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《物业管理条例》颁布以后,笔者逐条逐款进行了学习研究,学罢《条例》,感慨颇多,并缕析出九个方面的缺憾。
第一,业主委员会的法律地位的问题。《条例》突出业主权利太过了一点。业主所谓的维权,主要是维护个人自己的权,他不管公共部位的,而物业公司则是维护公共部位的权,注重的是群体利益。但业主委员会不具备法人资格,能否代表业主权利也很难说。业主委员会跟居委会的关系如何?居委会有明确的法律地位和权利,而业主委会却没有,一旦发生纠纷谁是诉讼主体?所以《条例》的规定只具有调解性,而不具备法律诉讼的条件。出现矛盾,业主委员会起诉物业公司可以,但物业公司却不能起诉业主委员会。
第二,小区验收业主认可的问题。现在要求小区验收必须要有物业管理的验收单,物业公司验收了业主不认可怎么办?对这一工作程序的问题,《条例》没作明确规定,容易出现业主与物业公司的矛盾。
第三,物业公司与业主、业主与业主之间关系不明确。公司与业主是一个平等的合同关系,但业主与业主之间是一个什么关系呢?假如业主之间因房屋装修发生矛盾时,该居委会出面解决呢还是该物业公司出面呢?这也是条例所不能回答的。
第四,《条例》对物业公司的短期行为没有约束。当前有一个致命的问题就是物业公司的短期行为。由于公司本身投入不足,导致拼设备。为什么小区刚建好的头两年,大家感觉还可以,所以前边的物业公司就给业主留下了好的印象,后边接手的公司可能比前边的还努力但却费力不讨好。这因为大修理基金是一样提的,前边就用得少,后边就不够用。所以《条例》没有规定长期有效机制,可持续物业管理机制。
第五,业主的概念是产权人,他代表的是个人私有面积的权利,而公共部位却没有产权人。公共部位要不要产权人,公共部位的产权到底归谁?《条例》没有明确。比如现在北京一声令下,封闭所有垃圾道,并规定垃圾道产权是谁的就由谁负责。垃圾道的产权人是谁呀?垃圾道是以前设计的,设计是有规范的,跟后边的物业管理没有任何关系。可是事实上只好把封垃圾道的责任转嫁到物业公司头上。
第六,技术资料的问题。《条例》第29条规定,物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将有关技术资料交给业主委员会。我认为这个资料不能给业主,因为里边有好多东西都是动态的,不能作为历史资料交业主委员会保存。
第七,一个小区有多家开发商建设该怎样选择物业公司,怎样行使物业管理权利?《条例》没有明确。市政设施统一规划,统一小区公共配套,几家开发公司怎样分摊?
第八,物业管理收费是向产权人收费还是该向使用人收费,《条例》也没有界定。现在好多人都把买房作为一种投资行为,买来出租,而承租人又该怎样履行产权人的义务呢?你根本就找不到产权人,怎样收费?他们的合同约定物业公司又不知道。
第九,物业管理基金不能放在业主委员会,应该有专人管理。业主委员会既然不具备法人资格,他就没有专门的财务机构和管理人员,他能管好这笔钱吗?如果聘用一些财务人员,工资由谁发?业主委员会是没有经费开支的。
以上这些问题,都是现实生活中经常遇到的问题,但是《条例》却没有明确的规定,这不能不说是个缺憾。但是,中国物业管理发展了这么多年,终于有了第一部国家级专门法规,这毕竟是一大幸事,应该说是从无到有的突破。有这样一个法规总比以前无章可循要好,对规范物业管理市场是有其积极意义的。况且,还有相关的配套文件,相信会通过一段时间的施行逐渐完善起来的。