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自从深圳市政府公布暂不拍卖关内土地时起,一些开发商便坐不住了,他们从政府严峻的眼神中读懂了土地危机的逼近,一场旷日持久的土地争夺战也因此在所难免。然而,深圳真的没有土地可供开发了吗?
2003年,是深圳市暂不出让关内土地、实行紧缩土地的第一个年头,从每一次的土地拍卖市场上,都能嗅到浓浓的火药味,一场旷日持久的土地争夺战在深圳土地拍卖市场上打响。从年初广东龙光地产的1670元/平方米到万科地产的2216元/平方米的天价,再到最近的中航物业的1548元/平方米和劲力地产1698元/平方米的战略地价,无一不是让业界为之哗然,也无一不出乎业界预料,深圳真的没地可供开发了吗?深圳的地真的都那么值钱吗?
一朝被蛇咬十年怕井绳
事实并非如此,政府实行紧缩土地的政策,尽管掌握在政府手中的土地有限,但仍有大量的存量土地掌握在企业或者事业单位手中,这部分土地交易政府是很难控制的,因此,所谓的“地慌论”只能算是个表面现象。尽管如此,还是有部分企业更乐意到政府手中拿地,其原因正如富通地产一位老总所言,我们通过拍卖获得的土地是干干净净的,是不咬手的。虽然可以从其他企业手中获得相对价廉的土地,然而其操作难度,后遗症之多难以想象。正所谓一朝被蛇咬,十年怕井绳。所以,尽管知道拍卖土地价格会相对较高,仍有不少企业积极参与,根本原因就在于此。
企业战略影响拍卖结果
企业发展水平很大程度上决定了土地竞买价格,企业发展战略往往会直接影响到购置土地的结果。汕头龙光地产高价竞拍宝安中心区土地,从某种意义上讲,完全是其企业发展战略的需要。龙光地产在汕头已经成为不折不扣的老大,然而,小小的汕头早已不能满足龙光地产扩张的欲望,在北进东突的进程中又遭遇不顺,占领自己的邻居深圳市场成为其首要目标。如何才能顺利进入深圳市场呢,一方面要风风光光的进入,另一方面又要迅速扩大市场份额,通过拍卖土地和私下土地整合便是其战略发展需要。虽然通过拍卖土地获得的投资利润率会相对较低,然而可使其一举成名,对于以后立足深圳,迅速发展却是有利的。因此,这种在别的企业眼中的高价,在龙光眼中却是心仪的价格。龙光如此,中航、万科、劲力更是如此,中航物业和劲力工贸都面临无米可炊的尴尬局面,如不改观,则面临地产企业解体的危险,这是中航物业和劲力工贸的致命软肋。万科在坂田的垄断地位及其华宇地块的存在,决定了其继续垄断该区域市场。
企业实力决定出价高低
在企业发展战略确定下来之后,如果想获得土地,必须要有相当的实力,即资金融通水平,如果没有相应的资金水平,若想获取拍卖土地都是空谈。尤其在央行121号文件出台之后,银行不能够给房地产企业贷款拿地,企业要想获得土地,必须自筹资金,没有很强的经济实力是不可能竞拍到土地的。所以说,融资能力是其获得土地的必要条件。
另一方面预期水平和成本控制能力也决定其出价高低,对于同一宗地,在不同的企业看来,其预期价值是不完全相同的。每个企业都会根据自己企业的实际情况进行预测,虽然都是建立在目前市场发展的基础上,但是每个企业所处的环境是不同的,每个企业对其宗地的预期也是不完全相同的,这就决定了其竞拍价格的承受水平必然有差异。在7月12日坂雪岗地块拍卖的过程中,之所以有的企业在6亿多元或者7亿多元就打住,根本原因在于其对于该地块的预期水平远远低于万科,也就是说没有更看好该地块的未来发展趋势。预期水平决定其出价高低,而成本控制能力则决定其承受价格水平。成本控制能力也是企业发展的核心竞争力,尤其是获取土地的时候。成本控制能力强的企业,对于一宗土地的预期成本就会相对较低,而其投资利润率水平就会相对较高。因此,在同样的条件下,其竞拍土地时价格承受水平就会相对较高,而其获取土地的可能性就会大。这种情况对于房地产开发公司和建筑公司一体化的企业来说非常明显,对于这样的企业来说,即使项目的投资利润率为零,其建筑企业仍然可以获得相应比例的投资利润率。这种企业在拍卖市场上,往往最具竞争力。
地域性的体现
房地产行业不同于别的行业就在于它具有很强的地域性。虽然目前有很多跨区域经营的企业,但是这种跨区域经营的代价是很大的,正如王石以前所讲,珠江投资在广州一地的开发量和利润水平就远远高于万科在全国的开发量。从小的区域来说,万科地产在坂田区域,华侨城地产在华侨城片区,招商地产在蛇口片区都具有资源垄断性,这种资源包括客户资源,政府关系资源和其他资源。而在这种垄断背景下,如果别的企业想进入这种区域,打破这种垄断格局所要付出的代价往往是比较大的,这种情况在拍卖市场上总有体现。万科在坂田市场上的垄断地位决定了其预期价格水平和承受价格能力高于别的企业,富通在龙华市场上的成功开发,使得其对龙华市场预期水平较高,其价格承受能力也相对较高。
政府调控使土地收益最大化
政府制定土地供应计划的目的是为有效调节土地市场,合理配置土地资源,促进城市有序发展。政府通过适当的土地政策来达到调控房地产市场的目的,不仅以经济利益为目标,而且要实现包括社会效益和环境效益的土地收益最大化,这必须建立在政府垄断土地一级市场的基础之上。土地供应计划必须考虑社会经济发展的基础与预期,房地产市场发展的现状与趋势以及城市总体规划执行的进度与力度。对于政府来说,它是土地市场的垄断者,理所当然希望实现土地的最大价值,拍卖中将实现土地价值的最大化与市场化,是以价高者得之为前提来作为标准操作执行的,而土地一级出让市场如果仅仅只以经济利益最大化来评估效果的取得,同时忽视土地拍卖的社会效益和环境效益这两个关键参数的话,必然会导致土地市场的非理性竞争。超越理性的土地拍卖价格会给发展商带来较大的风险,加之原有协议用地的冲击,项目操作难度极大。从土地拍卖市场现状看,开发商以及为其提供土地开发贷款的银行都会成为牺牲品,由此而引发的楼市价格战,对整个房地产市场的健康发展都是十分不利的。