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即将过去的2003年,对于房地产市场而言,是一个典型的房地产政策年。我们说它是“政策年”,而不是“政策市”,是因为这一年所发生的种种政策面层的波动,都集中体现在针对开发商的土地供应面层,或者融资面层,而多数政策并没有涉及普通购房人的消费心理。所以,在过去的一年中,就市场需求而言,总体相对平稳,各个市场都没有发生明显的波动。这种需求面层的相对平稳和开发商心态的大起大落,形成了鲜明的对比。
用“大起大落”来形容2003年许多开发商的心态,应该说毫不夸张。因为今年与房地产相关的各类重量级政策,是一浪接一浪。每一次文件的出台,都足以让开发商们心惊肉跳。从年初国土资源部关于土地使用治理整顿的文件,再到央行出台的121号文件,之后便是让开发商一致欢呼的建设部18号文件,然后又出现了关于按使用面积售房的文件,对于北京的开发商而言,直到年底,还要多一次担惊受怕。因为,在年底,北京市政府又要针对33号文的严格执行出台新的文件。
仅此也就罢了,可今年开发商们的遭遇是足可以载入史册,大书一笔的。从SARS的肆虐到上海的周正毅事件,再从国土资源部原部长田凤山事件,再到可能发生的中美贸易战,这一系列的风风雨雨,都或多或少地刺激着开发商的神经。相信任何一个开发商,在回首即
将远去2003年时,都会唏嘘不已-----2003实为地产界多事之秋!
在这些考验中,我们还经历了太多的争论,从年初的泡沫问题,到年中SARS之后的楼市走向问题,然后再到下半年我们经常听到的两个字“过热”,甚至一直到年底,又渐渐出现了另外两个更敏感的词,就是关于人民币可能的“升值”以及明年会不会出现的“通胀”。从此种意义上说,过去的2003年,也可以说是地产大辩论年,因为围绕上面任何一个话题,都出现了两种甚至两种以上的声音。这种唇枪舌剑的争论,从年初一直到年终都没有停止过,而且,这些争论不仅引起了地产界的关注,同时也使得与地产相关联的土地、金融、投资等等一系列相关部门,都广泛地参与到了上述争论中。
综上所述,如果我们用一个词来形容对2003年的地产业界的印象,那么这个词应当是“争论”。而争论的背后,则是另外一个词——“思考”。可以说,从2003年开始,中国地产市场进入了一个思考、调整、再思考、再调整的过程,这里所说的思考与调整,既包含了开发商,更包含了政府相关的管理部门,也包含了与地产相关的关联产业,同时还有广大的购房者。无庸诲言,我们之所以进行这样的思考和调整,是因为我们还不成熟,而也是正籍于这样的思考和调整,才说明我们正在走向成熟。因此可以相信,如果将来有人撰写中国房地产业的发展史,那么这个充满着争论与动荡的2003年,一定会作为中国房地产史上一个非常重要的年份而被载入史册。
当历史车轮辗到2003年时,作为改革开放后发展起来的中国房地产业,已历经10余年。在房地产业发生、发展的初期,为弥补城市居民住房的巨大缺口,房地产业特别是其中住宅产业的发展,一直呈现出十分迅猛的增速。在这个时间内,多盖房、快盖房,始终是坚持不变的主旋律,正像当时流行的一本书的名字-------《速度就是生命》。事实上,不仅是中国,任何一个国家的任何一个城市,在其发展历程中,都曾经过这样一个城市生命周期中的膨胀阶段与应急阶段,在这个膨胀与应急的时期,如何尽快满足城市居民的基本住房需求,是房地产发展的第一要务。中国是这样,外国也是这样,北京是这样,伦敦也是这样。而当这一阶段发展进化为城市发展的调整阶段时,速度就会出现相应的下降,而一些原本存在的但是被发展速度所掩盖的矛盾,就会逐渐显化。之后,房地产业的发展就必然进入一个调整时期。
就在过去的2003年,我们可以看到,有许多以前不太明显的问题,正逐步地浮出水面:
第一,由于居民大量购房后,产生了越来越多的中产阶段,因此对于如何保护私有财产,就上升为一个日益突出的立法问题;
第二,由于房地产金融在国家整个金融产业中所占的比重越来越大,所以,对于采取相应措施,避免由于房地产业行情的波动,而产生相应的金融风险,央行也越来越加关注;
第三,由于广大城乡居民法律维权意识的上升,由城市建设与地产开发而引发的拆迁问题,也就变得越来越突出,如何化解各利益团体在此问题上的利益冲突,也就显得越来越有必要;
第四,历经十多年的发展,各大城市的房地产商,也逐渐形成一个具有一定经济实力和社会地位的商人群体,这个群体对于涉及本行业的舆论导向、政策法规的制定,也将争取到越来越多的话语权;
第五,面对越来越多的针对房地产交易的消费投诉,政府相关部门也将会花费更多的精力来完善和细化相应的法律法规;
第六,随着加入WTO进程的加速,有越来越多的国际资本进入中国地产市场,这样,也使得国内开发商感到与国外的距离骤然拉近,因此,对于那些原本不太关心的人民币汇率问题,大家也都开始密切关注;
第七,面对中国汹涌澎湃的城市化运动,越来越多的开发商都在积极参与这一大规模的建设进程,因此,就有越来越多的开发商,来关心城市是如何规划建设的,同时也就有越来越多的城市政府,开始引导并且规范房地产企业参与城市建设的开发行为;
第八,一些伴随着城市发展突如其来的事件,比如SARS的暴发,都会使我们对于现在的居住环境和居住质量,做出重新的审视,同时也将从更深层次,改变居民的购房心理,以及地产开发产品设计的价值导向。
所谓“冰冻三尺非一日之寒”,上述种种因素,都不是在一朝一夕发生,在过去房地产业的发展中,这些问题本来久已存在,但在许多情况下,速度掩盖了一切,直到2003年,上述大部分问题才逐渐浮出水面,于是就有了2003的政策年与争论年,也就有了在2003年的思考与调整。如果让我们衡量一下上述这些问题的份量,就会发现,几乎每一个话题都让人感到一份厚实与沉重,因此,在2003年,我们得到更多的是问题而不是解决,是争论而不是明确,所以,我们可以肯定地说,2003年只是思考与调整的开始,而绝不是结束,在今后的几年中,这种思考与调整,仍将与房地产业的发展形影相伴。
数学家格德尔说过一句话,“在一个系统中,其构成要素存在着自我相关性。因此,处于这个系统中的人们,只有跳出原有系统到一个更高的层次上,才有可能解决原层次中的问题”。那么我们可以说,现在中国房地产业中,所遇到的种种问题与争论,从根本上讲并不是房地产业自身所能解决的问题,这些问题想要解决,都必须依赖于城市政府特别是中央政府,对于许多根本性立法问题的明辨与澄清。比如我们上文提到的关于如何确认并保护私有财产的问题,以及相伴而生的土地权属问题,然后才能讨论到税制改革中关于财产税的问题,在此基础上,才能进一步研究关于物业税与城市土地批租的问题。
由此可见,目前房地产市场中所存在的种种问题,大多牵一发而动全身,所以,从某种意义上说,我们在为2003年出现的众多问题而感到困惑的同时,也应当为这些问题而带来的政策调整感到高兴。比如我们可以明显地感觉到,目前政府关于保护私有财产的立法进程在加快,在制定相应政策时,也将越来越多地听取来自房地产业界各方面的声音,同时,央行在考虑相应的金融政策和税制改革时,也越来越多地考虑到了城市发展和土地批租的问题,这些问题我们还不能够期望在2004年都能够彻底地解决,但是毕竟可以看到,我们正朝着这些问题的解决取得可喜的进步。因此,可以预计,中国房地产业在2004年的发展主旋律,依然将是思考与调整,与2003年不同的是,2003年以思考为主,以调整动作为辅,而2004年将会有更多的调整动作出台,相信随着这些调整动作的到位,饱经阵痛之后的中国房地产市场,将会向着更为健康的方向发展。