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南京市从2月1日起实施新的城市房屋拆迁管理办法
被称为2004版《南京市城市房屋拆迁管理办法》的拆迁新政,是在房地产业迅猛发展、城市建设快马加鞭、旧城改造拆迁规模不断增大,由此引发城市房屋拆迁矛盾急剧上升的背景下出台的,因此有比较大的调整。
最引人注目的调整是新政首次明确以市场评估价格确定被拆迁房屋货币补偿金额,改变了以往由政府确定补偿标准的不合理政策。同时对拆迁住宅房屋实行最低单价和最低总额两条保障线政策,为低收入住房困难家庭提供拆迁住房保障。
此次南京市城市房屋拆迁新政还特别注重与《城市房屋拆迁管理条例》《江苏省城市房屋拆迁管理条例》全面衔接。其中包括对大于房屋建筑面积的土地使用权面积按照市场评估计入补偿总价;新建住宅房屋竣工不满1年到5年被拆迁的,分别增加20%--50%以上的补偿;对被拆迁居民改变房屋用途,且持续经营1年以上的,根据其经营情况、经营年限和纳税等参照经营用房进行评估、补偿;首次明确拆迁评估机构由拆迁当事人双方共同选择确定。
南京市拆迁新政与以往政策一个显著的不同之处是增加拆迁裁决专章,规范拆迁行为,严格限制采取强制性拆迁措施。新的管理办法规定,确需强制拆迁的,要严格依照法定程序进行。同时建立和完善拆迁公示、信访投诉接待、目标责任承诺、拆迁举报、拆迁稳定监管和责任追究6项制度,制定拆迁配套管理办法,加强对市场评估机构的规范和监督。
南京市在正式颁布新的城市房屋拆迁管理办法的同时,还配套出台了《拆迁评估管理规定》《拆迁评估技术规范》《拆迁区位划分体系》,这些配套措施形成南京市房屋拆迁补偿政策的支撑体系。
南京市政府有关部门负责人表示,与以往的拆迁政策相比,这次新颁布的拆迁管理办法的决策过程是历时最长、程序最复杂、参与层面和人数最多的一次。
据了解,这项拆迁新政进行了20多次修改,首次通过社会公示获取1558条市民意见,有三分之一被采纳,对未采纳意见的理由也作出了说明。
据悉,南京市拆迁新政的实施将以拆迁项目通过行政许可的时间为依据,在新政实施以前获得行政许可的拆迁项目按照原政策执行。(周放)
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南京拆迁新政:市房屋拆迁工作实施6项制度
南京市2月1日开始实施《南京市城市房屋拆迁管理办法》的同时,实行公示制度、信访接待制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。
一、公示制度
拆迁人以及拆迁实施单位应当在拆迁工作现场建立公示栏,将房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿补助标准、产权调换房源、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称及其工作人员名单等事项向被拆迁人、房屋承租人公布。
二、信访接待制度
拆迁人以及拆迁实施单位应当成立信访接待机构,负责被拆迁人或者房屋承租人的采访、信访、来电接待工作,并解决拆迁补偿的具体问题。同时,在拆迁现场设立信访接待室,落实接待人员,公布接待电话,规定接待时间,双休日坚持照常接待。
三、责任承诺制度
拆迁人以及拆迁实施单位应当就若干事项作出承诺,保证对达不成协议的被拆迁人、房屋承租人在申请裁决前,已就拆迁补偿事宜与被拆迁人、房屋承租人进行具体协商,并制作谈话笔录。裁决申请应由单位负责人签发。保证委托有资质的房屋拆除企业实施拆除,督促房屋拆除企业落实拆除安全、环保措施,明确房屋拆除的安全责任。
四、举报制度
拆迁人以及拆迁实施单位,应当在拆迁现场设立举报箱,由专人定期收取。市房屋拆迁管理部门应当受理对拆迁人以及拆迁实施单位的举报以及投诉。市监察部门应当受理对市房屋拆迁管理部门的举报以及投诉。
五、监管制度
南京市、区分别成立由监察、审计、信访、建设、房产、街道办事处等部门组成的拆迁监管工作组,加强对拆迁行为全过程的管理、监督。各区拆迁监管工作组做好本辖区范围内的拆迁行为监管工作,市拆迁监管工作组做好重大拆迁项目拆迁行为监管工作,并协调拆迁过程中的重大问题。南京市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁项目补偿资金的监管,查清拆迁人补偿资金的用途及去向,对补偿资金用途不当及去向不明的,由审计部门进行审计。
六、责任追究制度
拆迁人以及拆迁实施单位应当建立责任追究制度,拆迁办法规定的个人,应当给予处理。对违反拆迁规定的,经被拆迁人或者房屋承租人举报并查实的,由市房产行政主管部门给予警告、限期整改处理:由此造成集体上访的,将建议省建设行政主管部门取消其拆迁资质。被拆迁人或者承租人对未履行监管义务的监管部门,可以向其上级主管部门举报,经查实的,由其上级主管部门给予行政处理。(周放)
南京拆迁新政:南京市出台配套措施支持新政
南京市在正式颁布新的城市房屋拆迁管理办法的同时,还配套出台了管理层面的《拆迁评估管理规定》,技术层面的《拆迁评估技术规范》以及基础层面的《拆迁区位划分体系》,这些配套措施形成房屋拆迁补偿政策的支撑体系。
制定《南京市城市房屋拆迁评估管理规定》,目标是规范市场评估行为。评估规定明确了拆迁管理部门对拆迁评估工作的监督管理职能,建立了拆迁评估委员会和拆迁评估专家库,确定了拆迁评估委员会对评估技术的指导及鉴定职能,并实行专家回避制度。评估规定还规范了拆迁评估程序,明确了对评估机构和拆迁评估从业人员的工作要求和行为准则。这项配套措施明确规定:评估结果必须在拆迁现场公布,对拆迁当事人有异议的评估结果进行复议,由专家对初评、复议结果进行鉴定等步骤来实现。拆迁评估委员会对评估行为进行监督和控制,经鉴定为错评、误评结果达到全年评估总量10%的评估公司,将被取消评估资格。
编制《拆迁评估技术规范》,明确市场化的拆迁补偿价值评估模式,统一评估标准。市场化拆迁评估模式的主要内容是:将被拆迁房屋分为住宅与非住宅两大类,对住宅房屋评估主要采取市场比较法;对非住宅首选市场比较法,结合成本法与收益法,按照性质和用途分类评估。评估程序首先是确立评估基准,在拆迁项目范围内或项目所在的拆迁区位分区范围内选择标准样本房屋作为评估基准。其次是测算基准价格,按照《房地产估价规范》规定的方式,评估出标准样板房屋的基准价格。三是确定评估价格。各被拆迁房屋分别与标准样本房屋进行比较,对基准价格进行修正后,得出各被拆迁房屋的评估价格。市场化拆迁评估模式实现了评估标准、程序和测算方法的统一。
实行《区位划分体系》,确定指导价格也是南京市拆迁新政的重要支撑。区位划分体系的制定是依据二手房住宅房屋的市场价格,对主城区分区分等,以制定“符合实际、适应市场、分布合理、梯度清楚、操作方便”的拆迁补偿指导价格标准和水平。南京市将8个城区划分为27个分区,共计6个区位等级。县区自行制定拆迁补偿标准。(周放)
南京拆迁新政:出台政策首次实行社会公示程序
南京市第八部拆迁政策首次实行社会公示程序。通过社会公示的办法,大约有10万市民通过各种渠道参加了政策讨论,有关部门分类汇总获得政策修改建议1558条,其中三分之一被采纳,是历次政府拆迁决策参与人数最多的一次,体现了拆迁新政民主决策的鲜明特点。
2001年以来,南京市出现空前规模的城市房屋大拆迁,引发的拆迁矛盾愈演愈烈。旧的拆迁政策与房地产市场的迅猛发展和拆迁工作实际日益不适应。12月30日颁布拆迁新政以前,南京市房屋拆迁执行的是2001年制定的南京市政府203号令。特别是2002年以来,依据203号令实施的拆迁工作日益陷入困境。
政策问题突出表现为203号令确定的补偿标准与实际房地产市场价格标准差距不断拉大,实施3年的203号令始终执行1998年的拆迁补偿标准。
以南京市一幢五层楼的住宅为例,拆迁补偿标准为每平方米1900元,买同样的二手房需要2400元,商品房价则高达3200元。据统计,2003年上半年南京市备案的10462份拆迁补偿协议中,获得5万元以下的被拆迁居民占总户数的15%以上,10万元以下的占46%以上,15万元以上的占67%以上,拆迁居民买不起住房的矛盾突出。
拆迁总量过大,时间集中,也增大了拆迁工作的压力。据房产部门统计,2001年南京市拆迁居民为1.3万户,2002年近1.9万户,2003年拆迁居民估计为2万多户。
有关专家分析,拆迁新政必须要通过民主决策的手段解决这些问题,拆迁居民利益才能得到保障,城市建设才能健康发展。
南京市在公示新的拆迁政策过程中,经过分类汇总,普通市民的建议和要求主要包括7个方面、1558条建议和意见。
南京市依据三个原则对征集公示意见进行了处理。一是与上位法保持一致;二是集中大多数人意见、符合大多数人利益;三是符合南京市实际情况,具有可操作性。占公示意见三分之一的12类意见和建议被采纳。政府部门对880条意见和建议未采纳的原因均作出了明确说明。