|
||||
楼盘会所作为房地产开发经营的一种模式,已经逐渐深入人心。不同风格、功能的会所已经被人们定义为一种“会所文化”。然而,有了会所之后的经营问题,以及与之俱来的各种纠纷也逐渐让更多的开发商觉得它是一块“烫手的山芋”。越来越多的开发商在接受记者采访时表示,随着房地产项目水平的不断攀升,会所经营已经成为与后期物业捆绑,和业主利益息息相关的实际问题了。
经营不善敲响警钟
楼盘小区会所这种经营方式在国内出现,最早是在香港,然后在上个世纪90年代初,才从香港引入深圳、广州。它在本市的出现也只有2-3年的光景。会所的出现其目的主要是方便业主健身、娱乐、休闲和招待亲朋好友,举行家庭活动等。如今,越来越多的开发商已经将建设会所当成了一个不可忽视的硬件,除了满足未来物业的需求外,作为招牌吸引人气也是其以重要的手段。据乐康集团的许晓鹏介绍,目前天津市在8万平方米以上的小区基本上都有会所。只是会所的规模与地点不同罢了。但是,能称得上有知名度的会所也就20家,经营良好的会所更是凤毛麟角。几年前,会所对于普通消费者而言,也许还比较陌生。但现在的楼盘,如果和购房者说,本项目没有会所,估计销售会成大问题。于是所有的项目都在挖空心思在会所上做文章,借以提高项目品质,提升项目形象,打动消费者。从目前会所的经营状况来看,会所基本上普遍处于亏损状态,当初“锦上添花”的会所,今天成了开发商的“累赘”。与此同时,记者从有关方面了解到,尽管本市的70%的项目规划中有会所建设,但大多数的项目仍旧把它当作售楼中心使用。已经开始运营的会所将近85%的项目处在亏损的状态。本市某物业公司负责人介绍,会所运营费主要表现在设备维护费、电费、空调费、人工费等方面,其中以电费和空调费为最多。由于光顾者少之又少,目前大多数会所都是惨淡度日。乐康置业的许晓鹏认为,会所虽然在天津市并不很普遍,但是从南方一些项目会所经营的现状来看,经营不善已经为天津市的开发商敲响了警钟。
功能单一难尽人意
除此之外,记者还了解到,目前已经实现经营的会所功能存在着千篇一律的现象。大多的会所都用作健身使用,而且是在有限的面积内排布了各种运动项目。游泳池、台球、羽毛球、乒乓球等等,虽然很全但是数量有限。有的会所里只有的一个乒乓球案、一个台球案,许多想在小区会所内休闲娱乐的业主,可能会因为排不上队而丧失了兴趣。更何况一些小区周围相似的娱乐项目很多,也使得来会所消费的人实现了分流。这样的恶性循环更不可能把运营费用降下来,所以就会出现小区会所相同项目的娱乐费用要高于小区外的现象。人们对小区会所的关注度较低也就不足为奇了。
差异经营是出路
一些业内人士指出,小区会所要想改变目前的窘态,就要求开发商根据不同的目标受众、不同的项目定位,作出不同的决定。如果你的项目是针对大众的,那么在建设会所、建设什么样的会所的问题上,你要考虑到客户的承受能力。而如果你的目标客户是高端的那20%,这时候你考虑的将不是是否建设会所的问题,而是如何把你的会所建设的更加优良、更加高档、更加人性化,来满足目标客户的需要。乐康集团的许晓鹏告诉记者,正是基于这种原因,在水木天成这个项目中为了体现健康的概念,会考虑将这个会所建成一个全健康概念的运动会所。不但会最大程度的增加运动项目,而且会在单一运动器材的数量上达到最大化。他认为,在南方一些经营业绩较好的小区会所给我们的经验是,不求大而全只作单一化。中豪集团的高建平同样也持有这样的观点。他说,小区会所的经营要考虑到小区业主的定位。特别是在市中心内的一些带有会所的大型项目,小区内的业主所需求的生活档次较高,而且市中心的娱乐设施也比较丰富,选择什么主题来规划会所,确实要考虑到他的使用率问题。(北方网记者 孟建)