|
||||
近日媒体报道,上海有银行正在申请取消其个人住房抵押贷款的强制保险。而在一些楼盘,买房人不再被强制要求购买其指定贷款银行的按揭保险。业内人士认为,买保险从强制到自愿将是趋势。
千夫指向房贷保险
前不久,人民日报所属的《江南时报》关于房贷保险不合理的报道,在业内引起了巨大反响。就住房抵押贷款保险问题,南京理工大学商学院刘教授说,房地产保险市场没有活跃起来,其主要原因,是在实际操作过程中普遍存在着以下问题,阻碍了住房抵押贷款保险的健康发展:
一、申贷人不应作为投保人办理房产保险。申贷人?购房户?如果买的是期房,由于所购房产还在建设过程中,尚未验收交付,申贷人对房产不享有物权。也就是说,在房产交付使用之前,申贷人对房产根本没有可保权益,因此不能作为投保人办理房产保险。
二、银行和保险公司吞没部分保金。按照保险法规定,固定资产是不能重复投保的。对于房产实际交付使用之前这一段时间的保费,人民银行明文规定应予退款。但普通投保人不可能人人都熟知保险条款,所以,这部分款项就常常被有金融知识优势的银行和保险公司吞没了。
三、保费缴纳方式不合理。申贷人本应可以选择一次性趸付或逐年缴纳保费,但办理贷款保险费时,却要申贷人一次性趸付。虽然趸付方式可以获得一定的折扣,但这会增加申贷人即期付款压力。
四、保险标的划分不合理。房产从价格构成来看,应划分为两部分:一部分是建筑物,另一部分是土地使用权以及附属的地段、朝向、楼层等因素。因此,在计算投保人应当缴纳的保险费时,应当以房屋的建筑成本为基数。由于建筑成本中还包括了配套设施的费用,因此,如果配套设施也遭受承保范围内的损失,相应的修复费用也应由保险公司赔付。
保险银行“联姻”亟待整治
有关专家认为,我国《保险法》明文规定保险自愿,购房者应该有权决定是否购买保险、购买哪家保险公司的保险。而个人住房按揭保险规定贷款必须买保险的做法,实质上是强制保险,显然有违《保险法》。根据个人住房按揭保险的条款,一旦发生保险赔偿,银行将是第一受益人,而贷款买房者是第二受益人。也就是说,购买保险者居然不是保险的最大受益者。如果在贷款初期房屋发生事故,保险公司的赔款将首先赔付给银行,而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。另外,银行凭借其垄断地位对老百姓实行了“毫无弹性的强制保险”,并制订了高昂的保险费率,而自己只承担“接近于零的理赔风险”,显然是不合理的。
另外,银行与保险公司的“联姻”侵害了消费者的权益,排斥了其他经营者的公平竞争,也使保险行业失去了应有的服务质量和水平。这类做法违反了我国反不正当竞争法和国家工商行政管理局《关于禁止公用企业限制竞争行为的有关规定》。因此,为了维护正常的市场秩序和消费者权益,需要从根本上对这类“联姻”行为进行整治和惩处。
呼吁央行修改规定
某银行房地产信贷部人士接受记者采访时说,个人向银行申请房屋贷款时,由于没有金融证券抵押在银行,而是把房屋产权证和土地证作为质押品进行贷款,事实上已形成个人与银行之间的还贷问题。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外,作为银行,贷款给个人也形成一定风险。
由于银行贷款给个人也承担了一定的风险,为防止房屋因个人使用时出现火灾、爆炸、雷击等灾害或事故,个人在还款过程中出现无力还款现象,给银行造成损失,中国人民银行于1998年出台了《个人住房贷款管理办法》,目的就是让银行在放贷住房款时,尽量减少损失。
据了解,中国人民银行的《个人住房贷款管理办法》中仅有两条关于房贷保险的条款,但都比较模糊。央行从防范金融风险的角度这样规定本无可厚非,但购房者和开发商的权利又在哪里呢?
据了解,个人住房贷款是银行普遍看好的贷款业务,经营风险非常小。据业内透露,房屋抵押贷款的坏账率是千分之几,即使是还款保证保险坏账率也只有1%至3%,远远低于银行其他业务的风险,收益十分稳定,是各家银行普遍争夺的一块“肥肉”。因此,银行业人士表示,为吸引更多的房贷业务,银行放贷时取消强制性房贷险,顺应市场,是可以理解的。
但是,风险小并不意味着没有风险。华东师大工商管理系研究房地产经济的孙斌艺认为,银行、消费者、保险公司都各有风险,尤其是消费者,不能因为可以自愿购买而不买房贷险。