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10月27日,中国消费者协会在京对商品房买卖合同中存在的不合理、不公平行为进行了点评。
点评条款一:认购定金难归还
一、条款:1、天津市《××花园商品房认购协议书》中规定:“乙方(消费者)清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜,包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容,且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考,如有变化,以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”2、本协议签订后,如乙方要求终止认购,需向甲方提出书面申请并经甲方同意,乙方所付定金不再返还,本认购协议书同时失效。
二、点评意见:(1)经营者混淆政府批准的项目内容,并称“甲方所提供一切资料仅供参考,如有变化,以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌,逃避自己的缔约责任。(2)在签订《认购协议书》前,由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参考,使消费者不能全面了解自己交付定金的担保内容,而正式签约时,迫于不退定金的压力,多数消费者只能委曲求全签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法加重了消费者的弱势地位,显失公平。经营者将自己的意志强加于人,更是严重侵犯消费者知情权、公平交易权的不法行为。(3)对于认购协议,消费者一定要慎重对待,签订之前,务必认真研究购房合同等相关文件。对拒不提供合同内容、五证等必要信息或只让看、不让带回去研究的经营者,应立即放弃购买其房屋的意向。(4)消费者要求终止认购或没有按时签约可能基于多种原因,如果是由于经营者责任,如:经营者隐瞒真实情况,不向消费者提供重要事实或单方变更承诺等导致消费者不签订购房合同的,定金应当双倍返还。如是因不可归责于消费者、经营者的事由导致未能签约,双方均无过错,经营者应当将定金退还给消费者。笼统地约定终止认购或没有按时签约就不返还定金,明显加重了消费者责任。
点评条款二:单方扩大解约权
一、条款:1、天津《××花园商品房认购协议书》规定:“若乙方违反协议书中约定之任何条款,甲方有权解除本协议书,并有权将本协议书所指商品房另行出售,乙方不得提出任何异议,乙方所付定金不予返还。”2、广东省消委会反映,广州市《×××××居商品房认购书》中规定:“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。”
二、点评意见:经营者拟定条款要求消费者签订,是一种要约行为,要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体,也不明确,这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等,故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能,为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。上述格式条款加重了消费者责任,单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利,侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
点评条款三:减免责任巧设计
一、条款:1、广州××房地产开发总公司制定的《××认购书》第二条第2款规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”2、天津市两家开发企业共同筹建的××别墅在其制定的商品房补充合同中规定:“二、房屋采用空心砖建造,而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时,梁、板、墙体等如出现裂缝,乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”
二、点评意见:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。点评条款一中的房产开发公司利用消费者无经验,不了解法律规定,自制不公平条款,明目张胆地把《民法通则》、《合同法》、《担保法》的有关规定抛在一边。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由消费者承担,是违法、无效条款。第二条点评条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到消费者身上,以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任,同时非法剥夺消费者的诉讼权、索赔权,为无效条款。
点评条款四:模糊标的好圈钱
一、问题:厦门一房地产有限公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,合同等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫消费者与一家装饰公司签订装修合同。而且,开发商在与消费者签订《商品房买卖合同》时,完全按照自己的意思选择和填写合同的可协商部分,消费者惟有照抄和签名,否则开发商就以交易不成扣留定金相威胁。
二、点评意见:(1)该开发商不仅未尽告知义务,而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示,模糊合同标的,实质是想套取消费者的装修款。(2)如果开发商交付的是精装修房,装修标准应与开发商商定,消费者不用直接与装修公司发生关系。装修公司对开发商负责,开发商对消费者负责。消费者所购房屋出现问题应由开发商承担责任。开发商要求消费者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁给消费者。(3)这是一种明显的强制交易行为,是对消费者自主选择权的公然侵犯。而且,此时极可能发生装修公司与开发商恶意串通,骗取购房人违约金的情况。消费者要坚决拒绝签署这种条款,如已签署,可依法申请撤销或变更该条款。(4)对于合同中可选择和协商的内容,消费者要认真审阅,仔细权衡利弊,提出自己的主张,如消费者提出合理要求,因经营者原因未能订立商品房买卖合同,经营者应双倍返还定金。
点评条款五:面积误差设陷阱
一、条款:1、××发展有限公司制订的《商品房买卖合同》第七条规定:“商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过+-3%(包括+-3%)的,每平方米价格保持不变,商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过+-3%的双方约定如下:1、见附件六(1、商品房建筑面积小于甲方销售面积且超过3%时,则每平方米价格保持不变,房价款总额按实际面积调整,甲方应将多收乙方之房款于可最终确定房屋所有权证记载面积之政府文件送达于甲方之日起90日内退还乙方,甲方无需支付利息和其它补偿金。2、商品房建筑面积大于甲方销售面积且超过3%时,面积差异在3%以内(含3%)部分的房价款,由乙方于可最终确定房屋所有权证记载面积之政府文件送达于甲方之日起30日内按原每平方米之销售价补予甲方,超出3%部分的房价款由甲方承担,产权归乙方。”)2、××房地产开发有限公司制订的商品房买卖合同中规定:第七条:商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理:商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过+3%(包括+3%)的,每平方米价格保持不变,商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过+3%的,双方约定如下:每平方米价格保持不变,房价款总金额按实际面积调整,多退少补,并由甲(乙)方按差额价款于30日内退还给乙(甲)方。
二、点评意见:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利,消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,如:不论误差多少,只按多退少补、据实结算;发生面积误差时,双方给付时限不对等,消费者必须在30日内补齐差额,开发商的宽限期则长达90日,且不需支付利息、赔偿金;不执行房屋实际面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的规定;特别是将消费者在面积误差比绝对值超出3%时所应享有的退房权利一笔勾销。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。如果条款的内容是一方事先准备好的,在实践中又不容协商,不论这种条款以何种面目出现,其实质仍属于格式条款。上述条款虽以附件、补充协议、双方约定的名义出现,实际则是开发商将自己的意志强加于人,使消费者在违背自己真实意思的情况下被迫签约,违反了民法的基本原则,侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
点评条款六:违约责任不对等
一、条款:天津××村《购房协议书》中规定,第四条:乙方逾期付款的违约责任:乙方如未按本协议第三条规定的时间付款,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息,自本协议规定的应付款期限次日起至实际付款之日止,月利息按1%计算。逾期超过10天后,即视为乙方不履行本协议,届时,甲方有权收回本房屋另作出售,并扣除乙方人民币3000元作为违约金。第六条:甲方逾期交付房屋的违约责任:除本协议第五条规定的特殊情况外,甲方若未按本协议规定的日期将该房交付乙方,乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本协议第六条规定的最后交付日期次日起至实际交付之日止,按日万分之一利息计算。
二、点评意见:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。消费者逾期付款,违约利息按月1%计算,且超过10天后,开发商就可以收回房屋另行出售,还要扣除消费者人民币3000元作为违约金;而开发商逾期交房,只承担按日万分之一的违约利息(即月利息3‰),且不承担其他任何责任,也无违约期限的限制。该条款还特地采用了按月和按日两种对利息的表述方式,以期掩盖这种责任的不对等。
点评条款七:一房二卖搞欺诈
一、点评:天津××村《购房协议书》第七条规定:双方签订协议后,任何一方不得违约,若甲方将乙方购房另转卖给他人,甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿;若乙方中途无任何正当理由终止协议,视为乙方违约,乙方应付甲方总房款的3%作为违约金,并扣乙方定金人民币3000元;乙方退房款,需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。
二、点评意见:一房二卖是典型的欺诈行为,经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律,免除了经营者责任,剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。
点评条款八:虚假宣传不负责
一、条款:厦门××房地产有限公司制订的《商品房买卖补充协议》第十九条:出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等,仅供买受人参考,不作为出卖人的承诺依据,双方发生争议时,所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。
二、点评意见:虚假宣传是各城市房地产业存在的通病。该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据,堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触,为无效条款。
点评条款九:购房签约先交钱
一、条款:广州市××房地产开发有限公司制定的《××居商品房认购书》中规定,“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。
二、点评意见:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。此时,如果消费者选择不签约,不但损失定金,而且还要为要回首期房款和相关费用付出成本。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了消费者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,消费者应坚决拒绝签署这样的条款。