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一旦发生经济、民事纠纷,人们很容易产生惯性思维:闹得不可开交时,恐怕难免要告到法院去对簿公堂了。但是,在广州,越来越多的当事人在发生房地产纠纷时,开始选择法院诉讼外的另一种快速而有效的解决途径——仲裁。 案例之一:“一楼二卖”的风波
纠纷缘起:
张太太家境殷实,丈夫事业有成,她看中了已接近封顶的一个楼盘,买下两套小单元准备打通自用。没想到,过了一段时间发现其中一套房已住进了人:开发商竟然把它又卖给了别人!张太太找出合同一看,合同上签订了仲裁条款,于是她拟就一份仲裁申请书,提交广州仲裁委员会仲裁。
仲裁庭上,双方都陈述了自己的理由。张太太说开发商“一楼二卖”违约,开发商则认为双方的合同是无效的。仲裁员调查后找到了问题的症结:张太太与售楼部经理签的售楼合同中,约定先收楼后付款。但这个售楼部经理签了合同就辞职了,没来得及到房管局办理鉴证登记,开发商也没有收取张太太房款。新来的售楼部经理不知情,又将这套房卖给了别人。
张太太虽然与开发商签订了合同,但合同中明确规定,合同经房管局鉴证登记后才生效。在仲裁庭上,双方争执不下,张太太强烈要求收回房屋,开发商认为房屋已卖给第三人,不可能再给张太太。
仲裁庭意见和裁决:
3位仲裁员进行合议后,取得了一致意见:张太太与开发商约定的先收楼后付款虽然不常见,合同中还特别写明要经过鉴证合同才生效,但是,合同的内容是双方协商一致后签订的,合同经双方签字盖章后即成立,双方都应本着诚实信用的原则促成合同生效和顺利履行。张太太没有及时付清房款有过错,开发商没有在约定的期限内办理合同鉴证,将房屋卖给第三人责任更大。现在房屋已卖给第三人,合同已无法继续履行,建议解除合同,按各自的过错承担相应责任。开发商退还已收取的契税3000多元,并承担仲裁费。案例之二:物业管理起纷争
纠纷缘起:
某物业管理公司受广州市天河区某小区业主委员会委托,对小区进行管理,同时收取小区内业主的物业管理费、水电费。谁知道,物业管理公司摊上了一个难对付的业主陈伯,每次上门收钱他都采取抗拒态度,3年下来没交一分钱。物业管理公司找出当年与业主委员会签订的物业管理委托合同,上面签订了仲裁条款,于是将这个有“赖账”嫌疑的业主告到广州仲裁委员会。
由于双方未能共同选定独任仲裁员,广州仲裁委员会指定一名独任仲裁员。仲裁庭上,双方都陈述了自己的理由,物业公司说陈伯享受了物业管理服务却不交钱,是典型的赖账,要求他支付欠缴的物业管理费、水电费以及相应的滞纳金总计人民币近8000元,并承担全部仲裁费用。陈伯却认为物业公司不具有收钱的资格,因为当初与业主委员会签订的和第二年续签的物业管理委托合同是不合法的,没有经过业主大会或业主代表大会同意,是无效合同,而且合同约定的物业管理费过高,收费不合理。
仲裁庭意见和裁决:
仲裁庭认为,业主委员会代表业主与物业管理公司签订的合同是得到广州市天河区房地产管理局批准的,没有违反国家法律和行政法规的禁止性规定,合法有效。物业公司要陈伯支付管理服务费,有合同依据,合理合法。但是逾期交纳管理费滞纳金的请求因没有合同依据,不予支持。业主陈伯应缴纳物业管理费约4500元,仲裁费由双方共同承担。案例之三:是谁违反了合同
纠纷缘起:
老王一想到他的新房子就觉得憋闷:他把攒了一辈子的60多万元钱拿出来交给开发商,满以为2001年底就能住进新房,哪知这一等竟等到第二年年底!新房子是住上了,但足足迟了300多天,他实在咽不下这口气。当初与开发商签订的合同当中曾提到过开发商逾期交楼要承担违约金,于是他决定到仲裁庭上讨个说法。
仲裁员经调查发现,开发商逾期交楼事出有因:延期是由于施工中遇到异常地质所致,并已取得了有关部门对“整个工程工期往后顺延3个月另20天”的证明文件。同时,开发商也申请了反请求仲裁,“反咬一口”说是老王违约了。原来,老王曾与开发商签订补充协议约定在2001年12月31日前付清全部款项,但后来得知开发商不能在12月31日交楼时自己“留了一手”,在所交款项中留下了3万多元没交,准备在开发商出契证时再交。开发商于是抓住这个把柄,要求老王支付所欠房款3万多元和违约金2.6万元。老王和开发商都觉得自己挺委屈,在仲裁庭上多番陈述,争执不下。
仲裁庭意见和裁决:
仲裁庭根据事实认为,即使有关部门同意整个工期顺延3个月另20天,开发商也应当于2002年4月20日前履行交付义务,但老王在同年11月5日才接到收楼通知,还是晚了近200天。按照合同约定,开发商应付给老王逾期交楼违约金6万余元。同时,由于合同约定交楼时间及最后一期付款时间均为“2001年12月31日前”,但开发商未能依约履行交楼义务,老王可以行使“抗辩权”,即暂不支付最后一期房款。而老王还是交了最后一期房款,只不过从中扣下3万余元没交而已,所以,开发商以老王未依约履行付款义务为由要求老王支付逾期付款违约金是没有道理的。老王只要补交那3万多元余额即可。