顺驰、天津信托、津报集团三方联合体以17.515亿元中标天津奥林匹克中心配套区的消息很快在全国金融圈传播开来，北方信托网、中国信托研究等网站纷纷进行了转载。不仅仅是因为这一成交价创下了天津土地市场交易中单块土地出让的天价，同时也是因为天津信托的这一举动发出了一个重要信号，信托投资公司要争吃地产大餐、介入奥运题材的运作。这一现象同时揭示，房地产企业如何与资本市场接轨，成为房地产经营者真正关注的问题，一个与资本“亲密接触”、以资本运营为特征的地产时代悄然来临。

　　信托抢滩地产独占先机

　　天津信托选择参与奥运项目的投标是经过了一番慎重思考的，总经理李宗唐表示，他们基于综合分析后做出了这个决定。天津房地产市场的乐观前景、该地块的综合素质、合作方顺驰和津报集团的独特优势、奥运题材的丰富内涵等，促使他们在房地产领域做出了大手笔的创新。

　　李宗唐说，首先是基于对房地产市场发展前景的乐观判断，由于海河改造、地铁和道路建设等重大市政设施的投入、工业区的东移等，使未来5年甚至于更长时间内，天津房地产市场的发展会呈稳中有升的态势。再看这个地块的环境优势和交通条件，在大城市市区可以说绝无仅有，水上公园、堆山造景公园、奥体中心体育场呈三面拱卫，加之正在拓宽的红旗南路，中环线延长线，还有两站地铁站，地块的综合条件非常高。从合作伙伴来看，顺驰在天津经历了近10年的发展，创下了较高的品牌知名度，也富有综合开发经验，津报集团在媒体经营上则独具优势。

　　此外，奥运是一个非常吸引人的题材，该地块适合进行商业、居住、办公、体育休闲等综合开发，李宗唐透露说，他们还有意借此涉足到体育产品领域，经营体育产业。

　　李宗唐指出，《信托法》赋予了信托企业投资的全新职能，因此信托企业在地产领域独具优势，应该在未来房地产业发展中占有一席之地。自从2001年《信托法》出台后，信托业的法律地位、生存空间得以重新廓定，许多有实力的信托公司积极参与了房地产投资经营活动，推出了许多成功的房地产信托产品，这些产品都为房地产融资拓展了新的渠道。这次天津信托抢滩奥运中心开发的事件，之所以格外引人注目，是来自于项目的超大规模、高品质定位以及丰富的开发题材，在房地产信托领域将影响深远。

　　信托为房地产企业融资带来新契机

　　“房地产是资本的游戏。”业内人士指出，目前正是信托公司开展房地产信托业务的大好时机，信托业务的进一步介入，不但能够为广大中小投资者找到一条新的投资渠道，同时也将为房地产企业融资带来新的希望和契机。对于信托企业而言，房地产信托产品的开发是他们所急切寻找的利润增长点，以天津奥运中心为代表的高档次、大规模开发就是一盘丰盛的金融大餐。同时对于房地产项目开发而言，信托企业在融资方面也起到了很好的解渴作用。特别是《121文件》房地产信贷实行紧缩政策以后，信托业将在房地产开发领域更好地发挥输血功能。

　　近年来，天津房地产开发领域经历了残酷的竞争，已经初步完成了产业集约化调整的过程，少数的几个规模更大的房地产商已经确定了自身在天津的市场地位。在这个全新的竞争平台上，对于房企来说，要成为“大鱼”、“快鱼”，首先要拥有足够的资本运营能力，天津楼市发展必将面临“资本决定市场地位”的新阶段。

　　今天，不论是顺驰，还是天津信托，都已经初步品尝到了合作的甜头。上月初，顺驰“蓝调街区”集合资金信托发行，这是本市第一个以房地产项目为指定项目的信托产品。由天津信托通过集合资金信托方式向广大投资者筹集的信托资金，将以贷款形式贷款给天津顺驰地产有限公司用于“蓝调街区”项目的建设。此次信托规模资金为3000万元人民币，期限为1年，由天津信托担任受托人，对顺驰“蓝调街区”的贷款进行管理、监督并按期收回本息。顺驰集团执行总裁汪浩表示，由于项目良好的市场化操作，这一集合式信托发行非常成功，已经在考虑是否提前向投资者分红了。

　　市场方面的反响同样热烈。天津信托总经理李宗唐表示，“蓝调街区”集合信托发行的消息传出后，天津房地产界反响强烈，有多家公司慕名而来，向天信提出强烈的合作意向；但是天津信托本着向客户负责、防范风险的态度，在选择合作的房企伙伴时，相当谨慎。他们一要考察楼盘项目的综合素质和销售前景，二要有效防范风险，为投资者负责，真正发挥“受人之托、代人理财”的宗旨。

　　信托企业提供的服务是全方位的，不仅可以贷款，还可以融资、投资。李宗唐表示，他们在房地产领域想要开展的业务是全方位、立体式的，不仅仅要发挥融资的职能。谈到奥运中心这个项目的具体开发，天津信托有打算从中切割出部分公建项目做“委托投资”的尝试，动用民间资金参与奥运项目的建设，真正把储蓄转化为投资。

　　目前，国内对房地产类信托有了一定的尝试，但不是很普及。当记者问及天信将如何为房地产开发解渴，准备开发哪些房地产信托业务品种时，李宗唐回答，其实任何经济行为都可以与信托产生联系，人的思维空间有多大，产品就有多少，他们也在不停地寻找新的利润点，在不断地推出创新的服务。同时，业务开发的过程也是行业建设的过程，美国的房地产投资信托(REITS)代表了欧美国家较为流行的信托模式，他们也考虑借用，当然在具体举措上还要有所调整。

　　房地产融资撬动民间资本

　　如何使为数众多的中小投资者的资金进入房地产业，房地产业如何与资本市场接轨，是房地产经营者现在应该真正关注的问题。据介绍，在国外，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、发行企业债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资。一方面融资渠道多样；另一方面，金融市场的风险得到分散降低。对于我国房地产企业来说，会随着金融市场的逐步开放而得到解决。

　　央行《121号文件》触动了地产商最敏感的“资金链”神经，融资问题成为地产界关注的焦点。一边是不少地产商等“米”下锅，面临断炊之虞；一边是目前我国已有突破10万亿元城乡居民储蓄资金正在寻求新的投资渠道的现实。谈到这个问题，顺驰的汪浩表示，《121文件》出台之后，现有的房地产金融格局将有可能重新调整。一方面从政府和央行的角度看，建立一个健康完善的金融市场是化解金融风险、支持国民经济快速发展的必要条件；另一方面对于开发企业来说必须打破原来融资渠道绝大部分依靠银行的做法。房地产企业要持续健康发展，势必要打通企业债券、信托产品、房地产基金、上市直接融资等新的金融产品和融资渠道。这不仅是政府和央行正在考虑的事，也是房地产企业需要重点研究的问题。顺驰集团执行总裁汪浩认为，信托产品介入房地产开发，是充分利用民间资本参与城市建设的很好方式之一，也是现阶段房地产企业可以使用的新融资渠道之一。

　　《121号文件》确实加速了房地产开发企业与信托企业的合作，然而实质上，房地产开发企业与金融机构有紧密联系，而信托业又在金融领域里有着独特的优越性，它可以做多种金融产品的嫁接，业务范围更广，与开发商的合作相对宽度更广、深度更大。至于以前房地产企业之所以与信托企业合作较少，汪浩认为，主要是因为信托的业务品种是在双方的合作中一步步探索和创新得来的，而以前在这方面研究的较少，但合作前景非常看好。

　　以信托为中介，可以将大量的民间资本吸纳到天津市城市基础设施建设、重点项目建设当中。对于信托投资公司这种撬动民间资本服务经济建设的功能，李宗唐从三个角度阐释了其意义：为城市基础设施建设、重点项目建设开辟了新的融资通道；为普通市民提供了可供选择的信托投资产品和投资机会；为信托投资公司增加了业务品种和盈利点。从央行对经济和金融市场进行宏观调控的角度看，资金需要在供给与需求双方达到平衡，这个平衡结合点在哪里？集合信托应该是一个好的结点。由于集合信托直接将资金配置到经过反复筛选和谁的项目上，因此比上市融资和房地产基金更加直接，资金分配更加合理，风险的可控性更高。

　　业界专家指出，对于国内房地产商而言，目前迫切需要做的一件事情就是要主动掌握最新的房地产信托发展动向，学习国外房地产信托经营的先进经验，交流国内房地产信托项目的成败经验，并在此基础上选择适合我国房地产信托的经营管理模式(郑爱敏木犀)