2月11日下午，昆明莲花宾馆四楼大会议室。

　　1点30分，昆明市的240多家物管企业老总和工作人员已经到齐。据称，这是自昆明有物管以来规模最大，盛况空前的一次物管工作会议。

　　一家物业管理公司的副总张先生刚踏进会议室，便兴奋地对记者说，“我们在物管工作中遇到太多太多棘手的问题，而今天将要讨论的两个法规文件很有可能为我们解决这些问题提供依据”。张先生所说的两个法规文件就是《昆明市住宅共用部位共用设施设备维修金使用管理办法》(讨论稿)和《昆明市物业管理实施细则》(讨论稿)。

　　李迎东是两个法规文件起草领导小组的组长。他曾在一份报告里一针见血地指出了昆明物管的病症，并对此进行了全方位的“会诊”。

　　为昆明物管把脉

　　目前，昆明市物业管理企业已发展到270多家，物业管理面积1600余万平方米，从业人员近2万人，近100万居民住在物业管理小区。物业管理得到了较大发展，但也存在很多困难和问题。

　　首要问题是业主对物业管理服务的消费观还缺乏正确的认识。“昆明物管走过了10余年，10年中取得的成绩，就是让越来越多的业主明白了两个道理：一是业主住的房子需要管，二是管这些房子需要钱。”一位业界人士曾感慨地说。

　　然而，住户对任何一个方面的不满意，仍然成了不少业主拒交物管费的借口，因此，出现了物业管理费收费率较低的问题。

　　考虑到小区住户对物管费的承受能力，昆明市政府在批给小区物业公司收费标准时，仅参考其成本费用，而未考虑物管企业的利润，故收费价格都普遍偏低。目前，昆明市住宅小区物管费收费标准最低的为每月每平方米0.10元，最高的为1.00元。绝大多数小区的收费标准都在0.50元以下。但是如此低的物管费，仍然有不少住户拒绝交纳，加重了企业的经营亏损。

　　按昆明市人民政府《昆明市物业管理服务收费管理办法》，物管企业收费后，应向住户承担的服务职责有四项：一是保安服务、二是保洁服务、三是绿化管理、四是公共维修服务。但在实际上，物业管理公司除了承担上述四项服务外，还延伸和承担了许多不必要的职责和服务：如应由开发商承担的房屋质量处理责任和维修责任；应由房管所负责的公房登记、维修及房租收费；应由自来水公司承担的供水和收费职责等等。

　　“过多的不应承担的职责已经让物管公司招架不住，而物管公司本身的人才危机更是让企业发展缺乏活力”，李迎东说，“昆明物管企业最突出的问题就是缺乏专业人才。”他还认为，尤其是昆明市物业管理法规制度建设问题比较突出，是这个行业当前存在的一个重大问题，也是急需解决的问题。

　　新政出台引人瞩目

　　昆明物管行业即将推出的新政，哪些内容最引人关注呢？

　　两个法规文件中，《昆明市住宅共用部位共用设施设备维修金使用管理办法》(讨论稿)第八条第二款最引人关注，反映最集中。该条款规定了维修金的执行标准：售房单位(指开发商)依照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款30%。该部分基金属售房单位所有。购房者按购房款2%的比例向售房单位交缴维修基金，售房单位代为收取的维修基金全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取完毕后统一缴交到市房产行政主管部门委托经办银行设立的专用账户内储存。

　　就是说，开发商除了自己要拿出售房款的20%至30%作为维修金，还有一项艰巨的任务，就是从购房者那里收取购房款的2%作为维修金。而且，房产行政主管部门还将把这一条款的执行情况列入房地产开发企业资质年审的内容。

　　对此，连昆明市房产管理局物管处副处长孙明辉认为都偏高。“这是一个将引起轩然大波的数字。”他认为开发商可以拿出售房款的2%或者3%，最好控制在售房款的5%。但存在的问题也不容忽视：即如果房地产项目开发公司老板走了，公司也注销了，维修金怎么办？

　　“不交纳物业管理费的业主，将没有资格担当业主委员会委员”，李迎东认为，如果不严格这一条款，《昆明市物业管理实施细则》将是废纸一张。该条款明确规定：业主委员会委员有不交纳物业管理费这种情形的，终止其业主委员会委员资格。因为在昆明，业主不交物业管理费，同样被业主堂而皇之地推选为业主委员会委员甚至主任的现象很普遍。

　　有人感叹地说，2004年的昆明物管业，肯定不会平静。而即将出台的两个法规文件，必将会成为昆明物管行业的两剂“良药”。