|
||||
时代风云际会楼市,五大看点缤纷,呈现运营土地、经营媒体、整合开发、开拓融资、创新建筑
由融创奥城公司一手主持的天津奥林匹克中心配套区的建设渐入佳境。本市土地交易史上以有偿方式取得的最大一单的土地,于风云际会中应运而生,在推陈出新中显示出开创的力度。它是行业调整的转折点,又是分割房地产年轮的分水岭,对于未来的昭示意义甚至超越了行业。
土地运营
优化配置,使土地成为财富的载体
这次通过出让相邻690亩地块的经营开发权,将土地出让的资金用于建设奥林匹克中心体育场馆的建设,激活了土地资源,保证了奥运场馆的建设质量和速度。同时,土地交由优秀企业开发经营,也保证了区域品质的全面提升。作为一个整体,包括竞技区、公建区、住宅区在内的天津奥林匹克中心,将成为一个集6万人体育场、五星级酒店、水上运动娱乐中心、生态商务区、精品商业、顶级住宅为一体的城市新地标,具有全国典范品质,代表国际水平。
专家指出,城市土地是城市经济发展的最基本要素,是城市各种资源配置的载体。“经营土地”主要是指政府在保留城市土地所有权的前提下,通过对城市土地的使用权、经营权等相关权力的市场化运作,解决土地利用效率低下、城市建设资金短缺、城市发展无序的新思维。目前,我国城市土地资源配置正处于一个从无偿、无限期、无流动使用向有偿、有限期、有流动使用转化的阶段,城市政府经营土地过程中曾经出现土地一级市场供应量控制不足、土地市场化程度不高、土地储备难以大规模推广等多方面的问题,为促进城市的可持续发展,优化城市经营土地机制,实现高效经营城市土地势在必行。
天津奥林匹克中心的运营,展示了激活一方土地、做熟一块区域的有效途径,既实现了政府收益最大化,又决定了城市土地价值的不断提升。就像上海浦东金茂大厦相邻、面积相近的环球金融中心所在地块,因配套大环境和土地熟化程度的改观,几年之后出让价格上涨了十几倍。业内专家认为,土地是一种稀缺性资源,城市土地作为城市资源汇集、优化配置的载体是城市的主要资产,市场化运营是城市土地财富产生的主要源泉。
媒体宽度
切入实业,媒体经济拓展全新疆界
在这次合作性开发中,媒体成为一个最具活力、最富有新意的元素。媒体、开发商、信托公司形成实质性的联合体,无论是在媒体行业、开发领域,还是融资和运营模式上,都是没有先例的创新。
媒体已进入了全新的发展时代,其重要变化在于从媒体经营演变为经营媒体,不是单一搞活媒体经济的层面,而是从多角度、多元化地经营这个产业和一个企业。这种快速的变化使天津日报报业集团和顺驰、天津信托这样的企业走在了一起。因为到今天,有战略眼光的企业家不可能不重视媒体产业,而具有经营眼力的媒体也不可能忽略与大企业的合作。天津日报报业集团从创立《假日100天》,以报刊亭网络为基础发起每日新传媒公司,到今天切入房地产开发,每一步都是摸准了市场的规律,寻求更大的发展空间,以保证媒体长远的发展后劲。正像天津日报报业集团社长、总编张建星所指出的:市场经济条件下的媒体集团,既追求新闻的深度和专业性,又追求经营的宽度和广度;这次联合中标、合作开发的意义在于,为媒体尽快进入市场化运作创造条件,在坚持正确导向的同时,投身到市场竞争中。
媒体发展需要背景,更需要发展空间,这场媒体产业上的创新便是一次必然的选择。这是一次真正的市场化行为,几方合作的动机均来自于市场的推动力。这也是一次完全投资型的合作,是战略上的强强联合,是注重盈利模式的市场行为。地产、金融、媒体作为各自领域的龙头企业自然而然地走到了一起。
开发模式
金融参股,定义房地产开发新纪年
今天的房地产开发早已不是一般意义上的盖房子、卖房子了,其根本的策略是开发模式的较量。房企和金融企业整合,顺驰与天津信托深度合作,开创了地产业金融新资本。
20世纪80年代初,香港金融业与房地产业密切结合,形成了由金融业支配地产集团运作、银行和地产商实力重新排名的局面,对金融业务质量和房地产业发展产生了巨大的推动,扩大了房地产市场容量,并使金融业务多元化。业内人士指出,中国房地产业的竞争发展到今天,不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争、品牌的竞争,也不单是一时、一地的某个项目的竞争,更是企业的竞争,归根到底是经营模式的竞争。中国入世以后,金融市场将不断丰富。房地产开发最根本的竞争能力不再是拥有土地资源的多少,而是看谁更具备市场整合能力,未来的竞争中谁具备这些能力,资源就会向谁集中。顺驰董事长孙宏斌认为,开发商的本质其实是社会资源的整合者,八月竞拍事件就是一个标志,房地产已经走出洗牌阶段;经过房地产企业兼并重组,有品牌,有强大整合能力、良好经营模式的企业将成为行业的“火车头”。
业界评价说,透过奥运配套项目的中标,顺驰与天津信托实际上已经形成互相参股的非常亲密的关系,这种亲密关系预示着顺驰将有更大的机会获得下一个信托计划的可能性。天津信托总经理李宗唐直言不讳地指出,天津信托、顺驰和津报集团的合作是一种强强联合,天津信托参股有助于解决资金来源。
目前中国的房地产市场已经迎来全新的竞争时代,如果金融企业与房地产企业都有此共识,将会拥有市场竞争的权威性和排他性。竞争格局也将因此产生深刻变化。
融资渠道
信托变身,填补地产金融空白
房贷政策调整,正在改变国内房地产融资模式。地产和信托的结合,不再是单纯依靠优良项目和资金的结合。业界评价说,天津信托联合天津顺驰参股奥运项目,信托对地产的关注正在以一种特殊的方式表现出来,事实证明,地产企业要争取信托新融资渠道也需要寻找特殊的合作方式。
央行6月13日公布“121文件”引起了房地产界极大震动。一种观点认为,房地产业的本质问题在于中国缺乏相对发达的房地产金融市场,地产项目对银行信贷的依赖度过高。由于房贷政策的调整,目前市场流行的“滚动开发”模式将不得不放弃。目前房地产投资的资金来源统计显示:自有资金平均为15%-20%;银行开发贷款、流动资金贷款为15%;施工企业垫资(由银行贷款转移的)占30%-40%;按揭贷款占20%-30%;其他预收款和借款占10%。房贷政策调整后,大部分开发项目40%-70%的开发资金不能再从银行获得,从而彻底改变目前市场主流的房地产开发的商业模式。
房地产投资信托随之而来也显得水到渠成。“房地产投资信托”是指信托公司运用自有资金和长期稳定的信托资金,以投资者的身份直接参与对房地产市场的开发,集“融资”和“融物”于一身。据专业人士介绍,早在上个世纪90年代,信托公司就已经涉足房地产项目,后来也因房地产泡沫遭受沉重打击。2002年后,信托公司相继获准重新登记。据不完全统计,从2002年7月到今年6月,国内信托业推出集合资金信托品种59个,其中涉及房地产信托的达24个;今年已经有10多个项目推出,如中煤信托“车公庄危改小区项目”,重庆国投“景龙国际公寓股权信托”项目,中信信托“汇清家园和汇澜苑”信托项目等。但这些信托计划几乎有一个共同点──以贷款的方式向房地产开发商提供资金支持。这一方式的优势在于风险比较容易控制,但最终信托公司只能扮演“第二商业银行”的角色,且在控制风险方面,信托公司并不比商业银行有优势。
而此次天津信托最大的创新,是“从房地产开发的第一步即加入进来”。这表明他们已不满足于发放信托贷款、收取1%管理费的模式,显然想分享房地产开发中的其他利益。
建筑趋势
生态都市,创造人与自然、建筑和谐共生
奥林匹克中心配套区分为居住区和公建区,考虑到5年后甚至更长的时间里不落伍,这个项目从规划阶段就秉承“国际水平、前瞻性、可操作性”的综合设计方向。从一定角度讲,这个中标规划方案预示了今后都市建筑的风格取向。其居住区定位为顶级住宅,满足都市居民“终极置业”的需要,建筑密度仅为15.25%,突出了鲜明的都市住宅风格。平均为22层的高层建筑,将足够的空间留给绿化和其他景观。高档住宅的外檐力求简洁和现代感,脱离普通住宅的常见样式,而更多贴近公建大厦的体面和气派。
公建区追求纯正、纯粹的生态商务氛围,采用模块化设计,定位为“总部基地”,为国内外大企业提供办公空间。与常见的大体量写字楼大厦不同,这里打造了近人的体量,典型的欧洲办公尺度。另外,在外部环境上,充分设计了多层次、多尺度城市开放空间,还有高档、精品化的商业业态。创造人与自然、建筑和谐共生,可持续发展,具有国际化水准的综合生态商务区。与奥林匹克中心竞技区一起,共同打造城市新功能中心,展示天津国际化大都市形象。
声音
副市长孙海麟
从最早的征地、国际性招标、建筑工程招标,到不久前的土地依法拍卖,天奥中心的开发建设每一步都取得了阶段性的成果。面向社会,国家将土地出售给实力雄厚、经营能力强的优秀企业,由这些优秀企业来开发、经营和管理项目,是一种值得肯定和鼓励的模式。这次由顺驰集团、天津信托投资集团、天津日报报业集团三方组成的融创奥城公司竞标成功,说明了他们在企业资质、规划设计能力、资金供应能力、资金保障方式上的优势。
市规划和国土资源局局长廉敬民:
这次大宗土地的公开拍卖和开发对国家土地资源的利用,对于本市土地市场的建立和完善,都将起到重要作用。这次土地的成功运营,是在国家有关法规的要求下,既满足了市政设施的建设资金,又保证了城市新地标的应运而生。
市体育局副局长黄东生:
天津奥林匹克中心的这种运营模式非常具有优势,在国内体育场馆开发中代表一种具有示范意义的创新,它激活了土地资源,有效集合了多方面的社会资源,实现了多方共赢。
天津信托投资集团有限公司董事长张玉琦:
信托企业的优势在于既可融资又可投资,把资金、资产转换成资本,为企业搭起金融桥梁,提供有力的支持。
天津日报报业集团社长、总编张建星:
天津日报报业集团作为奥林匹克中心的投资方和参与者,这次合作是在经营媒体产业上迈出的重要步骤。这次参与土地竞标与开发建设,是在坚持正确导向、办好报纸的同时,按照十六大精神,把事业做好,把产业做大,是在专业深度与经营宽度上迈出的坚实一步。希望这个项目成为天津城市建设历史上最光彩、最精彩的开发案例。
顺驰集团董事长孙宏斌:
相信以合作三方在天津各行业的地位与实力,在政府、金融机构及各方的大力支持下,通过大家的努力,天津奥林匹克中心体育场配套区一定会成为在天津独一无二的、在全国最好的、在世界上领先的、具有国际水准的天津市新地标(郑爱敏)