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福州海景花园业主依法解聘物管公司过程中的遭遇,反映了《物业管理条例》的一个“操作性”难题———
海景花园是福州市的一个住宅小区。4月29日,该小区业主委员会依法成立。由于业主们对开发商“钦定”的信源物业公司存在诸多不满,业委会决定“炒掉”这家公司,聘请别的物管公司。
遵照《福州市城市住宅小区物业管理办法》等规定,在福州市房管部门的指导下,通过业主代表大会决定、2/3以上业主代表同意,海景花园业委会以招标的方式选聘新三泽物业公司作为该小区的“新管家”。
然而,“新管家”7月30日来到小区物业管理处准备接管时,“老管家”信源物业公司却拒绝移交。
老物管不走,“老办法”治不了
信源物业公司之所以不肯办理移交手续并撤出小区,主要有两条理由:一是物管交接必须有物业行政主管部门的人到场;二是他们是与开发商签的合同,要移交也是向开发商移交。而一位业主代表告诉笔者:业主们事前就将交接日期告知了福州市鼓楼区房管局物业科,请求该科在7月30日派员到场参与交接,但该科没有这么做。
笔者注意到,《福州市物业管理移交办法》第6条对移交程序作了如此的规定:“开发建设单位书面向物业所在地区房地产管理部门提出申请……”这就是说,开发商如果没向行政主管部申请,物管移交就做不了。
福州市鼓楼区房管局物业科工作人员告诉笔者,国务院颁布的《物业管理条例》今年9月1日正式实施前,全国性的物业管理法规只有建设部1994年颁布的《城市住宅小区管理办法》。该办法虽然也规定业委会有权选聘物业公司,但定得太笼统,可操作性差。后来各省又根据这个办法制定了相应的规定,但操作性还是不强。例如,福州市1998年颁布的《物业管理移交办法》就存在一个明显的漏洞:规定了物业管理的移交由开发商提出申请,但对于开发商拒绝移交该怎么处理的问题,却没有明确规定。
据开发商解释,“信源”并非故意不移交物业管理权,而是其前期对小区的投入该如何补偿的问题还没解决,所以现在“没办法移交”。
对此,福建三通律师事务所的林伟峰律师认为:“信源”称自己有投入,那么除了要有证据证明这一点外,还要看这些投入是否必要以及是否是经过业委会同意的。只有在这几个条件都具备的情况下,才谈得上补偿。补偿的问题其实可以通过协商或诉讼来解决,但无论如何,都不能以此为由拒不移交物业管理权。
新条例可“治”,但操作困难
关于小区物管移交的问题,《物业管理条例》作了一些具体规定,如第26条“前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”;第29条“物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料(即物业管理有关资料)移交给业主委员会”;第59条“不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款”。
如今,这个新条例已实施近两个月了,可海景花园的物管移交纠纷为何还没解决呢?
福州市房管局曾于8月6日出台过一份《专题会议纪要》,要求信源物业公司在8月10日交出物业管理权。然而,“信源”不仅没有照办,反而于8月15日向福州市鼓楼区法院提起诉讼,请求法院判令海景花园业委会与新三泽物业公司签订的《物业管理委托合同》无效,理由是:业委会在开发商尚未向其移交物管资料前,就谎称已取得2/3以上业主的同意,擅自与“新三泽”签订合同;而“新三泽”在明知“信源”和开发商签订的物管合同还未到期的情况下,仍与业委会恶意串通,订立旨在损坏“信源”利益的合同;福州市房管局作出要求“信源”8月10日退出小区的《专题会议纪要》,是“越权行为”,“信源”与业委会之间的纠纷应通过诉讼途径解决。
海景花园业委会一位委员反驳了“信源”的指控。他说:虽然此次“炒”物管时新条例还未实施,但福建省人大常委会1996年通过的《福州市住宅小区物业管理办法》规定:“新建住宅小区入住率达50%时,应成立业主委员会,管理小区的物业公司应与其签订物业管理合同。”这说明,只要是合法成立的业委会,就有权选聘物业公司,该业委会当时“炒”物管是符合这条规定的。而新条例虽然将业委会选聘物管的“门槛”抬高了———新条例规定:“业委会选聘和解聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”而该业委会正是通过2/3以上业主代表在业主代表大会上作出这一决定的,所以也是符合新规定的。
有关部门为何没有依据《物业管理条例》处罚“逾期不移交”的信源物业公司呢?福州市房管局物业处王国桢处长解释说:“此事已进入诉讼程序,行政主管部门就不便再插手了。”
新三泽物业公司的陈总经理则向笔者表达了他的无奈。他说,新条例对物管移交的规定虽然有了很大的突破,但操作起来还是很困难。就拿海景花园来说,房管部门要求信源物业公司撤走,但它以“已向法院起诉”为由,就可以不走了,还可以逃避新条例的处罚。“尽管法院最终会作出判决,但打官司还有一审和二审。谁知道这事还要拖多久呢?”