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恶意不还贷的主角多为房地产业内人士
根据目前的房贷违约资料和案例分析,买房人不按时还贷,从性质上看,可以分成四大类,一类是因偶然事件引起的逾期还款;一类是经济预期出了问题;一类是对房屋质量、物业管理不满意,以不还贷“给开发商或物业公司颜色看”;最后一类是恶意不还款,这类案例的主角是恶意“套贷”的开发商和熟悉房地产贷款业务、了解其中法律漏洞的房地产行业业内人士,以及置业多次,对房地产行业比较了解的“老买房人”。
偶然事件引起逾期还款各银行处理不一样
据建行某支行房贷中心的有关负责人说,因出差、生病或家庭偶然事件引起的逾期还贷的买房人不少。这类买房人一经提醒,便能补上还款。记者了解到,对这样的逾期还贷者,各银行的处理也不一样,如民生银行会及时通知买房人,并且不计违约的利息,而建行催缴得没有民生银行到位,违约几天的利息也要算上。
错误预期使很多买房人遭遇还贷尴尬
一是买房人的经济现状与当时的预期出现偏差,这是许多购房人还款出现问题的主要原因。购买了京东一处房产项目的柯先生告诉记者,1999年,生意做得很顺手,便兴高采烈地在京东买了房,但没想到的是,还款刚刚到第二年的时候,生意赔本,余下的房款难以交纳了。
二是原本打算“以租养房”的投资计划落空,这是许多想买房投资的购房人还不起贷款的原因。张先生是亚北某项目的业主,他告诉记者,当时听信了售楼小姐的介绍,全家凑了首付款,好不容易等到交房、装修,租赁市场却并不像当时售楼小姐介绍的那样火,租是租出去了,却远远低于每月要还的贷款数额。
三是没有算好自己的还款实力,房买大了。一位严先生告诉记者,按他们夫妇的收入,买套90平方米的住房,每月的还贷应该不是问题,但当时头脑一热,觉得自己踮踮脚能够得上130平方米的大三居,结果现在出现了还款困难的情况。
以不还贷“抗议”开发商的买房人多起来
众所周知,很多人贷款买房买的大多是期房,期待了一年甚至两年以后,月供也按时还了一年甚至两年以后,到入住的时候,“期房”变“欺房”,房屋质量、物业管理、社区绿化等问题都不尽如人意,于是,很多买房人在得不到解决的情况下,以不还贷来“抗议”开发商或物业管理公司。
拿“契税”做不还贷挡箭牌的“业内”购房人呈上升趋势
除个别开发商拿自己员工或员工的亲友身份证明“套贷”外,目前,利用对房地产市场的了解,钻法律的漏洞恶意不还贷的业内购房人和多次置业的“老买房人”也越来越多。
朝阳区一些违约房贷的案例中,房地产开发公司、咨询公司、物业管理公司等行业内从业人员占被告人中的31.2%。他们利用对贷款购房法律和政策比较熟悉、办理贷款购房比一般人方便的优势,在银行贷到巨额资金用以购房,或自住或投资,有的单笔贷款额度即达355万元,而且呈现出集体贷款购房的特点。“契税”往往是他们恶意不还贷的挡箭牌,尤其是去年北京市地税局出台了契税的缴纳时间为办理产权过户的时间、开发商无权代收等规定之后。
过去,有关部门没有对买房人交纳契税的时间给出一个明确的规定,而往往买房人会在买房签约时和开发商约定,在3个月或半年拿到产权证,契税是办理产权证的一项重要材料。为了按约定的时间给买房人办理完产权证,很多开发商往往在办理入住的时候就代收了契税。而去年下半年的调整明确了契税交纳的时间为办理产权过户的时间,这就意味着很多买房人将在入住的时候拒绝开发商代收契税。而问题是目前北京卖的多是期房,而多数买房人采取的贷款买房方式是“阶段性担保+抵押”贷款。即买房人和银行、开发商三方往往会签订一个协议,开发商在产权证办完之前为买房人提供阶段性担保,开发商办理完产权后,把产权证交给银行,由银行和买房人办理抵押登记手续。以往,为了保证产权证及时办理完并交给银行,开发商会在入住的时候就代收契税,以保证尽快办理完产权证,规避风险。
建行某支行在西四环一售楼处现场办公的杨女士说:“有关部门明确了交纳契税的时间为办理过户手续的时间,这个阶段,买房人往往都已经入住。现在很多买房人--尤其是懂得房地产市场的一些买房人开始恶意不交契税,不办产权,认为有开发商做阶段性担保,银行找不到他。”