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天津房地产市场正处于一个新周期的上行阶段,今年上半年形势大好。
房屋市场:购销两旺,供求总体基本平衡,结构正在调整之中,房价微动平稳。
土地市场:规范发育,交易市场化在推进,宏观调控效应初显,地价有所上升。
☆天津房地产走势预测
总体趋势判断:“三步走”战略和小康社会宏伟蓝图,给我市房地产业发展提供了广阔前景。
地产走势:建设用地稀缺化程度会不断提高,土地市场供求上购买者之间的竞争将逐渐加剧。
房产走势:“十五”期末,天津商品房容量将达到1000万平方米的规模,总体与现在上海相当。
近中期天津房地产市场各类物业走势估计:
(一)大面积拆迁将形成房地产开发投资提升和置业需求增加的双重效应。
海河开发规划控制范围42平方公里,中间涉及大量拆迁,还有城厢区100万平方米拆迁的启动,以及温州城、西广开、凤凰城和嘉华国际城诸大片拆迁,再加上地铁、轻轨和路桥的拆迁等,预计今后几年拆迁量会保持在200-300万平方米/年之间。拆迁是土地的重新配置,带来了投资与需求的双重效应:
1、置业增加:拆迁大片的居民户多为中低收入者,受家庭收入约束,他们购置的房屋,大多是存量旧房,如私产房和置换公房、空置商品房及中低档商品房,属自下启动的梯次消费。
2、投资提升:中心城区控制性详细规划覆盖率已达100%,土地级别较高,受地价和规划约束,拆迁腾空的土地,基本上是开发公建、部分建设中高档物业,属资本、资源密集型的升级开发。
3、效应重叠:由于拆迁所形成的物业之投资与需求价位相异,类别不同,档次相去,从静态看,市场时点供求结构可能会出现错位,需引起重视。
(二)非住宅类物业开发,受海河综合开发驱动会表现出供给集中的特征。
1、线性集中:沿河两岸。海河综合改造呈带状开发,其规划概念设计的“3大段落”、“4个分区”、“6项主题”、“8个节点”、“10大工程”均沿岸展开,基本是近水楼台,分布于两岸。
2、地点集中:节点聚集。两岸开发布局并非与河平行均匀展开,而是如葡萄串藤状间隔分布在河旁,特别是“西沽?外环线”区间。这样,物业供给在线性排列基础上又表现出集中于几片的特点。
3、时间集中:同步上市。海河开发按计划在既定时间内完成,每个时间段都会有一定数量的物业集中上市。从一期启动的关下运河、宫后文化、海河东路、南站广场和水上世界看,周期频率基本相同。
(三)级差地租杠杆加快了中高档住宅大盘的离心趋向,外围居住渐成长。
1、〖地价杠杆规律〗:由中心到外围。土地开发利用史,在地球上大体都经历了从良地到劣地的过程。哥伦布发现新大陆广义上也应归此。这是投资回报的级差地租在起作用,房地产开发概莫如外。
2、城郊将会出现越来越多的大型中高档居住区。地价杠杆使然,1990年代中期国家最初的安居工程(后改经济适用住房)均在外围,后来新居住观念与低地价的结合,使外围盘子蛹化成中高档居住区。
3、“非典”加大了居住的离心力量。最先发达起来的市民社会,从大城市病的反思中产生出回归自然的居住理念,汽车轮子与低地价帮助人们实现了梦想。“非典”强化了离(市)心居住心理。
(四)中长期房地产总体价格平稳上升,地价在先,各种房价因类别而异。
1、土地价格趋势:城市化中土地边际收益的提高与土地供给的无弹性相结合作用的结果,会推动城市地价持续上升。地价高温段常围绕在CBD、商业中心和新兴居住区等区位热点,此外,预计中心区沿海河?塘沽走廊地带的地价随时间推移会不断升温,最终形成一个略逊于核心区的地价中高温价脉。
2、普通商品住宅价格:近期难起波澜,中期微升,长期会持续缓慢上升。
3、中高档商品住宅价格:上市增加集中,供给竞争会抑制价格上扬,近中期难以上行。
4、非住宅类物业价格:供给回升周期在时点上慢于需求增长节奏,空置减少推动价格趋升。
5、存量房屋价格:私产房交易价格近中期上升态会保持,公房置换价格深受政策影响波动大。