|
||||
上周末,一场秋雨给人们出行带来了考验,很多人在水汪汪的公路前望而却步,而喜来登饭店的一间会议厅里,却聚集了300多名冒雨前来经受和打探另一个考验的人———参与风荷新园36套新建房竞拍者及一群记者。这个别开生面的竞拍销售方式在让购房者自己选择房价的同时,也从另一个角度给商品房价格定位一个说法、给开发商了解“市场预期”一个机会。
竞拍新房转移的不仅是定价权
竞拍销售房屋一般都是尾房或抵债房,这次开发区建设集团建设开发公司拍卖的三栋风荷新园续建房却都是新建商品房,据总经理华志忠介绍,采用这种售楼方式,可以解决很多市场问题。其中主要有两点,一是房价定位问题,包括由此产生的机会和风险;二是在目前房屋意向买家过多的情况下,最大限度解决由此产生的供需矛盾问题。另外还可以使之成为一个创新销售尝试,从中找出房屋销售的更好方式,使购房人和开发商都满意。因为公司在西广开地区的大型项目将持续销售。但是房屋定价还是来自传统的开发成本计算和市场测算,缺乏对消费市场心理及预期值的了解,这几栋新建房具有从风荷新园过渡到天江·格调空间的性质,同时仅40套的数量远远不能满足欲购者的数量,产生了买卖双方都难把握的局面,所以这些房屋选择了竞价销售的方式,希望此举可以起到反映价格定位趋势及将价格风险和信誉等矛盾分散的作用。
成交价包含了市场预期
记者在拍卖现场看到150个家庭参加了房屋竞拍,从一套30万元起拍33.4万元成交的1楼93平方米住宅开始,经过三个多小时激烈竞争,36套房屋以高于平均起拍价(36.58万元/套)8.7%(3.2万元/套)的成交价格(39.78万元/套)全部成交。总体成交价略高于人们的预测,但是多数拍到房屋的业主表示,所拍价格是在自己设定的价格之内。主持拍卖的蓝天拍卖行李先生及房地产咨询机构人士分析,虽然现场竞买者还缺乏老练,但总体上还是理智的,因此拍卖所反映的房屋价格表现了一种市场信心。
竞拍过程还反映了目前购房者、楼层、房型等方面的取向。如本次高出起拍价最多的是一套二楼93平方米两室,高出起拍价约21%(31万元/套起,37.5万元/套成交)。拍卖房中二楼住宅平均价高出起拍价最多,六套二楼住宅平均成交价高出起拍价约14.3%(平均37万元/套起,42.33万元/套成交,平均每套高出2.63万元)。与起价最接近的是六楼一套101平方米住宅,成交价就是起拍价,32万元/套。六楼住宅平均价与起拍价最接近,六套六楼住宅平均成交价高出起拍价约1.35%(平均32.17万元/套起,34.77万元/套成交,平均每套高出5.3万元)。最高价是以51.9万元/套成交的145平方米三楼三室,最低价是31万元成交的93平方米两室住宅。
拍卖销售不适合期房和大项目
尽管此次拍卖获得了成功,但是主持拍卖的人员及房屋销售顾问公司及律师界人士还是提醒购房者,因为住房拍卖相对于一般实物拍卖背景和可变因素更多,风险也更大。大型项目一般销售期较长,拍卖价格对后期销售影响大;期房销售一般不能当即完成产权过户,不符合拍卖法规;市场价格上升动力不足时,拍卖可能造成弱化市场信心及对开发企业信誉的影响。因此,拍卖可能更适合特殊项目和“锦上添花”。天津金诺律师事务所李海波等法律界人士认为,新建商品房以竞拍方式出售是房地产交易市场的一个新动向,它将对购房人购房心理和房屋价格造成一定影响,同时也是对开发商信誉的一种考验。房屋竞价销售,对消费者来说多了一个自己定价的机会,由此又产生了冲动定价的风险;对开发商来说因此可能产生更高售价,但随之而来的流拍、过高房价对今后楼盘销售及信誉的影响也是不小的风险。