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今年9月18日,停工多年的上海龙升大厦经过10轮加价,最终以5400万元拍出,高出底价20%。这是上海市徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的烂尾楼。
被称为“城市疮疤”的烂尾楼正在上海迅速消失。据不完全统计,目前上海已经复工的烂尾楼面积超过200万平方米。在烂尾楼最多的静安区,去年已有40多个停工3年以上的烂尾楼项目重新启动。而徐汇区也正在筹集20亿元资金用于盘活位于徐家汇等繁华地带的烂尾楼项目。
上海烂尾楼的“柳暗花明”得益于上海政府部门勇于破解难题的勇气。近几年来,上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心,对停建缓建项目进行逐一清理,分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴,获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式,引进新的投资者接盘烂尾楼。
在此同时,上海楼市的全面回暖又为烂尾楼的“新生”创造了良好的外部环境。随着上海楼价持续走高,上海烂尾楼项目的投资价值也凸现出来。戴德梁行房产专家吴少聪介绍说,一个烂尾楼项目的开发一般只需半年时间和数千万元资金,而其回报率却有可能高达150%至200%。
这种赚钱效应吸引了一些投资企业的关注。上海中华企业股份有限公司两年来收购了上海市中心的金龙广场、中诚大厦等多处烂尾楼,获利丰厚,并正在继续洽谈多个烂尾楼项目,估计总投资额在10亿元左右。
苦于拿不到上海地块的外来资本则把烂尾楼当成进军上海房地产市场的桥头堡。1年多前,浙江均瑶集团斥资3.5亿元收购位于上海闹市的金汇大厦,并将其更名为均瑶国际广场。眼下,每平方米的预售价格高达1800美元,约为其收购价的3倍。
一些外资企业及海外投资机构也对上海烂尾楼项目表现出浓厚兴趣,其中包括荷兰ING集团,以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投资公司。
上海的烂尾楼大多是在1997年亚洲金融危机时形成的。当时,大量资金盲目进入上海房地产市场,并在市场泡沫破灭之后,被冻结成遍布全市的烂尾楼。上海拍卖行副总经理郑建成提供的数字显示,截至2002年12月,上海大大小小的停建缓建楼盘项目累计达624个,涉及总金额近1000亿元。
华东师范大学东方房地产学院院长张永岳说:“上海房地产市场走出低谷以来,保持着健康的良性发展势头。借着这一东风,上海烂尾楼有望在3年之内全部消除。”
【相关链接】割除烂尾楼在行动
-走过天钥桥路380弄的行人惊喜地发现,烂尾多年的嘉汇广场终于复工建设了。久违的电焊花簇簇闪耀,残破多年的墙体开始被漂亮的铝合金框架和幕墙玻璃覆盖。
-嘉汇广场原本是一个商住楼项目,现在复工后将建成为一个融商场、酒店、公寓、办公楼于一体的建筑群。由于它紧邻徐家汇,设计功能多样化,已经被众多买家看好。
-像嘉汇广场一样,上海烂尾楼的接盘者一般都会对楼盘项目重新规划,总债务金额在5亿元以上的烂尾楼项目———上海大正三角地广场,不久前以4.71亿元的高价拍出,成功找到接盘单位。接手的上海泓邦投资公司透露,将对这幢楼重新进行规划和定位,使它更符合市场需求。
-位于上海黄金地段的“骏豪国际”是一个成功盘活烂尾楼的范例。这座原定建设为5A级写字楼的烂尾楼复工后被改造为单位面积在50平方米左右的酒店式公寓,并在今年5月推出,虽然每平方米单价高达近2万元,而且楼盘推出时正值非典肆虐,但几百套公寓在一天之内销售一空。在上海,此类成功的案例还有由商场改造而成的“青年汇”单身公寓等。
-而目前方兴未艾的另一种改造模式是将烂尾楼变为小户型办公楼。已经成功的例子有中山西路的虹桥银城、淮海路的中华大厦等。目前正在进行招商的“中华BOSS”的开发商提出的口号是“小而精贵,杜绝面积的浪费,提升商务环境的质量”,颇能迎合买家心理。据不完全统计,由烂尾楼改造而来的上海小户型产权式办公楼的销售面积已经超过20万平方米。