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今年深圳商业地产市场格局正进行大幅度调整。一方面,商铺销售态势迅猛,价格保持稳中有升;另一方面,老商圈面临业态升级,新商圈攻城掠地争夺区域市场,销售格局变化较大。
商铺销售可望翻番
随着深圳商业房地产的迅速发展和不断壮大,商业项目已经不再局限于商业裙楼形式。现在,纯商业项目占据了主体地位,规模呈现放大的趋势,大卖场正扮演着商业房地产领军的角色。
2003年深圳商铺销售面积为43.99万平方米,占商品房销售总面积的11%。销售金额57.3亿元,仍保持着前年的销售规模,实际销售量高出1998年至2001年平均销售水平近两倍,商业物业买卖需求继续旺盛,价格持续上涨。鉴于目前商业用房市场需求旺盛的趋势,预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面,商铺价格将保持稳中有升。2004年,深圳在售和即将面市的商铺面积比2003年还要再翻一番。相对关内商业物业相对饱和的状况而言,关外商业物业市场交易日渐活跃。龙岗和宝安两区销售量占全市销售总量的一半以上,关外的发展将逐渐赶上关内。2003年龙岗在售商铺的总量超过了罗湖、福田、南山三区的在售面积总和,其商业容量近30万平方米。今年三四月间,龙岗又将有3个商业项目面市,预计该片区的商铺供量将达到50万平方米。
接连而来的利好,使深圳商业地产今年面临着前所未有的好机遇。港深24小时通关,罗湖、皇岗的商业场将直接受惠;C EPA的实施使深圳的商业市场需求进一步扩大;政府新近出台的珠港澳大桥的兴建又将加速澳门、珠海、深圳、广州等城市间的沟通与流动,促进城市商业市场的繁荣与昌盛。借区域市场的深度整合,深圳的商业经营环境将得到更大的提升,大量新商机的涌现,必将点燃下一轮商业物业投资的新浪潮。
新老商圈分食蛋糕
深圳传统的核心商业区有两个,一是罗湖以东门商圈为中心,另一是福田以华强北商圈为中心,并已形成了成熟的、辐射全市的商业区域。作为老区的罗湖,自从去年“非典”使部分饮食业倒闭,以致后振乏力,表现为出租金微微下调。而且罗湖区由于开发较早,产品结构相对落后,一些商业正在从这里转移到投资环境更为理想的福田中心区。福田是目前租金最高的地区,以高档物业为主。华强北商业竞争可谓到了白热化的程度,国美、苏宁、崇德电器相继开业,茂业百货强势入驻华强北核心地段,这些都表明,华强北商业发展前景诱人。目前市政府通过了对华强北商业规划所作的蓝图,着力解决华强北商业设施交通困难等问题,致使各大商家齐发力对阵华强北商圈。
南山和关外商圈是近年来的后起之秀。随着罗湖、福田两区供应量减少,价格持续攀高,深圳商业物业的开发热点逐步趋向分散,越来越多的投资者将眼光投向了南山和关外。城市重心西移、地铁两大线路的规划建设、西部通道的开工等一系列利好为南山房地产的持续发展提供了一个良好的外部环境,众多住宅项目的相继入市所带来的稳定的消费客源等利好因素逐步提升了南山的投资价值。南山区商业物业升值迅速,并以大众商业为特色,所以租售水平属于中等。
此外,深圳关外商圈正在形成和扩大,其中尤以龙岗最为突出。目前,卫星城规划逐步成形,龙岗中心区已全面启动,区域的商业环境和居家氛围日渐成熟,稳定的居住客源和消费力的提高刺激了商业项目投资开发的力度,成为商铺投资的基础。但是也有专家认为,商业环境需要一定时间的培养才能比较好地体现其市场价值。龙岗商业的开发过于集中,说明发展商看好市场环境,但市场压力无形中也在加大。