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今年,海南、上海、重庆、广西等不少城市里,许多停建缓建多年的“半拉子”楼盘普遍被盘活,被喻为“城市疮疤”的“烂尾楼”悄然间为投资者所看好,纷纷“变脸”为产权式度假酒店、小户型酒店式产权公寓或超级大户型商住物业,成为房地产市场又一新的热点。
为何快速升温
国内现有的“烂尾楼”大多是上世纪90年代初期房地产市场发展最初阶段一些企业向银行借款直接投入或是企业擅自挪用银行贷款资金、信用证垫资投入的房地产项目,以后由于资金链断裂、投资合作方的纠纷及规划改变等多种原因而形成停缓建工程。很多项目搁置多年,一方面沉淀了银行的大量资金,另一方面给城市建设和城市形象造成十分不利的影响。长期以来,这些城市的“疮疤”成为政府和百姓心中的伤痛。
各地“烂尾楼”开始被消化,特别是有着600余座停缓建工程的上海市,对“烂尾楼”投资改造的快速升温,无疑是一件令人高兴的事情。
中房协有关人士认为,“烂尾楼”投资建设升温,最主要的原因是整个房地产业发展强劲势头的拉动,市场需求是撬动“半拉子”工程的关键。另外,政府的政策与支持也很重要,这主要体现在对海南停缓建工程的处置上。如:经追债、确权后的停缓建工程,根据产权人的意愿可分别按积压商品房或闲置土地办法处理。土地使用权所有者可根据土地利用规划和城市规划及市场需求重新提出用地申请,在办理有关手续后继续开发建设,也可以交回用地、申请核发“换地权益书”。允许将改造后停缓建项目用于在海南省设立分支机构或作为科教度假、研究基地。银行对个人在海南购房,可增加贷款比例、延长贷款期限,抵押贷款政策更为灵活。对处置停缓建工程的资产公司给予减免税政策等。
此外,物业的价值更多地取决于地块的价值,目前的“烂尾”项目多在3年以上,这些项目最初开发时由于周边环境尚不够好地价比现在要低,而且经过长期搁置,出售方的心理预期并不是很高,投资商往往可以用较低的资金拿下“烂尾”项目,而获得后期较高的利润,这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短平快的捷径,这种情况在上海的“烂尾楼”投资中比较突出。
加强行业预警
房地产市场的快速发展带动了对“烂尾楼”的消化,但新的大供量的开发建设会否产生新的“烂尾”项目?
中房协城市开发专业委员会秘书长王平认为,从过去“烂尾楼”的形成上应该看到,房地产开发与市场需求是相互对应的。应该从经济发展节律上掌握好房地产投资的“节奏感”。各地方政府应在土地资源开发利用“节奏”上有所控制,正确看待房地产开发带来的长远利益和近期利益,以避免出现新的“烂尾楼”。以翻天覆地造城理念一次性开发建设千亩大盘的做法是不可取的,这种做法很有可能使中小城市的开发出现新的空置或“烂尾”。应该提倡重规划,重养地,边养地边建设。王平认为,目前执行的批准企业用地两年内不开工便予收回的办法,缺乏对市场需求的考虑,这种片面的政策将有可能导致供量集中,从而引发“烂尾”或造成“空楼”。
建设部有关人士表示,现存的“烂尾楼”产生于房地产开发的最初阶段,当时政策环境、市场环境尚不成熟。现在市场化的程度越来越高,自我调控作用已经越来越强,政策措施的完善使市场更加规范,建设部也在进一步加强对行业的预警预报工作,今后“烂尾楼”的相关信息将会在预警预报系统中有所体现。目前,国家统计局、建设部、国家发改委已决定,建立“城市房地产信息发布制度”由中房协定期将权威的房地产市场信息向社会发布,以指导企业的决策和运作。
谨防“后遗症”
目前,海南及上海等一些城市的“烂尾楼”经新的投资方接手后,大多定位为星级产权式度假酒店或产权式酒店公寓,并且绝大多数项目都采取了售后包租,返租返利的模式。包括年限一般在5年至十几年,租金回报在6%-11%不等,而房价比周围同品质的物业贵50%至100%以上。据了解,由于产权分割得比较小,单价虽然很高,但总价比较低,这种打中市场空档的产品销售得很好,而且价格还在不断飙升。
有业内人士认为,利用“烂尾楼”多为现房的优势销售产权式酒店公寓,不失为一个很好的市场切入点。工程的快速竣工可规避建设部颁发的《房地产销售管理办法》中,不得以返本销售和售后包租方式出售未竣工房屋的限制,同时也以国际上流行的产权式酒店公寓的概念打了市场产品的空档。但也有一些人在对市场表示乐观的同时,表示对当前的市场要保持清醒的认识。
北京蓝石营销顾问公司董事长李春平认为,产权式酒店公寓在国外流行,但它是在比较完备的信用体系和成熟的市场环境下运行的,而国内尚未建立起相应的信用体系,而且买卖双方对这种产品的消费属性看得不够,把其投资属性几乎发挥到了极致,使投资变为了投机,从而使这种产品的存在很脆弱。由于返租包租合同通常为5至10年,合同中的法律主体则非常重要,由于没有相应的规定,目前这类交易的合同中对后期经营者的法律主体不够明确,有的是开发商,有的是物业管理公司。项目入住后,一旦发生纠纷,包租协议会因物业管理不到位而终止,但现行的《物业管理办法》很难保护这类产品投资者的利益。
高售价的理由来自于长期的优质服务和高额回报。但反之,开发商也可以利用高回报,拿到高售价套现后出走。有关人士认为,为使市场健康发展,对这种产品有必要给予相应的政策,对其物业管理、维修基金及后期的运营方式加以规定。
另外,为了防止“烂尾楼”前期埋下的“雷”带来产权纠纷,专业人士提醒,无论是开发企业,还是个人买家,应该选择经资产管理公司了结了前期债务关系,经正规手续拍卖的项目。