实行的土地储备制度。
1999年起,全市土地由市土管部门统一垄断调控,实行严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为。并且规定,历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估,补足地价。
进了“笼子”的土地由市土地储备中心统一收购,处理成“熟地”后,公开招投标或挂牌拍卖。这一做法已在全国得到推广。
杭州市政府长期坚持“非饱和型稳步适量供地”的政策。有一种观点认为,这种政策有很大好处——保持对土地的饥饿感,才能使土地的拍卖价格在最大可能上接近真正价值。
关于房价与地价的关系在最近备受关注的余杭“圈地”事件中得到了别具意味的体现。
余杭是在2001年撤市建区划入杭州市区的,但还拥有不受杭州土地储备制度限制的批地权。从1999年到2002年的4年中,当地政府把与杭州市区接壤的36000亩土地陆续低价协议出让给开发商。新华社记者反映这一问题后,中央和地方政府高度重视。余杭区委区政府决定收回其中的85宗经营性用地,收回和停供总计约7000亩土地。
按照国家有关规定,这批收回的土地如果开发,必须招投标,就会拍出比当初协议出让高得多的价格。收回土地导致现有开发项目变得“紧缺”。可见,整治并不能直接抑制房价。
类似的例子还表现在国家暂停别墅批地之后,杭州一些别墅项目价格上涨等现象上。
有关土地供应与房价的关系,专家提出三项建议。
——土地在集中统一基础上进入市场化有序流通,是房地产健康发展的起点。不应以一时的房价高低,作为判断市场规范与否的单一标准。关键是要杜绝多头批地,严禁协议出让。
——增加土地供应的透明度。按照有些国家和地区的经验,一年内分批推出的土地供应计划在年初详细公布,有助于参加竞标的开发商理性判断,不至于因担心买不到土地盲目出高价。否则开发商为了转嫁高价地的风险,可能通过营销策略刻意营造虚假的供求关系,这就容易产生真正的泡沫。
——政府对市场进行调控时应用经济手段而不是行政手段。在房价过高时,适当多放一点土地。在市场低迷时,适当收缩增强”饥饿感“。与此同时,加强总体规划,对到底投放多少土地、投放的力度和层次进行科学论证,做到心中有数。