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南京市房产局公布系列文件,包括《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定》、《南京市物业管理招标代理机构管理办法》、《关于公开选聘南京市物业管理招标评标委员的通知》三个配套文件。该系列文件为招标物业管理确立了操作范本。
开发商选物管必须招标
据统计,在目前的物业管理纠纷中,87%涉及前期物管(即开发商选定的物管),南京市法院受理的物管诉讼中,70%的纠纷源自前期物管。建设部制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》提出,开发商应该通过招标来选择物管企业。此次南京出台的新规规定,对总建筑面积在3万平方米以上的多层住宅、1万平方米以上的别墅小区,强制开发商通过招标选择物管企业。商品房必须在出售前完成招标,非出售房屋在交付前90天完成招标,此规定意味着市民在购房时就可把物管纳入考虑范围。
招标可通过代理机构
目前,无论是开发商还是小区业主,招标物管时都存在不规范或不知如何进行的困惑。其实,有一种专业的物管招标代理机构可以帮招标人代劳招标事宜。昨日,南京发布了《南京市物业管理招标代理机构管理办法》,将对这类中介组织集中评审,建立物管招标代理机构名录,由房管部门发布,供开发商或业主代表选用,其收费标准国家有相关规定。
评标采用“综合评估法”
对于如何评标,昨日公布的《南京市物业管理招标评标委员会和评标方法暂行规定》也作出了详细规定。评标委员由招标人(开发商或业主)和专家组成,成员为5人以上单数,但专家占2/3以上。评标标准招标文件中应列出,一般采用综合评估法,即30%考察物管企业信誉业绩,50%取决于其标书是否响应招标人提出的条件,20%看物管单位答辩时如何解决招标人的疑问。