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在东京,高档投资型寓所的平均售价折合人民币约为每平米9万到10万元;在香港,这一数据下降为6万元左右;而在深圳,这一数据不会超过1.5万元;在国内其它二线城市,市场上最高房价通常也不超过1万元每平米。
这种价格差异的背后是某一区域的土地价值,而这种价值直接受到交通便利程度的影响。深圳因为与香港地缘上的经济关系,借地利之便形成了与香港房地产市场特有的互动传统。有一项调查预计,未来10年内,将有100万港人在深圳置业,单从目前的情况来看,港人在深圳置业已经成为深圳外向型楼市的重要支柱。
投资物业进入主流市场
深圳房地产信息网公布的8-10月份商品房销售情况统计中,不难发现一些投资型物业的增幅较大,增长势头较为明显。业界有关人士分析认为,投资物业的需求呈现不断增长的趋势,已经逐步成长为重要的需求来源,有希望在明年与自住需求一起构成购房需求的主体。
物业代理中原(中国)于2003年底对500名在未来两年内有意在内地置业的港人进行了一项调查。调查结果显示,两成七被访者表示购置内地物业作投资出租,较2002年增加近一成,比2001年增加一成七,这一数据显示,港人在内地置业作投资出租用途的比率持续上升,反映港人对内地房地产市场信心增加。
据统计,2003年港人在内地购置一手住宅物业宗数为18150个单位,成交金额为98.65亿元人民币,较去年上升一成五。
低端走低、高端走高
香港经济在金融风暴后一直处于较低迷的状态,银行利息一降再降,目前只有0.2%上下的水准,而投资房地产是香港一种普遍的投资意识,以为深圳经济发展良好,房地产的投资收益率远远大于香港,用来出租收益率基本在5%-12%之间,这种投资长期稳定,加之深圳发展商提供优惠轻松的付款方式,投资度小,所以香港人在深圳投资房地产越来越多,他们选择深圳物业的重要原因是看中投资回报高、租金收益高,特别是他们所熟悉的口岸、地铁以及市内各类高档物业。
不过,投资资金增加也会带来利润空间回落的结果。大批投资资金和产品的涌入,将摊薄投资市场的利润。据深房地指数系统测算,2003年三季度,深圳综合房租指数为99.40点,比上期下跌0.39点;住宅房租指数为70.98点,比上期下跌0.60点。专家分析认为,目前租金回落较大的产品集中于中低档的产品,因为这一部分市场已经相当成熟,需求已经被消化了很多,大批资金涌入的也是这一类型的市场。真正的高档投资产品,例如酒店式公寓、高档住宅等等,其租金正在不断走高,它们主要针对的是驻深圳办事的国外或者外地的人员,他们支付能力强,要求较高;而高档租赁市场本身起步较晚,存量少,且随着CEPA的签署以及深圳经济的发展,这种需求会不断增加,这类投资物业的需求也会越来越多。
郝先生是这一观点的支持者,他认为高档物业收取的投资回报相对较高,尤其对于采用按揭贷款方式的购房者来说,不仅可以用租金还贷,还可取得部分净收入,无论是长期租投还是短期转卖,投资回报都相当可观。招商海月是招商地产在蛇口开发的一处大型高档花园小区,区内投资比例较同区其他楼盘高。
地缘造就互动
深圳的房地产发展良好与其独特的地理位置有着重要的关系,深圳毗邻香港,从东至西有沙头角口岸、文锦渡口岸、罗湖口岸、皇岗口岸、蛇口码头五个口岸,加上规划建设中的皇岗地铁口岸和蛇口跨海大桥,深圳与香港之间将会有七个口岸,其中仅罗湖一处,每天通关人次均在30万左右,1小时左右便可往返深港之间。业内人士认为24小时通关对深圳楼市的影响不会局限于过去和现在,而将是深远和长期的。
营造便利带给深圳的好处是:一方面,内地与香港两地人员相互的、密切的流动给商业发展带来了新的机遇。比如“自由行”实施后,内地赴港旅游人士大增,深圳作为香港和内地的一个桥头堡,也跟着受惠。业内人士预计,CEPA实施后,深、港两地市民生活也将逐步实现一体化。据统计,2002年港人返内地置业在2.02万至2.12万宗之间,较2001年增加19.3%,所涉金额达110.2亿元人民币,增长26.3%,而返内地消费的金额更在200亿元人民币之上,其中在深圳消费150亿以上。而在此前提下,2003年下半年港人因工作及投资收租而于深圳置业的上升到43%,2003年全年达41%。
基于CEPA所带来的一系列便利与利好,预计2004年将有更多港人因到深圳工作及因投资收租而到深圳置业,所占比例将首度冲破50%。CEPA实施后,深圳的这种便利地位更将吸引珠三角乃至国内其他城市及香港投资者的关注。