|
||||
迫于地产业的金融困境和整顿后信托业的积极拓展,人们把二者紧密的联系在一起并在业内和媒体中掀起地产信托的热潮。但地产和信托的结合远非一个“热”字所概括的,也不是单纯依靠优良项目和资金的结合。在操作层面上继金信信托参股金地集团之后,日前天津信托又联合天津顺驰参股奥运项目,信托对地产的关注正在以一种特殊的方式表现出来。事实证明,地产企业要争取信托新融资渠道也需要寻找特殊的合作方式。
天津信托入主地产项目
8月7日,天津奥林匹克中心配套区进行公开招标出让,经过激烈竞争评委对4家优选出的投标单位综合评分,天津融创奥城投资有限公司以17.515亿元中标。这个天津融创奥城投资有限公司正是由顺驰、天津信托和津报集团三家公司组成,而天津信托占有该公司30%的股权。据了解,该配套区在自然条件、人文氛围、区位价值等方面富于综合优势,开发前景为天津顺驰和其他竞争地产企业非常看好。其土地总面积为690亩,规划性质为居住和公建用地,定位于高级写字楼和高档公寓,进行低密度、高生态开发,一期工程将于今年下半年动工。
天津信托入主地产项目与地产信托本身看起来并没有什么直接关系,因为前者是信托公司自身的实业投资,而信托公司在运作地产信托产品过程中只是个委托理财人,其自身是不需要直接参与投资的。不过,天津信托这次举动显然不仅仅是冲着奥运项目的收益而来,因为天津信托与顺驰已经建立起了紧密关系,并已经有地产信托产品的合作。借助奥运配套区这个项目,天津信托将再次与顺驰联手开发信托产品已经是既定的计划。天津信托总经理李宗唐直言不讳指出,天津信托、顺驰和津报集团的合作是一种强强联合,天津信托参股有助于解决资金来源。
7月7日,天津信托正式发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划,该计划预计信托资金税前年收益率3.8%,认购者委托天津信托参与天津顺驰投资集团有限公司“蓝调街区”项目建设,并分享稳定的信托收益。顺驰“蓝调街区”集合信托是天津市第一个以房地产项目为指定项目的信托产品,也是顺驰与天津信托在信托产品上的首次合作。据悉,由于委托期限为1年而且投资收益较高,正式发行后这个项目销售很火爆。顺驰与天津信托的合作并没有停留在项目合作上,几乎与此同时,顺驰抓住了天津信托扩张资金规模的机会,向天津信托入资参股5%,成为天津信托的股东之一。及至奥运配套项目的中标,顺驰与天津信托实际上已经形成互相参股的非常亲密关系。这种亲密关系预示着顺驰将有更大的机会获得下一个信托计划的可能性。
121后新变化
就地产信托而言天津信托与顺驰的合作可以说是已经超越单纯信托产品合作。这在整个地产信托领域并不算是特例,此前还有金信信托入股金地集团的消息。7月1日,金地集团(600383)发出公告称,公司境外法人股股东深圳控股有限公司已于2003年6月27日分别与金信信托投资股份有限公司、通和投资控股有限公司签订了《股份转让协议》。本次转让完成后,金信信托和金信信托的第一大股东通和控股将分别成为该公司第二和第四大股东。金信信托内部人士曾透露,收购金地集团是公司领导层进军全国地产信托市场的一个策略,今后肯定会有更大的动作。
据了解,自去年完成核准登记以后,金信信托已经推出12只信托产品,其中有5只是针对房地产投资。统计这5只信托产品,金信信托已经为房地产项目而募集的资金达到了3.9亿元。金地集团是知名的房地产企业,在全国都有相关的业务网点,通过一个这么好的平台,金信信托的地产信托产品能够比较快速有效地在全国市场打开。金信证券研究所杨兴君指出,“收购主营房地产开发与经营的金地集团股权是金信信托将房地产信托业务铺向全国的先期动作。”很明显,金信信托成为金地集团的股东之后,一方面可以通过金地集团旗下房地产项目拓展房地产信托业务以达到雄霸地产信托市场的目的;另一方面,金地集团在改善资金通路后,其项目的收益自然少不了作为股东的金信信托的份。
金信信托的动作与天津信托基本上是类似的。天津顺驰投资集团董事长孙宏斌在接受记者采访时表示,今后在与天津信托合作上地产信托计划会更多一些,而奥运这个项目是比较特殊的一个项目,一般来说信托公司不愿直接投资。孙宏斌还透露,在奥运配套项目上天津信托给顺驰最大的支持是一开始。在顺驰还没有获得相关联土地证和各种审批手续时银行不可能给奥运项目贷款,顺驰需要信托的支持。显然,孙宏斌所说的支持就是地产信托计划,而支持的主要方向也就是土地出让金,即人们通常所说的“过桥费”。据悉,天津信托已经有这样的计划,这个信托计划的资金规模可能要达到2亿。除此之外,有消息称顺驰计划今后在北京投标一个规模比较大的地块时,可能会与天津信托一块来做。
政府色彩与关联交易
在121后大量的地产公司寄希望于信托解决融资问题,各媒体都有地产企业在信托公司门口排队的消息,但信托公司在选择上似乎更倾向于互相参股的关联交易合作,它已经成为地产信托发展的新模式。有业内专家分析地产信托状况时指出,总结目前发行的地产信托计划来看,集中体现两个特点,一是政府色彩浓厚;二是关联交易居多。据了解,2003年第二季度共有30家信托公司发行了54个集合资金信托品种计划总募集金额35亿元,其中房产16个。
在所有地产相关信托产品中相当部分是属于地方市政建设,典型者如北国投的CBD信托计划,爱建信托的隧道项目信托计划。住宅或者写字楼类的信托计划则多半是属于关联交易。深国投的水榭花都是其自身下属房地产企业的项目,金信的12只信托产品中,除公益信托和北京新奥特科技大厦信托外,其余10只信托资金的使用人是金信信托本身或金信信托关联公司,有金信信托的股东和金信信托子公司。广厦金华时代广场、时代花园项目资金使用方为金信信托间接股东,金信电力股权收购贷款资金信托资金使用方为金信信托两大股东子公司。此外,重庆国投的景龙公寓项目以及中煤信托的车公庄项目也都能隐约看见关联交易的影子。
信托公司搞政府工程自不必说,因为信托公司都是国营企业,各地政府是这些信托公司的大股东。信托公司在第五次整顿时也基本是各省保留一家,并不是按照市场化“谁行谁上”的规则进行。至于信托公司发行地产信托时搞关联交易也可以解决两个问题。首先,信托公司要考虑规避风险,目前房地产的评估工作还没有严格的规则,虽然信托公司只是受托人,但冒险涉入地产项目将令信托公司承受巨大的信誉风险,这是刚刚经历完整顿的信托公司难以接受的。其次,信托公司目前正在面临增资扩股和增加收入的难题。据统计,在一年多的时间中,重新获准登记的50多家信托公司,总共发行的集合资金信托产品接近100只,而募集的信托资金大约在100多亿左右,按照目前收取0.5%管理费和1%信托报酬,50家信托公司在集合资金信托产品上的收益仅区区1.5亿元。信托公司参股地产企业本身将可以带来额外分红,拓宽赢利渠道。
关联交易是一举两得,可是风险也是令人担忧的。《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《信托投资公司管理办法》构成了目前信托公司开展信托业务的法规框架在这些法律法规中没有一项明确禁止信托公司进行关联交易的条文。但也许是看到了信托公司在办理信托业务时发生关联交易潜在的利害问题为规范信托投资公司关联交易行为去年12月3日中国人民银行拟定了《信托投资公司关联交易行为指引讨论稿》。
到底哪些行为属于关联交易?讨论稿认为下列4种情形为关联交易:信托投资公司以其信托财产与其关系人发生的交易、信托投资公司以固有财产与其管理的信托财产发生的交易、信托投资公司以其不同信托账户下的信托财产进行的交易以及信托投资公司管理的信托财产与其作为代理人所管理的财产发生的交易。关于关联交易的界定仍在争论,目前很多地产信托业在有意无意地打擦边球。关于信托关联交易的界定仍然有争论,目前很多地产信托也在有意无意地打擦边球。央行在讨论稿中明确指出,信托投资公司在办理信托业务发生关联交易时,应遵循为受益人的最大利益处理信托事务的原则,恪尽职守、履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。