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写字楼是房地产市场的晴雨表,写字楼受宏观面的影响敏感度最强。日前,在中国大饭店举办的“2004年房地产城市信息(预测)发布会”上,中原地产集团主席施永青发表了对全国写字楼市场发展趋势的看法。
2003年:供量增加、租金走低、售价上升
2003年度在中国经济运行状况良好的背景下,全国写字楼市场发展迅速。2003年1至10月,全国写字楼新开工面积达1004万平方米,同比增长8.10%。全国写字楼销售价格上涨较快,2003年1至10月全国写字楼平均销售价格达到4895元/平方米,同比增长12.60%。虽然受到上半年疫情的影响,但随后强劲的反弹使国内外企业对中国的投资信心逐渐增强。在“非典”之后,各地的写字楼市场逐渐回升,写字楼租金逐步走高,租售率增加,市场趋于活跃。
相形之下,北京、深圳写字楼新增供应强劲,上海、广州新增供应平淡。
北京写字楼市场从中长期规划来看,CBD约在500万平方米,中关村为200万平方米左右,金融街在150万平方米左右,其他地区在150万平方米左右,潜在供应量达1000万平方米左右。2003年深圳市写字楼市场新增供应总建筑面积达58万平方米,目前中心区正在建设的写字楼面积高达80万平方米。2003年上海及广州市写字楼新增供应平淡。2003年上海新增供应35万平方米。1至10月份广州市完成办公楼宇投资额达14.44亿元,同比下降28.67%。
北京、广州甲级写字楼租金持续下滑,上海、深圳上涨趋势明显。2003年从甲级写字楼的全市平均租金水平来看,北京仍居全国之首。据2003年第四季度统计,北京0.68美元/平方米·天,上海0.66美元/平方米·天;广州约为0.30美元/平方米·天,深圳约为0.24美元/平方米·天。但和去年第四季度相比,北京、广州大幅下降,分别降低5.56%、14.29%,上海、深圳继续上涨,分别比去年同期上涨11.86%、41.18%。
2004年:健康发展有支撑
展望2004年,中原地产乐观地认为当前国内良好的宏观经济形势为写字楼物业提供了健康的发展预期。中国加入世贸组织、CEPA实施之后,金融、保险、科技、贸易、物流等行业的发展,令北京、上海、广州等地的甲级写字楼市场更趋向专业性、聚集性。但是由于一度开发过剩,不少地方的供过于求的现象依然较为严重,甲级写字楼的空置率也一直呈较高状态,包括北京、广州等一线城市,二线城市如济南、大连也如此。2004年这种现象预计一时很难扭转。不过上海的甲级写字楼市场相比之下,一枝独秀。持续旺盛的市场需求,相对平稳的新增供应,使得上海甲级写字楼的租金一直保持平稳上升的态势。
北京写字楼商圈集聚度会进一步增强
从2003年北京写字楼整体市场表现来看,甲级写字楼仍显低迷,而次甲级、乙级写字楼以及商住项目显得较为活跃。据北京中原市场研究部统计,2003年北京写字楼新开盘项目25个,写字楼面积共约140.3万平方米。其中中关村区域仍是新增写字楼最集中的区域,共有5个约27.1万平方米的写字楼项目投入市场。
2004年,朝阳门、劲松、双井区域(泛CBD区域)将形成写字楼市场的潜力区域。燕莎区域可供开发的土地已经不多,很难再成为写字楼供应的热点区域。金融街区域的中证大厦、英蓝大厦、赢泰大厦等已陆续开工,预计将进入供应高峰期。中关村西区的建设正在展开,地下工程现已基本完成,预计在未来几年的供应量较大。
另外,从总体趋势来看,北京市甲级写字楼的租金水平还是处在一个下滑的趋势,随着供应量的进一步增大,预计调整趋势将继续,调整幅度要看世界及国内经济的走势情况而定。其中,客户对CBD内写字楼的需求加大,加上区域供应量不会很大,预计该区域写字楼租金水平会保持稳定甚至略有上调;由于金融街区域受政府的控制,区域写字楼市场供需比较稳定,预计2004年金融街区域的租金将继续保持目前的稳定态势,总体水平有一个微幅上调;因为中关村新增供应的加大、企业动迁、配套设施尚不完备,致使中关村区域租金还有小幅下滑的趋势。
在销售市场,中资机构是主力的状况仍然不会改变。越来越多的项目都采取销售的方式,造成市场销售压力加大。加上租金市场的不景气,造成的市场价格回落,致使整体售价会有一个回落。
还有一个值得关注的现象是,北京写字楼商圈的集聚度会进一步增强。据北京中原市场研究部调查发现,在按区域内商务行业机构的数量与密度、区域内商务配套设施的档次及数量、区域内部的商务资源以及区域内产业链条的完整性等几个标准来判断以后,北京市的写字楼集聚区可以被大致划定为如下几个写字楼商圈:国贸-建国门写字楼商圈、燕莎写字楼商圈、金融街写字楼商圈、中关村写字楼商圈、亚运村写字楼商圈、公主坟-西客站写字楼商圈、西南二环写字楼商圈、天坛东写字楼商圈。其中国贸———建国门、燕莎、金融街及中关村写字楼商圈是北京市传统的四大写字楼商圈,也是公认的写字楼热点区域,从近几年的市场供应状况及未来的市场供应预期来看,随着北京市三大商务区———CBD、金融街、中关村规划的逐渐落实,北京市写字楼的新增供应将进一步向这三个区域集聚,北京市写字楼商圈的集聚度会进一步增强。而其
他区域的新增供应量基本会分布在亚运村、公主坟-西客站、西南二环、天坛东等中小型写字楼商圈中,而且这些项目的体量不会太大,知名度也不会高,难以成为市场热点。