市场创造商业地产发展空间

　　据有关专家透露，2004年本市商业地产将有380万平方米的竣工量，这对于发展中的城市来说，在数量上还差得很远，谈不上空置，人均拥有量还很低。因此，商业地产总体上的空缺创造了今年更多的发展空间。

　　业界人士普遍认为，做商业地产实际上是在营销天津，要使本市的商业地产有所突破，就必须运作具有天津特色的商业地产。

　　据了解，本市固有的商业态势以零售业为主，随处可见的是零散的商铺门面，而大型综合类商场、购物中心屈指可数，而营造大型购物广场、商业中心，有效地解决了零星商铺的占地问题，将平面商铺变成了立体商场。

　　进入2004年，随着住宅市场的极度升温，商业地产项目也开始了新的会战，一些投资者和经营者将目光投向新建商业中心，其原因一是新建商业地产项目大都位于繁华地段或大型居住区，具有相当大的购买力，其二是城市的改造拉动了区域范围内的经济发展，其三是原铺面拆迁或改造。

　　有关人士分析，在本市商业发展中将形成河东、和平、河西老商业区共同发展的“三足鼎立”之势。河北区也将乘势而起，凭借原有资源重新定位。据了解，河东区新建的嘉华国际商业中心，带动了海河以东商业的发展，弥补了普通商场服务单一的不足，是一种城市化生活的创新和突破，具有相当大的卖点。和平区滨江道的麦购推出了大型室内购物休闲广场。该广场集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体，是本市首家大型青年体验式主题购物休闲广场。而河北区原慈行商业广场经过对市场的分析定位，现已更名为凤凰城商业广场。

　　投资经营看准商业旺铺

　　从某种意义上分析，建筑是构成城市最基本的细胞元素，一直以来遵循着犹如生命般的新陈代谢，当一部分建筑随着社会的发展而老化，被拆除，另一部分新的概念型建筑应运而生，被有思想的设计者创造组合。新兴的力量会不断的补充城市中坚，如同不知疲倦的永动，成为城市的新生力量、成为新的生命之源、成为又一种城市发展的趋势。

　　21世纪不动产的崔晶雪认为，有很多年轻人热衷于商业地产这个行业，证明这个行业是有潜力的，它是房地产与商业相结合的边缘行业，而越是边缘才越有价值。很多开发商从事、研究商业地产这个行业，而且理念性的内容越来越多。证明开发商已经意识到它的重要性。商业地产不仅与商业、购物有关，它还和娱乐、餐饮、旅游、休闲有关。随着RBT理论的提出，说明天津已经步入大都市的行列。商业业态组合的聚与散是有规律的，这和业态是有关的。从经济上讲，它大大降低了消费者的信息成本和交通成本。

　　商铺的市场化成为投资经营者选择的关键，今年1月3日由嘉华国际商业中心主办的旺铺拍卖及投资咨询会吸引了众多的投资经营者。30个珍藏柜位经过几轮竞买全部成交售出，创造了天津商业地产销售的奇迹。

　　嘉华国际商业中心是目前本市最大规模的多功能商业中心，位于天津站后广场的河东区华昌大街附近。占地42.8公顷，建筑面积64.2万平方米，拟投资近30亿元。商业中心体现了以名品名店提高经营范围及市场卖点；以功能齐全吸引人们的青睐；以综合服务填补业内空白；以设施配套优化环境倡导人们放松心情的四大显著特征。而河北区的凤凰城商业广场结合原慈行商业广场的整体思路，项目尚未推向市场，便引来投资经营者的关注。

　　功能划分成为最大卖点

　　有关人士分析，本市的商业地产供大于需，面临着重新“洗牌”的压力。未来本市的商业将会成为以双商圈为主导的经营模式。

　　许多投资经营者热衷小型的商铺作为经营场地，对于开发商业地产项目的开发商来说，无疑起到了关键的推动作用，在项目的设计规划中，功能的合理运用和划分成为投资经营者关注的问题。

　　河东房地产开发总公司总经理、负责嘉华国际商业中心项目的周少彤表示，现在的商业经营态势主要有：sho pping mall、酒店、服务公寓、主题商铺、门脸房等。新地产需要一个新的定位版图，从商业评估角度立足商业地产。目前销售的“嘉华国际商业中心”在这方面的经验是：满足销售、满足互补。对于销售的四层商铺，其中2层商铺已全部销售一空。制胜关键在于项目的先期定位十分准确。不光有像沃尔玛这样的世界零售业巨头作为主力店，更在销售的过程中考虑了中间互补的销售工作。项目有一个优秀的团队去做前期，为的就是要让项目不光要卖，更要在销售后期经营优良，它的前提就是规划和整体功能的划分要符合投资经营者的需求。商场的经营是一个连续循环的完整过程，开发商和销售商必须十分清楚为创业者提供一个经营的摇篮。因此小型商铺更具有功能性。

　　对于凤凰城商业广场的定位，该项目的负责人李传涛表示，现在的工作就是要建立好一个强有力的商业体系，包括：业主服务体系和顾客服务体系以及卖场功能的合理布局。这样做生意，才会完善、得力。

　　商铺热带动写字楼升温

　　新一轮商业地产的升温不仅促动了投资经营者的经商热潮，同时也极大地带动了写字楼市场的需求。

　　万顺公司副总凌朝翔表示，万顺在运作自己项目的时候，做法是有效控制散户的进驻。有些写字楼根本不适合做散户。把每座整体单位散户的量都控制在200平方米左右，同时数量很小，可以吸引到一些中小型客户。而更多的是整层的销售，依靠自身的产品品质、地段位置、功能配套取胜。这样操作起来更容易。同时，“主力店”的入住，更倍增了其他客户选择的信心。

　　随着大批外地经营者进津经商，在选择商铺的同时，会考虑入住写字楼作为办公场所，另外，城市中心的南移，友谊路已成为继解放路之后的又一重要的金融中心，中环线新南半环的修建及友谊路的拓宽将使该区域的交通情况得到很大的提升。小白楼CBD商圈的不断扩展，使河西区的写字楼成为新宠。有关人士认为，CBD商业圈的建立将进一步拉动城市的经济增长点，也带动了城市经营中房地产业的迅猛发展。

　　占地13000平方米，总建筑面积96474平方米。定位为公寓敞开式写字楼，集住宅、多功能会所以及商场超市为一体的峰汇广场。预计封顶日期为2003年底，预计入住期为2004年12月。目前，该项目已经被众多企业看好。

　　位于本市城市中心CBD商圈的恒华大厦，推出的CBD核心地段TAHO(To pArea Hotel Office)酒店式办公环境，赢得了业界及受众群体的赞誉。该酒店式写字楼最大的特点是产品创新、先进实用、功能合理、布局随意、配套齐全、生态环保、节能再生。因而，在内部认购和销售初期都不同凡响，有人预测，只有CBD令黄金不能望其项背的昂贵价格才能滋养写字楼这一商务建筑形态，这种与生俱来的城市新贵，其人气自然会无可比拟。