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今年的房地产市场环境对地产商来说可谓变数纷杂。非典危机之后又是央行的121新政系列,当局者可谓是见仁见智,各自根据自己的利益提出对新政的不同看法。在此,我们想对这段时间以来的房地产市场环境和相应的政策变化做一总结分析,并努力对未来的地产企业成长和发展机会作出理性预测,以期给予地产企业经营者正确的决策参考。我们首先回顾新政带来的房地产市场环境的变化,再尝试就未来可能的发展趋势为地产企业提供应对方案。
一、新政带来的动荡和地产商的对策
在非典造成的市场危机之后,中国人民银行6月13日发布了有关紧缩房贷的新规定(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》),业内人士称为“央行一二一文”。新政策在七个方面对流入地产的资金进行了限制,有三条规定对开发商予以较大限制:首先,开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%,那些靠东凑西借自筹资金或者是临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外;其次,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,限制了开发商利用个人按揭的资金进行滚动开发;第三,人民银行规定要严格防止建筑施工企业为开发商垫资,这将制止当前房地产市场存在的这一普遍现象,进一步切断开发商的资金流。这些限制让地产商们叫苦不迭。其中最要命的是限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款,后者主要用于为开发商垫资。而有业内人士说这两项占到开发商全部开发金额的54%左右。
实际上,央行的政策只是对违规操作的行为进行更为严格的限制。正如前文所言的“对流动资金的贷款和垫资的限制”才是核心。流动资金的贷款是开发商对于央行早几年下达的“四证齐全才能发放开发贷款”的规定的“对策”,因为从银行贷出流动资金只需要一个“土地转让合同”即可。也就是说当银行用“四证齐全”限制了“开发贷款”的同时,“流动资金”大模大样地从同一个地方出来充当了“开发贷款”的角色。也就是说一家规规矩矩办了四证的房地产企业并不会受到新政的打压。
面对121文件带来的问题,在海南博鳌金海岸大酒店举行了“博鳌二十一世纪房地产论坛”,主题为“金融紧缩下的中国房地产”。来自全国各地的300多名房地产业界精英汇聚一堂共同探讨中国房地产的发展和未来走向面对新形势。作为121文件的延续,中国人民银行8月23日宣布了一项重要决定:经国务院批准,从2003年9月21日起,国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行(农村合作银行)、中国农业发展银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、有关外资金融机构等存款准备金率提高1个百分点,即存款准备金率由现行的6%调高至7%(农村信用社和城市信用社仍执行现行6%的存款准备金)。可见信贷环境更紧张了,现在大家共同关心的是,面对这种环境变化,地产商该如何应对呢?
很显然,新政对大多数企业来说带来的问题是严重的。人们还是对政府在没有为地产业提供更多融资渠道的时候,突然收紧信贷而感到苦恼,但他们并没有消极等待政策转机或一味的埋怨,企业自己却已经在悄然行动,作出自己的应对方案,还有一部分人开始调整自己的市场定位和经营策略:
融资对策:多样化
国有商业银行贷款难度的加大促使房地产商开始积极寻求其它的融资渠道。
1、信托资金。首先是信托资金大举进入房地产业。其中天津信托已经在7月份为顺驰集团推出了“蓝调街区”项目集合信托计划。8月7日又和顺弛集团等组成联合体以17.5亿元中标天津奥林匹克配套区项目。南京国信地产开发公司通过信托项目向社会融资1亿元,用于秦淮河绿洲项目及其他房地产项目的开发建设,信托期限为2年。该公司声称自己并不缺资金,但他们提到“万一央行的房贷政策影响到自己呢,所以现在我们就通过信托的方式提前拓宽自己的融资渠道,算是为今后多铺一条路吧”。据了解,目前房地产商欲通过信托计划向社会融资的不在少数,一些信托公司也正在进行项目的审核和筛选。
2、国外基金。以“告别空调暖气时代”为口号在京城红极一时的锋尚走的是高档路线。据了解,其准备明年施工的两个项目是公寓和TOWNHOUSE,同样属于高档楼盘。在谈到融资有可能遇到央行新政的限制时,其总经理张在东表示,已经有国外基金向其伸出橄榄枝,只要是好项目,就提供绝对的资金支持。他还说,大批国外基金对中国市场虎视眈眈,都准备择机进入。而房地产业商会会长聂梅生也透露说,为了满足一些中小房地产商的需要,由商会参与的港资房地产基金精锐基金将提前在9月份推出。
3、“贴息委托贷款”。北京房地产开发商为绕过央行“商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定,颇有创意的推出了“贴息委托贷款”。北京今典集团出资2亿元,委托北京市商业银行,以“贴息委托贷款”的方式向该公司尚未封顶的苹果社区的购房者发放贷款。这样,苹果社区即使没有拿到销售许可证,购房者也可以做按揭。在这个过程中,房地产商并没有什么损失,2亿元资金交给银行指定用于购买自己的住宅,一旦购房者得到贷款,钱就又回到了开发商的手中,同时购房者还交付720%的首付款。这种变直接融资为间接融资的做法,对加快金融投资工具的多元化和多样性作出了一种尝试,得到了业界的一致称赞,被评论为“对金融市场和房地产市场都具有重大意义”。
4、信托贷款。据悉,近期已经有银行和信托投资公司联合,前期先由信托投资公司向开发商提供信托贷款,等开发商达到央行规定的信贷标准,再由银行提供贷款。
5、股权融资等其他渠道。另外地产企业还利用股权参与、发行债券、地产基金等形式增加融资渠道。对于股权融资方式一可以是合资,二可以是上市。但以前因为利用银行信贷的成本要低于合资成本,开发商情愿选择信贷。而在利用资本市场方面,目前近3万多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为130多家(境内外上市、买壳及改变业务方向),仅占0.4%。华远房地产公司董事长任志强撰文说,从开发企业的资本融资看,用股权进行融资的情况极差。对于很多不具备银行融资和资本市场融资条件的房企和资金实力差的中小项目公司来说,最便捷和可操作的股权融资方式就是以合资形式成立项目公司。双方根据项目所需资金,特别是启动资金的缺口按比例投资,实现销售后,利润同样按比例分红。分析人士说,股权融资不像银行融资,尽管有利息和还款期,但银行毕竟只是外部监督,不介入企业的内部管理。股权融资的双方不仅要根据投资的比例分红,还要分权,除了以股东会、董事会名义共同决策外,也要派管理人员。
央行在第二季度货币政策执行报告里表示,要增加债券市场的供应,运用金融工程和现代信息技术,实现信贷资产证券化。还要大力发展公司债、项目债市场。
资产经营对策:卖地
一部分确定自己无资金实力进行后续开发的企业或项目开始寻求买主。据华远总裁任志强称,目前已收到将近20个项目希望卖地的信息。但是,他认为发出信息者通过中间人这一环节更多的是为了询价和了解市场行情。他列出华远并购土地的三个条件:一、前期手续具备法律效力。具休说,要有两个半的权证:建筑规划许可证、建筑工程许可证、经政府主管部门批准的土地出让合同(半个证);二、定位合理,即该项目规划符合市场需求;三、土地价格和资质合适。对于在这个市场上老资格的开发商华远来讲,断了银行财源的新政似乎不会对其有什么大的影响。据任志强介绍:“若华远需要,可以向股东京泰、首创阳光贷款。另外,信托也是我们可以利用的一个渠道。比如我们的商业建筑项目,可以把其租约证券化,让基金公司发售。”对于施工企业垫资的问题,任志强说:华远会采取国际上通行的做法,为施工企业掏钱请第三方担保从银行获得贷款。任志强此时倒显得不慌不忙。但是,也正是他率先向新政开炮,其“新政是仇富”的言论被媒体四处转载。在这次采访中,他特意指出媒体对他的“仇富”理解有误。他说:“我说的‘仇富’,不是仇视富人,而是央行提高了购买第二套住宅的门槛,是对‘从穷变富’的阻拦,我想用旧房换新房,但要比其他买第一套新房子的人付出更多,这是为什么?从这个意义上,开发商更着急的是‘消费贷款’被阻拦了,我并没有说央行对‘开发贷款’的收紧没有道理,大方向是对的,但着重查的应是违规贷款,而不是一刀切。”这番言论比此前他在一次公开会议中的言论理性许多。
另外一部分人在准备贡献出一定的利润空间换取新的资金来源。“在新政策之后整个地产行业将进入重组和兼并的时代。这种重组和兼并更大程度上是利用外部资本,因为所有的开发商资金流状况都不好,必须借助外部力量。”北京金茂润叶投资顾问有限公司董事朱凌波说。他认为这种重组和兼并关键在于改变观念。因为长期以来地产企业一直是暗箱操作,而且开发商在合作时最关心的不是资本收益而是权力大小。所以新政之后的合作首先要做到透明化,对资本的引入和回报都应有理性的了解和分析。外来资本的引入必然需要股东主义,作为投资人需要保证资金的安全,对开发商的管理模式、管理团队和赢利模式都要参与管理。“开发商首先要调整好观念和心态才能去吸引外部资本”他说。泰跃集团项目研究人员季满如则认为房地产业自身就有许多充裕的资金,“实际上北京有三分之二的开发商拿着钱没有项目做。因此只要手里有项目寻找合作的机会很多,比如一个开发商开发2公顷土地,已经投入5000万完成基础建设,新政策出台后断了下一步工程款的来路。这时候完全可以再找一个开发商来合作,让他再投入5000万,项目完成后五五分账。我想这样的项目会有很多人愿意去投入,因为市场需求还是很大的,只要正常完成就能赚钱。”对他而言,合作无非是一个人的利润两个人分,降低投资回报率而已。
无论即将到来的地产界重组与合作是怎样的,可以预见的是会有大规模地产公司出现的可能,这对于现今的地产市场状况来讲,未尝不是件好事。据JP摩根估计,2002年在中国的4个主要城市中,居前10位的房地产发展商在当地市场的占有率仅为16%。这种分散的状况在某种情况下直接导致了低级的重复开发和资源浪费。
市场营销策略:市场决定项目
太合地产在接到新政通知后所做的一件事就是审视自己还未开盘的项目,因为必须要从市场出发来考虑项目定位,只有这样才能提高产品销售速度,速度越快资金回笼也就越快,减少资金占压。总经理李长山说:“依靠谁都不如依靠购房资金,它最直接而可靠”。要做到这一点必须依靠提高产品品质,提高性价比,而且还要保持价格的稳定以提高消费者购房速度。“我们会放缓土地储备的步伐,加快工程进度。”北京丰中房地产公司总经理王志明对记者说。他坦言央行的121文件对公司的经营计划、融资计划、土地储备等多方面都有一定的影响,但表示房地产业仍然是公司发展的重点,“下半年我们将全面启动一个低密度高尚项目。”
投资策略:稳中求变
面对动荡,一部分企业比较平静,因为他们已经把准备工作做到了前头。前文所提到的那间不愿透露姓名的公司就一直致力于研究如何将企业发展保持在一个合适的节奏上,它不会盲目扩张,也不会玩“以少博多”的游戏。“钱并不是最重要的问题。”中体奥林匹克花园管理公司总裁郭均说。他认为关键是提高企业的管理能力和经营能力。他认为在每一次银根收缩的时候,出最大问题的不是那些没有钱的企业,而是那些有大量资产却没有良好管理的公司,或者说没有创造能力的公司。对房地产公司来说,主要有三方面的资源,一方面是资金,一方面是土地,一方面是管理。良好的管理对房地产公司的发展非常重要。也正如万通的冯仑所言:环境恶劣的时候,就是考验企业生存能力的时候。对他而言此次政策给房地产业造成的影响没有想象中的严重,不会出现房地产市场垮掉的情况。因为“真正让企业破产的是需求没有了,有需求支撑的市场就不会垮”。对于突来的波动,冯仑声称万通几乎没有受到什么影响,因为他们一直在研究企业的反周期生存。他说:“我们在繁荣的时候卖房子,而在萧条的时候我们就买土地。在繁荣的时候我们不会买城区的地,因为这时候的地是最贵的。”
不管怎样,所有迹象都表明中国市场还有对房屋的巨大需求,新政对房地产业的信贷紧缩更多的是一次调整,而不是打压。在许多企业倒下的时候,也是许多新的生命成长的时候,只是也许高品质和买得起才是最为关键和健康的长胜策略。但是,在企业自己寻求出路的时候,我们也期望政府给予更多的关注。
二、新政之后的我国房地产业发展趋势分析
从两个多月的实际执行情况来看,央行121号文件对房地产业的影响已经非常明显。一方面各商业银行开始严格按照规定发放房地产贷款,一方面房地产业的整合,融资渠道的多元化已经开始。“这已经达到央行的目的。”一位房地产界资深人士分析说,“其实央行也并不愿意把房地产业‘一巴掌拍死’,房地产信贷是非常好的业务,商业银行都要靠它生存和赚钱。只不过,过去房地产信贷存在的问题确实太多,需要整治规范一下,这个方向很对,有利于它以后的持续发展,业界经过一时间的冷静之后在这方面基本上已经达成了共识。”总结新政影响和经营环境的变化,我们认为我国房地产业发展趋势是:
1、房价大趋势:变数多多
一方面,控制高档房的投资行为可以理解为适当控制需求,减少需求有利于促使房价下跌,在政策的引导下,中低价房供应比例将上升,使平均房价重心下移。与此同时,一些资金实力不济的开发商为急于套现,防止资金链条断裂,不排除他们主动将房价下调以快速出售。但另一方面,因为人民银行收缩银根,开发商资金占用时间过长,导致开发成本加大,这很有可能分摊到房价上,从而转嫁给购房者。此外,因为没有资金支持的大量项目将缓建或不建,现房的供应量减少,导致需大于求,造成现房价格的攀升,这也会使房价上扬。房价最终是升还是降,要看具体作用的结果和具体楼盘的实际情况。
2、产业空间发展趋势:外围化和城市空心化
万科集团董事长王石认为,今后住宅类物业的开发重点将向城市外围转移,这种趋势将会在近期表现得更加明显。同时,一批较大型楼盘将由实力雄厚的开发商推出,小型楼盘占绝大多数份额的局面将迅速改变,众多房地产大鳄将拉开架势,抢占规模化生存空间。城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业开发不断增加,规模不断扩大,将培育大型物业的规模化优势,而且城乡结合部价格稳定,住宅的产品素质对普通收入阶层有较大的吸引力。与此同时,这种发展趋势将对市中心物业造成巨大压力,消费者将因此获得更多价低质高的住宅产品。
3、住宅生产方式的变革趋势:产业化
在我国,住宅产业化即要形成住宅建设的工业化、标准化体系,在能源、材料、土地资源等方面的消耗接近国际标准,运用新技术、新材料、新工艺、广泛采用节能成套技术降低建筑成本,用信息化、工业化、和集约化改造住宅产业,提高住宅建设的工业化水平和信息化水平,只有这样,住宅产业才能起到推动中国经济持续发展的作用,并使消费者获得品质更高的住宅产品。
4、房地产消费趋势:中产阶层化
不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者、中小工商业主是现在和未来住宅市场的主流消费群体。这是地产商值得考虑的一个经营目标选择点。
关于部分社会保障性质的经济适用房消费方面,据悉,国家可能会大幅度缩小经济适用住房的供应范围,将购买对象从原来的中低收入家庭限定为低收入家庭或中等偏低收入家庭。
5、地产整体发展趋势:上升阶段
目前国内房地产市场前景不错,按照住房发展的一般规律,在城市人均GDP由目前1300美元左右上升到8000美元、人均住房面积达到30-35平方米之前这一发展阶段,房地产业都会保持稳定增长的态势,其中,城市房地产是一个有潜力的市场,将持续发展20-30年,不过,我国房地产业发展还很不成熟,面临的风险也很大。
从以上各种分析可以看出,市场是千变万化的,但房地产业的根本是产品,根据市场的走势来定位产品是最重要的。我们期望,同时也相信地产商能够及时作出符合发展趋势的正确决策。