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房地产市场资金来源主要依靠银行信贷,房地产业的风吹草动,总能引起人们对信贷安全的关注──
几天前,新西兰第一都市集团在京广中心连续举办了好几场客户见面会,这家公司意在通过代客理财为优质客户带来较高的投资回报率,而该公司向客户首推的项目就是北京的房地产项目,并预言北京房地产行情仍将持续上升。而在上海,去年摩根斯坦利大举进军楼市。外资的进入无疑为中国的房地产热火上浇油。在这种行情下,也有人认为房地产市场的泡沫正在积聚,房地产市场的风险越来越大,而央行行长周小川近日指出“现在是著重要防止通货膨胀”。在这两种截然相反的观点中,人们不禁要问:房地产市场是否有风险?房贷风险离银行有多远?
2003房贷增长迅猛
2003年,在国民经济发展良好态势的带动下,我国的房地产业进入了新一轮的繁荣期,尤其以北京和上海为代表,房地产市场行情“火爆”。
据人民银行北京分行的统计数据显示,2003年北京市个人住房贷款余额为1335.8亿元,比上年增加484.0亿元,其中股份制银行的增幅比例为46.4%。另据北京市统计局数据显示,2003年,全市销售各类商品房1895.8万平方米,其中商品住宅1771.1万平方米,分别比上年增长11%和10.4%。同时,商品住房市场销售显示出以个人购房为主的特点,在全部住宅销售面积中销售给个人的比例为97.1%。
2003年的上海房地产热与北京相比有过之而无不及。人民银行上海分行统计数字显示,截至2003年12月末,上海市个人住房贷款余额为1709亿元,比去年年初增加622亿元,其中,股份制商业银行个人住房贷款增幅高达156%。此外,个人住房公积金贷款余额为346亿元,比年初增加27亿元。另据人行分析,2003年上海市房地产价格上涨偏快,个人投资性购房比重上升,商业银行个人住房贷款面临较大风险。
2003年上海购房市场几大特点令人关注:一是外来购房者支撑高端市场。有统计说,全年“两外”(市外、海外)购房者约占总量25%,其中高价盘80%由国外以及香港、台湾、浙江等地区客户购买,同2002年相比上涨20%。二是购房群体年龄趋小。如果说2002年上海市场购房主力军还是中年人的话,那么,2003年已经让位给26─30岁的年轻人。而且,这一波高峰将持续到2004年。另一个值得重视的特点是二次购房及投资客和炒楼族比例在增加。据统计,在已经购房的年轻人群体中,70%已经两次买房,比2002年上升20%。
房贷风险引起注意
我国房地产市场资金来源主要依靠银行信贷,因此,房地产市场的火爆引发人们关注是否会给银行的信贷资金带来风险。有关专家提醒人们要重视房地产火爆行情中逐渐显露的一些问题:一是部分开发商在土地开发中存在违规行为,通过土地抵押套取银行贷款;另外,也有少数中介机构和消费者与银行工作人员勾结,利用虚假按揭、重复抵押骗取巨额银行贷款。
尽管有呼声要重视房地产信贷风险控制,但银行业的数据似乎还比较乐观。人民银行上海市分行介绍,截至去年年末,全市个人住房不良贷款率平均仅为万分之三左右。2003年在北京市场相当活跃的民生银行也表示,该行北京管理部房贷不良贷款余额仅有几十万,而该行北京管理部去年通过“民生家园1+3”、“不指定楼盘按揭贷款”等新产品实现了个人按揭业务超常规发展,去年底贷款余额达到62.3亿元,按揭贷款新增接近北京市场新增总量的1/5。
但有关专家提醒,由于房地产贷款是中长期贷款,个人贷款最长可达30年,因此,房贷中的不良贷款并不一定马上显现出来,房地产信贷规模庞大,增长快,涉及面广,如果不加强管理,将来可能会出现险情,如果银行在房贷上出现大量不良贷款,将严重影响银行业的安全和经济的稳定。
在近日召开的金融工作会议上,有关领导也提出要控制部分行业投资过热的现象,要重视防止产生新的通货膨胀,因此,有必要严密监视房贷的运行状况。北京市银行业协会也传出消息将于2月底以前出台房贷“黑名单”。
为尽可能降低贷款风险,业内人士建议,购房者在申请个人按揭贷款时,应对自己的还贷能力慎重考虑,并在签订合同时,做好最坏的打算,提早约定违约责任的赔付问题,这样一旦当自己的收入出现变化时,就可以根据实际情况对贷款年限进行调整。