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在观察或者说研究房地产的时候,统一研究口径、准确研究方法、吻合具体市况有时候比拿到真实的数据还重要----
应该说,2003年虽然遭遇SARS,但对我国房地产市场发展影响不大。据国家统计局发布的国房景气指数月度报告显示,去年前10月全国商品住宅平均销售价格为每平方米2330元,同比增长5.3%。
房价出人意料的上涨令人深思,同比5.3%的增长不具备普遍意义和比较价值,因为2003年与2002年相比有很多不同的时段性特征。
9至11月成SARS后购房回补期
在经历了从2002年11月份到2003年4月28日的SARS疫情上升阶段以后,5月份以后房地产进入下降阶段。中国房地产受SARS的短期影响基本与SARS的发展趋势保持一致,2003年4月份创下除传统销售低潮期2月份以外的全年最低销量。SARS结束以后的第一个月,即6月份,随着消费者信心明显大增,购房需求大幅增长,销售量大幅上升。2003年的统计数据已经充分证实了这一点。
当时,由于受SARS的影响,潜在购房者纷纷推迟自己的购房方案,特别是2003年3月底以后,楼盘销售步骤受到了很大影响,现场看楼人流急剧减少,成交放缓。但是,随着SARS在5月底以后被逐渐控制,社会消费活动又逐渐趋于活跃,现场看楼人流逐渐回升。
所以,经过两到3个月的信心恢复期,房地产市场销售节奏恢复正常,到9月-11月份,上半年由于SARS所积压的成交将实现回补,迎来销售小高潮,致使数据上出现了戏剧性的大幅度增长。
SARS提前激活二次置业市场
2003年,SARS在对房地产的销售造成了短期影响的情况下,市场在事态平息后效率反而变得更高,市场能量释放也更大。
SARS前处于观望之中的已经有了第一套住房的潜在购房者,SARS后促使一些前期购房者重新审视自己目前的居住环境,鉴于对改善居住条件、预防传染性疾病的考虑,部分提前购买新房,脱离原来的旧居住环境,致使全国各大中城市二次置业的比例大大提高。特别是对于那些真正环境优越、设计合理的豪宅来说,SARS恰恰衬托出了他们的优点,导致2003年全国豪宅销售速度加快,抬高了全国大中城市的平均房价。
2003年的房市是“政策市”
在中央银行121号文件下发以后,由于加高预售门槛、提高首付比例、加大二次购房和豪宅的购房交易成本等说法不期而遇,市场部分力量在2003年7、8月份进入等待阶段,市场呈现短暂观望,这两个月的销售比6月份都有所下降。
随即不久,国务院18号文重新明确房地产的支柱地位,并表态保持房地产适度发展,控制局部过热以后,市场开始明朗化,9、10月份的住宅销售再次增长。
可见,与2002年的市场相比,2003年的市场因为政策的因素几起几落,是典型的“政策市”,这也与房地产特殊的行业特点有很大关系。在任何国家和地区,房地产与政策的关系,都是密不可分的。虽然市场具有惯性,但政策出台只能选择一个时点,因此也就导致房地产价格的突变。